Pořizujete ještě neexistující byt? Znáte rizika?

Doslechli jste se o projektu výstavby nových obytných domů ve vaší oblíbené lokalitě? Máte-li v úmyslu si pořídit zcela nový byt na základě projektové dokumentace developera, pak není na škodu určité znalostní minimum, které vám v budoucnu může zachránit statisíce nebo dokonce milióny. Jste si jisti, že znáte veškerá rizika plynoucí z jednotlivých smluvních typů?

Pořizujeme-li byt, pak si musíme v první řadě uvědomit, zda objekt našeho zájmu již existuje nebo ne. Existencí se v případě bytu rozumí situace, kdy je předmět postaven a zkolaudován. Pokud máme zájem o takový byt, pak jeho převod bude upraven kupní smlouvou. Jde o jeden z nejčastěji uzavíraných smluvních typů a většina z nás s kupními smlouvami nemá větší problémy, byť koupě nemovitosti patří mezi ty složitější předměty obchodu.

Jiná situace ovšem nastává v okamžiku, kdy si chceme smluvně zajistit pořízení ještě neexistující nemovitosti. Může jít kupříkladu o situaci, kdy je nemovitost pouze ve fázi projektové dokumentace a na místě, kde bude stát obytný dům s naším bytem, dnes ještě roste tráva. V takové situaci není možné uzavřít běžnou kupní smlouvu. Jaký smluvní typ si na nás developer přichystá?

Smlouva o výstavbě vs. Smlouva o budoucí smlouvě kupní

NENECHTE SI UJÍT

Proč nás stavební spořitelny omezují?
Mnoho klientů by určitě uvítalo větší flexibilitu. I zde však platí heslo: něco za něco. Kde nás stavební spoření tlačí ke zdi a proč? Odkud přijde pomoc?

Kvůli alkoholu
můžete dostat výpověď
Zatímco úředníkovi v kanceláři bude pivo po obědě málokdo zazlívat, na řidiče z povolání platí přísnější metr a pití alkoholu v práci zakazuje.

Co budeme jíst
v příštích letech?
V Paříží proběhl největší potravinářský veletrh na světě SIAL 2004. Své výrobky zde vystavovalo 5260 firem z 99 zemí. Co přinesl nového?

Přestože se jejich obsah může zdát pro klienta totožný a v obou případech se může cesta k vysněnému bydlení zdát stejně snadná, tak realita je trochu jiná. Ano, ve většině případů skutečně vedou obě smluvní možnosti k faktickému a bezproblémovému převodu bytu, avšak během výstavby může dojít k mnoha neočekávaným skutečnostem, které každý smluvní vztah upravuje jinak.

Smlouva o budoucí smlouvě kupní není v podstatě nic jiného než ujednání smluvních stran, že v budoucnu (po dokončení výstavby) převede developer vlastnická práva k předmětnému bytu. K příloze tohoto smluvního vztahu je připojena vlastní kupní smlouva, do které se po dokončení stavby zpravidla doplní pouze aktuální datum, potvrzení o úhradě kupní ceny a v doprovodu obvyklých procedur na katastru dojde k převodu vlastnického práva. To je samozřejmě ta ideální varianta.

Nezkrachuje náhodou developer?

Do podnájmu? Pořádně si prověřte nájemce! Čtěte ZDE.

Určitou slabinou smlouvy o budoucí smlouvě kupní je mezidobí mezi jejím uzavřením a následným převodem vlastnického práva k bytu. Jde o období vlastní výstavby, které může trvat několik měsíců, ale v obvyklých případech jeden či dva roky. Je nutné si uvědomit, že jde o relativně dlouhý časový úsek, kdy se může se smluvním partnerem stát v podstatě cokoli. Je obvyklé, že developer realizuje mnoho stavebních projektů a při neopatrném řízení se může dostat do problémů a v nejhorším případě skončit v konkurzu se všemi důsledky. Jaká práva nám v takovém případě plynou z jednotlivých smluvních vztahů?

V případě smlouvy o budoucí smlouvě kupní má během vlastní výstavby bytového domu klient pohledávku za developerskou společností. Existence pohledávky je pro klienta velmi problematická v okamžiku, kdy by došlo k vyhlášení konkurzu na majetek jeho smluvního partnera. Navíc je běžné, že klienti v průběhu výstavby platí společnosti zálohy, ze kterých je financována vlastní výstavba a případné vyhlášení konkurzu těsně před dokončením následovaným převodem by mohlo mít fatální následky.

Smlouva o výstavbě – hromadná, ale bezpečnější

Druhá smluvní alternativa (smlouva o výstavbě) toto riziko odstraňuje. V případě podpisu smlouvy o výstavbě se klient stává již od počátku vlastníkem svojí ideální části pozemku a s pokračující výstavbou i ideální části nemovitosti. Vlastní smlouva o výstavbě je totožná pro všechny účastníky podílející se na výstavbě a jejímu podpisu musí být přítomen notář. Každý účastník obdrží notářsky ověřenou kopii této smlouvy.

Následně je tato smlouva doručena na katastr nemovitostí a každý účastník vlastní alikvotní část pozemku a disponuje statutem stavebníka a vlastníka v jedné osobě. V praxi to znamená pro klienta zejména tu výhodu, že v případě krachu dodavatele se pozemek či rozestavěný dům nestává součástí konkurzní podstaty.

Předpokládejme, že výstavba úspěšně pokračuje a po dokončení hrubé stavby se stává klient vlastníkem rozestavěné nemovitosti a alikvotní části pozemku. Zápis vlastnického práva k rozestavěné nemovitosti může mít pro klienta zásadní význam v oblasti financování. Rozestavěná nemovitost může posloužit k zastavení ve prospěch věřitele (pravděpodobně banky, popřípadě stavební spořitelny) a v případě potřeby k získání finančních prostředků na dokončení stavby či jiného záměru klienta.

Bezpečí vykoupeno větší administrativou

Jak na úvěr ze stavebního spoření? Více ZDE.

Smlouva o výstavbě zaručí občanům zcela určitě klidnější spánek. Znovu zdůrazňuji, že developer bude chtít od smluvních partnerů zálohování stavby a v zájmu klienta by měla být koupě nemovitosti řešena raději více platbami (dle detailního splátkového kalendáře) než jednou „velkou“ platbou realizovanou před „kopnutím do země“. U smlouvy o výstavbě je riziko absolutní ztráty peněz sníženo na minimum. Na druhé straně jako nevýhodný se může jevit fakt, že smlouvu podepisuje více subjektů (někdy i třeba dvacet) a v takových případech bývá obtížné se na obsahu smlouvy dohodnout a je prakticky nemožné ji jakkoli měnit.

V této souvislosti bych rád připomenul, že obvyklou praxí je uzavření smlouvy o výstavbě se všemi účastníky najednou a to vše za účasti notáře. Nedílnou součástí obytného domu jsou společné prostory a jejich vybavení. Názory na jejich vzhled či účelnost se mohou u jednotlivých stavebníků lišit a měly by se v zájmu všech doladit právě před podpisem hromadné smlouvy. Hromadná smlouva se může ukázat jako nepružná v okamžiku, kdy některý ze stavebníků bude chtít prosadit kupříkladu plastová okna nad schodištěm namísto v projektu odsouhlasených dřevěných. Prosazení takové změny by znamenalo projednání této záležitosti se všemi účastníky smlouvy a následný jednotný souhlas. S tím souvisí velká administrativa, která navíc výrazným způsobem omezuje individuální přání jednotlivých klientů.

V České Republice se úspěšně postavilo mnoho bytových domů při uzavírání obou z výše uvedených smluvních typů. Každá ze smluv má svoje výhody i nevýhody. Pro ty, kteří chtějí klidně spát, ovšem lze smlouvu o výstavbě spíše doporučit.

Máte dost peněz a chcete bydlet v novém? Pak můžete vybírat, zejména pokud máte zájem o Prahu nebo některé z dalších větších měst. Více čtěte ZDE.

Nebojíte se, že o svoje zálohy na byt přijdete a vysněného bytu se nedočkáte? Jsou pro vás některé historické kauzy bytové výstavby se špatným koncem ponaučením nebo vlastnímu smluvnímu zajištění nepřikládáte důležitost? Podělte se s ostatními o vaše praktické zkušenosti z této citlivé oblasti.