Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Při koupi pozemku si dejte pozor na jeho výměru

  13:53aktualizováno  13:53
Nejvyšší soud nedávno opětovně posuzoval otázku vydržení pozemku, kdy kupující užíval s koupeným pozemkem i další pozemek, který nebyl součástí zakoupeného pozemku. Podle českého občanského práva pokud užíváte cizí pozemek v dobré víře, že jste jeho vlastníkem, pak se po 10 letech stanete jeho skutečným vlastníkem – pozemek (či jinou nemovitost) tzv. vydržíte. Takové případy nastávají v praxi často zejména tam, kde zakoupíte pozemek od jiné osoby a domníváte se, že má větší výměru, než je jeho výměra skutečná – např. proto, že postavený plot zahrnuje i část sousedova pozemku apod. Předpokladem vydržení práva je ovšem to, že držitel pozemku je se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že mu daný pozemek náleží.
Geometrický plán slouží k zaměření hranic pozemků či staveb

Geometrický plán slouží k zaměření hranic pozemků či staveb | foto: Vladan Rámiš, iDNES.cz

Soudní praxe

Nejvyšší soud se již několikrát zabýval tím, v jakém vztahu musí být výměra skutečně vlastněného pozemku k pozemku, o kterém se kupující pouze domnívá, že jej koupil, aby byla ještě zachována tzv. dobrá víra, která je základní podmínkou vydržení.

Občanský zákoník stanoví pro vydržení tato pravidla:

  • Oprávněný držitel se stává vlastníkem věci, má-li ji nepřetržitě v držbě po dobu tří let, jde-li o movitost, a po dobu deseti let, jde-li o nemovitost.
  • Do vydržecí doby podle se započte i doba, po kterou měl věc v oprávněné držbě právní předchůdce současného držitele.
  • Takto nelze nabýt vlastnictví k věcem, které nemohou být předmětem vlastnictví nebo k věcem, které mohou být jen ve vlastnictví státu nebo zákonem určených právnických osob.
  • Je-li držitel se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře o tom, že mu věc nebo právo patří, je držitelem oprávněným. V pochybnostech se má za to, že držba je oprávněná.

V nedávném rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 1384/2010 ze dne 25.1.2012 tak Nejvyšší soud posuzoval případ, kdy kupující užíval s koupeným pozemkem i část pozemku, který mu nepatřil, přičemž poměr výměry skutečně koupeného a pouze tzv. drženého pozemku byl přibližně 2:1.

Text rozhodnutí 22 Cdo 1384/2010

V citovaném rozhodnutí Nejvyšší soud konstatoval, že: Podle konstantní judikatury omluvitelný omyl, a tedy i oprávněnou držbu, nelze vyloučit ani v případě, že výměra drženého pozemku dosahuje až 50 % výměry pozemku koupeného, výjimečně i více, například půjde-li o pozemek nepravidelného tvaru v nepřehledném terénu, nebo držitel byl do omylu uveden znalcem. Je vždy třeba, aby tu byly okolnosti, které svědčí pro objektivní dobrou víru držitele; čím menší je poměr mezi pozemkem skutečně nabytým a pozemkem drženým, tím více je třeba klást důraz na okolnosti způsobilé objektivně vyvolat omluvitelný omyl ohledně výměry držených pozemků. Příkladem, kdy z hlediska dobré víry nelze absolutizovat hodnocení poměru výměry pozemku převedeného a pozemku (jeho části), ke kterému mělo být vlastnické právo vydrženo, je situace, kdy sporný pozemek ve výměře v převodní smlouvě neuvedené byl od nepaměti připlocen k pozemku právních předchůdců držitele a s nimi jako rodinnými příslušníky užíván, přičemž přístup na něj byl možný jen z usedlosti držitele.

Neexistuje povinnost pozemek přeměřovat, ale ….

Pro vydržení je zásadní dobrá víra držitele. Nejvyšší soud v rozhodnutí 22 Cdo 2451/2011 uvedl, že kromě porovnání výměry koupeného a omylem drženého pozemku je dalším rozhodujícím faktorem i to, jestli nabytý a držený pozemek tvoří ohrazený ucelený funkční celek. Nejvyšší soud výslovně uvedl: "Významná je i skutečnost, že skutečný vlastník pozemku po celou dobu držby nedal najevo svůj nesouhlas a nebránil své vlastnické právo; to nasvědčuje závěru, že ani on nepředpokládal, že soused drží část jeho pozemku. Jsou-li dány uvedené skutečnosti, pak lze dobrou víru držitele vyloučit jen v případě, že jsou tu okolnosti, ze kterých vyplývá, že držitel věděl nebo musel vědět, že drží cizí pozemek (jeho část). Naopak dobrou víru držitele nevylučuje, že si nenechal nabytý pozemek odborně vymezit (např. geometrem)."

Jak uvedl Nejvyšší soud, když kupující nenechá změřit pozemek, není to důkazem jeho povědomí o tom, že mu pozemek nepatří, protože ani žádný právní předpis neukládá kupujícímu povinnost ověřit rozlohu nabývaných pozemků, nicméně pro vyloučení budoucích pochybností je v praxi lepší nechat si pozemek zaměřit ještě před koupí. A to právě z důvodu, že poměr plochy skutečně koupeného a pouze tzv. drženého pozemku je podle Nejvyššího soudu důležitým vodítkem pro to, zda vůbec přichází do úvahy vydržení. Je to logické, protože těžko je možné věřit někomu, že si nevšiml, že koupí pozemku o rozloze 100 m2 získal zahradu o velikosti 1000 m2; na druhé straně bude běžné, že o rozsahu koupeného pozemku nebude pochybovat ten, kdo zakoupí tisícimetrovou zahradu, která je oplocená, a oplocená část zasahuje v rozsahu 5 metrů do pozemku souseda.

Nejvyšší soud v rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 432/2003:

Předpokladem vydržení práva je skutečnost, že držitel je se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že mu věc nebo právo náleží. Posouzení toho, zda držitel je se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že mu věc náleží, nemůže vycházet jen z posouzení subjektivních představ držitele. Dobrá víra držitele musí být v dané věci posuzována i z hlediska, zda držitel při zachování náležité opatrnosti, kterou lze s přihlédnutím k okolnostem konkrétního případu po každém subjektu práva požadovat, měl nebo mohl mít pochybnosti, že užívá pozemek, jehož vlastnictví nenabyl. Oprávněná držba se nemusí nutně opírat o existující právní důvod; postačí, aby tu byl domnělý právní důvod (titulus putativus), tedy jde o to, aby držitel byl se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že mu takový právní titul svědčí (rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 24. února 2000, sp. zn. 22 Cdo 417/98, publikovaný např. v ASPI). Oprávněným držitelem je držitel, který věc drží v omluvitelném omylu, že mu věc patří. Omluvitelný je omyl, ke kterému došlo přesto, že držitel postupoval s obvyklou mírou opatrnosti, kterou lze se zřetelem k okolnostem konkrétního případu po každém požadovat (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. července 2002, sp. zn. 22 Cdo 2190/2000, Soubor č. C 1304). Dobrá víra držitele se musí vztahovat ke všem právním skutečnostem, které mají za následek nabytí věcí nebo práva, které je předmětem držby, tedy i k existenci písemné smlouvy o převodu nemovitosti. Pokud se někdo uchopí držby nemovitosti na základě ústní smlouvy o jejím převodu, nemůže být vzhledem ke všem okolnostem v dobré víře, že je vlastníkem věci, a to ani v případě, že je přesvědčen, že taková smlouva k nabytí vlastnictví nemovitosti postačuje.

Jak tedy v praxi

V praxi je vhodné si při koupi pozemku alespoň rámcově ověřit, kde vedou hranice pozemku a zda jeho výměra odpovídá výměře uvedené v katastru nemovitostí. Je vhodné se také seznámit se sousedy a ověřit si, zda ohledně kupovaného pozemku a jeho hranic nepanují nějaké rozpory či dohady. Tyto skutečnosti by si měli ujasnit i prodávající, protože pokud by kupujícímu tvrdili, že prodávaný pozemek je větší, než by byl ve skutečnosti, mohl by na nich kupující za jistých okolností požadovat slevu z kupní ceny.





Finance.iDNES.cz radí

Víte, že pokud je vám cizí řidič způsobí škodu, může likvidaci pojistné události vyřídit vaše pojišťovna nikoli jeho?

Další rady k nezaplacení

Hlavní zprávy

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.