Lidé v Česku si berou hypotéky v průměru na 20 až 25 let a nejčastěji volí tří až pětiletou fixaci. Po tuto dobu mají jistotu stejné výše úrokové sazby i výše splátky. Mohou si tak naplánovat rodinný rozpočet i na několik let dopředu.
Při mimořádné splátce bance vznikají dodatečné náklady
Jistota výše splátek je důležitá i pro banku, proto klienty draze pokutuje ve chvíli, kdy se rozhodnou do stanoveného splátkového kalendáře zasáhnout mimořádnou splátkou či předčasnou úhradou celého zůstatku úvěru. Bance totiž při předčasném splacení úvěru vznikají dodatečné náklady, protože si sama na poskytnutí úvěru klientovi musela půjčit, například vydáním hypotečních zástavních listů a jejich držitelům musí zaplatit dohodnuté úroky.
Každá z bank využívá vlastní algoritmus pro výpočet výše poplatku. Ke klientům sice přistupují individuálně, ovšem není možné, aby se klient dozvěděl konkrétní výši poplatku až ve chvíli, kdy se pro mimořádnou splátku rozhodne. "Je to v podstatě o hledání kompromisu mezi tím, aby byl poplatek uchopitelný pro klienta, aby byl transparentní a byla předem známá i jeho výše. Zároveň je třeba, abychom si pokryli náklady, které máme s mimořádnou splátkou spojené," vysvětluje Irena Zatloukalová z Hypoteční banky.
| Konstrukce poplatku za mimořádnou splátku hypotéky během fixace | |
| Banka | Poplatek |
| Česká spořitelna | poplatek ve výši úrokového výnosu za dobu od přijetí mimořádné splátky do konce platnosti pevné úrokové sazby |
| ČSOB, Poštovní spořitelna | 5 % z výše předčasné splátky za každý započatý rok před koncem platnosti úrokové sazby |
| GE Money Bank | 5 % ročně do konce úrokového období z výše předčasné splátky |
| Hypoteční banka | 5 % z výše mimořádné splátky za každý započatý rok před koncem platnosti úrokové sazby nebo pevné odchylky |
| Komerční banka | vypočítají individuálně dle konkrétního případu |
| LBBW Bank | 5 % z předčasně splácené částky, min. 5 tisíc korun |
| Raiffeisenbank | 10 % z předčasně splácené částky |
| UniCredit Bank | 1 % z předčasně splacené jistiny za každý započatý rok do data refixu sazby |
| Volksbank | 0,25 % z předčasně splacené částky za každý předčasně splacený měsíc zbývající do konce fixace úrokové sazby |
| Wüstenrot hypoteční banka | 10 % z předčasně splácené částky |
| Zdroj: banky; Poznámka: mBank na poskytnutí informací nereagovala | |
Některé banky, například Hypoteční banka či Wüstenrot, klientovi v určitých případech (odvíjejících se od výše hodnoty zástavy v době poskytnutí hypotéky) poplatek za předčasnou splátku neúčtují.
"Pokud si klient vybral Hypoteční úvěr do 100 procent, nebo 85 procent zástavní hodnoty nemovitosti, má kdykoliv možnost provést mimořádnou splátku tak, aby se dostal na 70 procent zástavní hodnoty nemovitosti. Jinými slovy, část úvěru nad 70 procent může klient kdykoliv a bez sankcí splatit," vysvětluje Irena Zatloukalová. "Například u 100procentní hypotéky ve výši milion korun lze bez poplatku splatit 300 tisíc korun, tedy 30 procent," doplňuje Helena Dušková z Wüstenrot hypoteční banky.
Podívejte se, kolik konkrétně zaplatíte
Pro názornou představu, jak vysoký poplatek klient při předčasném splacení hypotéky či při mimořádné splátce zaplatí, jsme připravili dva konkrétní příklady.
V prvním má klient hypotéku s úrokovou sazbou 4,89 procent fixovanou na pět let. Fixace mu vyprší na jaře 2014, zbývá tedy tři a půl roku, 42 měsíců. Musí ještě splatit 550 tisíc. Jaké by mu banky naúčtovaly poplatky za předčasné splacení celého zůstatku, se podívejte v tabulce.
Ve druhém příkladě splácí klient hypotéku s úrokovou sazbou 5,29 procent, opět fixovanou na pět let. Konec fixačního období je za tři roky (36 měsíců). Klientovi zbývá splatit ještě 1 600 tisíc korun. Jaké by mu banky naúčtovaly poplatky v případě mimořádné splátky 300 tisíc korun uhrazené před vypršením fixace, se podívejte v tabulce.
| Poplatky za předčasné splacení hypotéky (v korunách) | ||
| Banka | Předčasné splacení hypotéky ve výši 550 tisíc korun |
Mimořádná předčasná splátka ve výši 300 tisíc korun |
| ČSOB a Poštovní spořitelna | 110 000 | 45 000 |
| GE Money Bank | 110 000 | 45 000 |
| Hypoteční banka | 110 000 | 45 000 |
| LBBW Bank | 27 500 | 15 000 |
| Raiffeisenbank | 55 000 | 30 000 |
| UniCredit Bank | 107 000 | 47 000 |
| Volksbank | 57 750 | 27 000 |
| Wüstenrot h.b. | 55 000 | 30 000 |
| Zdroj: banky; Poznámka: mBank na poskytnutí informací nereagovala; Česká spořitelna a Komerční banka údaje neposkytly. Podle propočtu redakce se v 1. příkladě bude poplatek u České spořitelny pohybovat kolem 80 tisíc korun. Komerční banka poplatky počítá individuálně dle konkrétního případu . | ||
S předčasnou splátkou raději počítejte předem
Sankční poplatky v desítkách i stovkách tisíc korun naznačují, že splacení před uplynutím fixace udělá pořádnou díru do rozpočtu. Abyste se poplatkům vyhnuli, máte na výběr z několika možností. Pokud nejste v situaci, kdy nutně potřebujete hypotéku ukončit, nejvhodnější bude mimořádnou splátku odsunout na dobu, kdy fixace skončí a peníze v mezidobí zhodnotit na spořicích účtech, termínovaných vkladech či v krátkodobých investicích.
Pokud dopředu víte, či tušíte, že budete mít k dispozici peníze na předčasnou splátku, můžete si sjednat kratší, například roční fixaci. Případně vám mnohé banky umožní zakotvit si do smlouvy možnost mimořádných splátek. Například Hypoteční banka vám dovolí splatit až 50 procent sjednané výše úvěru, za což uhradíte poplatek ve výši jednoho procenta ze sjednané splátky jistiny. Nebo si k hypotéce s fixací na deset let můžete sjednat službu Mimořádná splátka. Pak smíte jednou ročně mimořádně uhradit až deset procent z aktuálního zůstatku jistiny. Za sjednání služby nic neplatíte.
Raiffeisenbank vám předčasné splátky umožní jednou ročně s Turbo splátkou, kdy můžete uhradit maximálně čtvrtinu jistiny zdarma. Pokud si Turbo splátku při žádosti o hypotéku sjednáte, počítejte s tím, že budete mít úrokovou sazbu o desetinu procenta vyšší než u standardní hypotéky.
GE Money Bank klientům nabízí zdarma vložit mimořádnou splátku ve výši 25 procent úvěru a to maximálně jednou za půl roku.
Pokud si k Ideální hypotéce České spořitelny sjednáte službu Mimořádné splátky, můžete zdarma předčasně splácet, jak je vám libo. Ovšem úplně zdarma to přeci jen není, zřízení služby vás přijde na 1 999 korun a navíc každý měsíc budete platit 149 korun.
Klientům, kteří chtějí čerpat hypotéku u Komerční banky, banka nabízí Flexibilní hypotéku. Umožní bez sankce rychlejší předčasné splacení úvěru díky opakované mimořádné splátce až 20 procent z výše hypotéky.
