Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Při koupi nemovitosti chtějte úschovu peněz, ochráníte se před zpronevěrou

aktualizováno 
Když kupujete nemovitost, vzniká časová prodleva. Nelze v jeden okamžik uhradit kupní cenu a zároveň převést vlastnické právo na kupujícího. Maximální ochranu si zajistíte využitím podmíněného účtu u třetí osoby. V takových situacích vám pomůže notář nebo advokát.
Pro úschovu peněz můžete využít služeb notáře nebo advokáta.

Pro úschovu peněz můžete využít služeb notáře nebo advokáta. | foto: Profimedia.cz

Problémem celé transakce je to, že vlastnické právo k nemovitosti (nejčastěji dům nebo byt) nepřechází na kupujícího podpisem kupní smlouvy nebo uhrazením kupní ceny. Dochází k tomu na základě zápisu vlastnického práva v katastru nemovitostí. Samotná lhůta k provedení vkladu vlastnického práva je třicet dní ode dne podání návrhu na vklad.

Zapojení třetí osoby
Návrh na vklad na katastr obsahuje přinejmenším čtyři podepsané výtisky kupních smluv (dva si nechává katastr) a prodávající. Při podpisu smluv byste měli mít zaplacenou kupní cenu nemovitosti. Pokud  k tomu kupující svolí a zaplatí celou kupní cenu, tak riskuje, že katastr z nejrůznějších důvodů návrh zamítne (nemovitost na něj nepřevede) a pak bude velmi komplikovaně vymáhat z prodávajícího inkasovanou prodejní cenu.

Jediným východiskem je nalezení nějaké třetí osoby, která kupní cenu přijme do úschovy a vyplatí ji prodávajícímu za splnění určitých podmínek. V našem případě samozřejmě za splnění podmínky, že katastr převod nemovitosti zapíše a kupující se stane jejím majitelem.

Křištálová lupa Úschova u realitní kanceláře není výhodná, při krachu můžete o vše přijít
Pro překlenutí časové prodlevy je nutné najít třetí osobu. Kdo by tou osobou měl být? Nejvhodnější variantou je využití notáře, advokáta, nebo dokonce vaší banky. Pokud je prodej nemovitosti zprostředkován přes realitní kancelář, tak ta může takovou službu nabídnout též.

Mnoho takových transakcí přes realitní kancelář se podařilo. Na druhé straně kupující riskuje, že při krachu realitní kanceláře o svoje peníze přijde. V případě, že by realitní kancelář zkrachovala, by bylo nutné vymáhat peníze soudní cestou nebo je přihlásit v rámci insolvenčního řízení. Obě tyto varianty nemusí vést k uspokojivému výsledku.

Z toho důvodu lze kupujícím doporučit využít služeb notáře nebo advokáta, kteří jsou jednak na tyto úkony specializováni a zároveň i si povinně platí pojištění odpovědnosti za škodu. V případě úpadku advokáta o své peníze nepřijdete. Jsou totiž vyňaty z prostředků nárokovaných věřiteli a kupující je získá zpět. Podobnou službu nabízí banky, které za účelem provedení této transakce zřizují vázaný účet a při splnění sjednaných podmínek vyplatí peníze prodávajícímu.

Nezapomeňte na daň z převodu nemovitosti
V závislosti na typu třetí osoby uzavřete buď smlouvu o notářské úschově, smlouvu o advokátní úschově, nebo smlouvu o úschově (týká se banky). K vytvoření a podpisu smlouvy je nutná účast prodávajícího i kupujícího a zároveň by měla být specifikována předmětná nemovitost (například aktuálním výpisem z katastru).

Následně třetí osoba sestaví podmínky, za kterých budou peníze do úschovy přijaty a za kterých budou vyplaceny. V zájmu kupujícího samozřejmě je, aby peníze byly vyplaceny až poté, co katastr převede vlastnictví v jeho prospěch.

Určitě není na škodu do smlouvy zakomponovat podmínku týkající se úhrady daně z převodu nemovitosti. Tu je povinen zaplatit prodávající. Kupující zůstává jejím ručitelem, a tudíž je v jeho zájmu mít kontrolu nad tím, zda prodávající daň skutečně zaplatí.

Čas od času se stává, že prodávající se k úhradě daně nemá a finanční úřad u něj neuspěje ani po několika výzvách. V takových případech pozornost daňového úředníka přejde na kupujícího, což bývá nemilé.

Předejít tomu lze tím, že se při sestavování smlouvy o úschově myslí i na daňové povinnosti. Kupující vyzve třetí stranu k tomu, aby vyplatila prodávajícímu nikoli celou kupní cenu, ale pouze cenu sníženou o tříprocentní daň z převodu nemovitosti.

Samotnou daň nechť advokát pošle rovnou na sjednaný účet pro odvod daně z převodu nemovitosti. Tím pádem ubudou kupujícímu starosti, zda prodávající daň nakonec zaplatí, nebo ne.

. Příklad:

Pan Karel prodává panu Ludvíkovi byt v Plzni. Dohodli se na ceně 2 500 000 korun. Pro daňové účely musel být vypracován znalecký posudek, který konstatoval tabulkovou cenu bytu ve výši 2 300 000 korun. Na základě smlouvy sepsané u notáře složí pan Ludvík 2 500 000 korun. Následně jsou podány veškeré formality na katastr a čeká se na převod.

Úředníci katastru neshledají žádné okolnosti zabraňující převodu a provedou jej. Na základě výpisu dokládajícího převod na pana Ludvíka uvolňuje notář částku sníženou o daň z převodu (2 425 000 korun) panu Karlovi a rozdílových 75 000 korun se uvolní ve prospěch plzeňského finančního úřadu.

Každá legrace něco stojí, připravte se na několik tisíc na poplatcích
Jako všechno na tomto světě, ani tyto služby nejsou zadarmo. Notář, advokát nebo banka si za takovou službu budou účtovat poplatek. Ten se u běžných nemovitostí, pohybujících se v cenách několika milionů, vyšplhá na hodnotu kolem deseti tisíc.

V našem případě, kdy se uschovalo 2,5 milionu, si notář bude účtovat 8 600 korun. Přesto se domnívám, že s ohledem na nákladnost a rizikovost celé transakce se jistota v podobě třetí osoby vyplatí.

Autor:


Hypotéční kalkulačka

let %
Vypočítat
Měsíční splátka Zjistit přesnější výpočet


Hlavní zprávy

Další z rubriky

Jiří Grund, výkonný ředitel APMS
Placení esemeskami se stává terčem útoků podvodníků, varuje expert

Zaplatit za službu či zboží prostřednictví SMS je pohodlné a rychlé. Platíme takto třeba parkovné a jízdenky na MHD, kupujeme si hudbu a videa na internetu a...  celý článek

Dluhy na nájemném a službách mohou být důvodem pro výpověď nájemce z nájmu...
Nájemníků, kteří jí dluží už přes sto tisíc, se zbaví po dvou letech

Paní Marie před pěti lety zdědila po rodičích starší rodinný domek v Olomouci. Sama se tam stěhovat nechtěla, ale dům ani nechtěla prodat pro případ, že by o...  celý článek

Ilustrační snímek
Vyznáte se v cestovním připojištění? Otestujte se

K základnímu cestovnímu pojištění si můžete vybrat celou řadu různých připojištění. Proč je dobré si je sjednat a s čím mohou na cestách pomoci, prozradí i náš...  celý článek

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.