Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Nezbytné znalosti, které by měl mít v hlavě každý majitel bytu

aktualizováno 
Vlastnictvím bytu se automaticky stáváte i spoluvlastníkem společných částí bytového domu. Je tedy i na vás, jak bude dům vypadat a v jakém bude stavu. Proto je dobré vědět, jakým způsobem se ve společenství vlastníků rozhoduje a co je třeba udělat pro to, aby mělo společenství platně zvolený výbor.
Forma bydlení v bytech v osobním vlastnictví je jako jediná forma bydlení upravena ve speciálním zákoně, a to v Zákoně o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb. Ilustrační snímek

Forma bydlení v bytech v osobním vlastnictví je jako jediná forma bydlení upravena ve speciálním zákoně, a to v Zákoně o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb. Ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Pan Jiří vlastní třípokojový byt v jednom ostravském paneláku. S bydlením je spokojený, nikdo mu nezvedá nájem a hlavně konečně mohl byt rekonstruovat podle svých představ. Je si vědom toho, že i na něm záleží, jaké další opravy se budou v domě dělat, a tak se účastní všech schůzí, přesněji řečeno shromáždění vlastníků. Ta sice občas bývají docela bouřlivá, ale to už asi patří k věci, když je v domě 92 bytů a je potřeba se dohodnout na revitalizaci domu a jejím financování.

V listopadu loňského roku proběhlo shromáždění vlastníků, na kterém byl doplněn nový výbor, protože dva dosavadní členové na svou funkci rezignovali. Krátce na to však přišla pozvánka na další schůzi, volba prý byla neplatná. Jedním z důvodů pro neplatnost volby je údajně i to, že volení členové výboru nebyli na schůzi přítomni. Mezitím navíc odstoupila i dosavadní předsedkyně, a tak je teď společenství vlastníků bez výboru.

Kdy je volba výboru platná a kdy ne

"Vůbec nechápu, proč byla volba neplatná a proč nám to neřekli hned na schůzi," diví se pan Jiří. "Navíc jsem se dozvěděl, že do doby, než bude platně zvolen nový výbor, bude rozhodovat správce domu, tedy firma, kterou si platíme za správu domu a za vedení účetnictví," doplňuje. "To se mi ale ani trochu nelíbí, aby rozhodoval někdo, komu v domě nic nepatří," rozhořčuje se vlastník bytu.

"Zákon ani stanovy konkrétního společenství nevyžadují, aby volení kandidáti do výboru byli na schůzi přítomni," uvedl advokát Pavel Nastis. Samozřejmě ale platí obecný princip každé volby, že kandidát musí se svou volbou souhlasit, nelze nikoho zvolit do funkce proti jeho vůli. "Domnívám se, že tuto svou vůli může zvolený kandidát projevit i dodatečně, takzvaným konkludentním jednáním, tedy tak, že se své funkce ujme," doplnil advokát. Samotná nepřítomnost kandidáta by tedy rozhodně neměla být důvodem pro neplatnost volby.

Při hlasování rozhoduje vlastnický podíl

V tomto případě je problém jinde. Nejvyšším orgánem společenství je samozřejmě shromáždění vlastníků. Zjednodušeně řečeno, pouze shromáždění vlastníků může rozhodovat o volbě výboru, změnách stanov, o opravách na domě, prostě o všech důležitých věcech, které se týkají domu. Jenže aby bylo shromáždění vůbec usnášeníschopné, musí na něm být přítomni vlastníci jednotek, kteří mají nadpoloviční většinu hlasů.

Ale pozor! V případě společenství vlastníků se hlasy nepočítají podle počtu osob nebo počtu bytů, hlasy se počítají podle velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Zjednodušeně řečeno, majitel čtyřpokojového bytu má tedy "větší" hlas než vlastník garsonky. A pokud na schůzi není přítomna nadpoloviční většina vlastníků, schůze není usnášeníschopná a v podstatě nemůže rozhodnout vůbec o ničem.

Navíc v případě volby výboru musí být dosažen souhlas nadpoloviční většiny všech hlasů, tedy nejen hlasů přítomných, ale hlasů všech spoluvlastníků. "Na konkrétním shromáždění vlastníků nebylo dosaženo souhlasu nadpoloviční většiny všech vlastníků, a proto je volba neplatná," vysvětlil advokát.

Kdy plní funkci výboru zakládající členové

A kdo tedy bude rozhodovat do doby, než bude platně zvolen nový výbor? I tady je potřeba řídit se stanovami. "Ze stanov rozhodně nevyplývá, že by v takovém případě měl funkci výboru plnit správce domu," podotkl advokát.

Pokud nebyli členové výboru platně zvoleni, pak podle stanov funkci výboru plní člen společenství vlastníků jednotek, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu je nadpoloviční, jinak členové společenství, kteří se jimi stali dnem vzniku společenství.

V tomto konkrétním domě však není nikdo, kdo by měl nadpoloviční spoluvlastnický podíl na společných částech domu. "Znamená to tedy, že funkci výboru nyní plní všichni zakládající členové společenství," upřesnil Nastis.

Jak dodává, zakládající členové jsou ti, kteří se účastnili ustavujícího shromáždění společenství vlastníků jednotek a v době konání tohoto shromáždění byli vlastníky bytové jednotky v konkrétním domě. Seznam těchto zakládajících členů je součástí notářského zápisu, kterým se ověřuje průběh ustavujícího shromáždění.

Zapamatujte si
Praktické rady pro majitele bytů
  • Forma bydlení v bytech v osobním vlastnictví je jako jediná forma bydlení upravena ve speciálním zákoně, a to v Zákoně o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb.
  • Základním právním předpisem pro činnost společenství jsou stanovy, schválené zpravidla na ustavující schůzi společenství vlastníků. Stanovy ale musí být v souladu se zákonem a musí je schválit tříčtvrtinová většina přítomných vlastníků.
  • Byt v osobním vlastnictví můžete užívat, jakkoli s ním nakládat, rekonstruovat i bez souhlasu ostatních vlastníků, prodat jej či dát do pronájmu, v případě úvěru jej můžete dát do zástavy. Byt je i součástí dědictví.
  • Veškeré opravy v bytě si hradíte sami. Co je ještě ve vašem vlastnictví a co už patří do společných částí domu, se dozvíte v prohlášení vlastníka, což je listina uložená v katastru nemovitostí.
  • Kromě vlastnictví bytové jednotky se stáváte i spoluvlastníkem společných částí domu a jste povinni se na údržbě domu podílet.
  • V případě bytu v osobním vlastnictví vám není účtován nájem, jste ale povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Výši a splatnost příspěvku podle zákona stanovuje výbor, tuto pravomoc si však může vyhradit shromáždění vlastníků, v takovém případě pak rozhoduje nadpoloviční většina všech vlastníků.
  • Nejvyšším orgánem společenství je shromáždění vlastníků, podle zákona se musí konat nejméně jednou ročně.
  • O svolání shromáždění můžete požádat i vy sami, potřebujete k tomu  podporu dalších vlastníků tak, aby celkový počet představoval alespoň jednu čtvrtinu všech hlasů.
  • Aby bylo shromáždění usnášeníschopné, musí být na něm přítomna nadpoloviční většina vlastníků jednotek.
  • Hlasy se nepočítají podle počtu osob nebo počtu bytů, hlasy jsou počítány podle velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu.
  • V případě volby členů výboru je potřebný souhlas nadpoloviční většiny všech hlasů, tedy nejen hlasů přítomných, ale hlasů všech vlastníků.
  • V případě změny stanov je potřeba souhlasu tří čtvrtin vlastníků přítomných na shromáždění.
  • Pokud se rozhoduje o modernizaci, rekonstrukci, stavebních úpravách a opravách společných částí domu, vyžaduje se souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků.
  • Shromáždění vlastníků se ve vlastním zájmu účastněte, uvědomte si, že se jedná o chod celého domu, a tedy i o vaše peníze.

Máte byt v osobním vlastnictví?

Hlasování skončilo

Čtenáři hlasovali do 0:00 19. března 2013. Anketa je uzavřena.

Ano 3149
Ne 687
Autor: pro iDNES.cz


Hypotéční kalkulačka

let %
Vypočítat
Měsíční splátka Zjistit přesnější výpočet




Hlavní zprávy

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2016 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je součástí koncernu AGROFERT ovládaného Ing. Andrejem Babišem.