Hypoteční úvěry se nejčastěji splácejí anuitně, to znamená konstantní splátkou. Její výše se mění vždy po změně úrokové sazby, ke které dochází v období refixace. (Lze si však zvolit i opačnou možnost, kdy se zachová nezměněná výše splátky a nové sazbě se přizpůsobí délka doby splatnosti. Některé banky si za to účtují poplatek, u některých produktů se naopak tato druhá varianta využívá standardně, záleží na konkrétních podmínkách daného úvěru.)
Rozdíly ve výši úrokové sazby v řádu setin splátku ovlivní jen nepatrně
Velké množství zájemců o hypoteční úvěr se při jeho výběru rozhoduje především podle úrokové sazby, která je jim nabídnuta. Úrokové sazby proto banky využívají jako jeden z hlavních nástrojů, kterým mohou své úvěry odlišit od produktů konkurence. Proto především v období, kdy úrokové sazby hypoték na trhu klesají a blíží se minimu, pod které již není možné dále zajít, se banky předhánějí, která nabídne tu nejnižší.
Před dvěma lety, kdy úrokové sazby hypoték dosáhly svého historického minima, si klienti mohli sjednat hypotéku s roční fixací se sazbou pod 3 %. Pokud některá banka nabídla sazbu ještě o nějakou setinu, případně desetinu procentního bodu nižší, zdůraznila to jako velkou konkurenční výhodu. Přitom i u nadprůměrně vysoké dvoumilionové hypotéky s dvacetiletou splatností je rozdíl ve výši splátky při sazbě 2,99 % a 2,89 % pouze sto korun. Rozdíly v řádu setin jsou pak zcela zanedbatelné. U uvedené hypotéky se výše splátky při sazbě 2,99 % a 2,98 % liší o pouhých deset korun.
U vyšších sazeb, se kterými se na trhu setkáváme v současnosti, to platí také. Rozdíl ve výši splátky u dvoumilionové hypotéky s dvacetiletou splatností činí při sazbách 5,0 % a 4,9 % pouze 110 korun.
Při splácení hypotéky je třeba počítat s možností zvýšení splátky
Úrokové sazby hypoték nabízených v jednom okamžiku jednotlivými bankami se díky konkurenčnímu boji od sebe většinou příliš neliší. Platí to alespoň o minimálních sazbách, které banky oficiálně zveřejňují. Změny úrokových sazeb v čase však na splácejícího dlužníka mohou mít vliv významný.
Dokládá to vývoj úrokových sazeb během několika posledních let. Názorně je to vidět z grafu FINCENTRUM HYPOINDEXU, který zachycuje průměrné úrokové sazby nově sjednávaných hypoték od ledna roku 2003. Tehdy dosahoval výše 5,73 %, v následujících měsících úrokové sazby s menšími či většími výkyvy klesaly. Svého dna dosáhly v létě roku 2005, konkrétně v červenci, kdy hodnota HYPOINDEXU činila 3,62 %. Poté se trend obrátil a úrokové sazby hypoték, opět s menšími či většími výkyvy, rostou.
V následující tabulce je několik příkladů, které ukazují, jak změny v úročení hypotéky ovlivňují výši její splátky. Jedná se o úvěr o objemu 1 760 000 korun, což je v současnosti průměrná výše nově sjednávaných hypoték. Doba splatnosti je dvacet let, jako úrokové sazby jsou použity hodnoty HYPOINDEXU.
Pokud si dlužník sjednal hypoteční úvěr s těmito parametry v lednu roku 2003, platí bance o dva tisíce korun více než ten, kdo si jej sjednal v období nejnižších úrokových sazeb v létě roku 2005. K významnému zvýšení či snížení úrokových sazeb a splátek hypoték však není nutné období dlouhé dva a půl roku. Vzhledem k velmi rychlému nárůstu sazeb hypotečních úvěrů během posledních tří měsíců je zřetelný i rozdíl mezi úvěry sjednanými v průběhu letošního roku. Minimum z března a dosavadní maximum ze srpna znamená pro výši splátky rozdíl 695 korun.
| Závislost výše splátky hypotečního úvěru na výši úrokové sazby | |||
| Hypotéka 1 760 000 Kč, doba splatnosti 20 let, úrokové sazby: FINCENTRUM HYPOINDEX | |||
| období | úroková sazba | výše splátky (Kč) | rozdíl ve výši splátky (Kč) |
|
období leden 2003 až srpen 2007: | |||
| max - leden 2003 | 5,73 % | 12 337 | 2021 |
| min - červenec 2005 | 3,62 % | 10 316 | |
|
rok 2007 (poslední údaj ze srpna): | |||
| max - srpen 2007 | 4,93 % | 11 547 | 695 |
| min - březen 2007 | 4,20 % | 10 852 | |
Za celé uvedené období je mezi minimem 3,62 % a maximem 5,73 % rozdíl „pouze“ 2,11 procentního bodu. Kdysi se však hypotéky poskytovaly s mnohem vyššími sazbami přesahujícími 10 %. Například při 12% úrokové sazbě by splátka hypotéky s uvedenými parametry dosáhla výše 19 379 korun. Kdyby k něčemu takovému došlo, mnoho dlužníků by po refixaci mohlo mít se splácením problémy. V současnosti se toho není třeba obávat, před podpisem úvěrové smlouvy by si však měl budoucí dlužník rozmyslet, zda bude schopen hypotéku splácet i v případě zvýšení úrokové sazby. To je třeba vzít v úvahu i při výběru délky doby fixace.
Pozor je třeba dávat hlavně u velmi nízkých úrokových sazeb s krátkou fixací
Především v obdobích, kdy jsou úrokové sazby velmi nízké a nejkratší fixace velmi lákavé (tak jak tomu bylo v polovině roku 2005), musí vzít zájemci o hypotéku v úvahu, že takto výhodná sazba se po skončení fixačního období může s velkou pravděpodobností zvýšit. Jak se může taková nízká splátka změnit, ukazuje následující příklad vývoje roční a pětileté úrokové sazby za poslední dva roky. V tabulce jde opět o průměrné úrokové sazby a hypotéku 1 760 000 korun s dvacetiletou splatností.
Nejnižší úroková sazba s roční fixací v posledních dvou letech klesla až pod tři procenta, nyní již dosahuje výše 4,69 %. V prvním případě dlužník splácel o 1581 korun měsíčně méně než ten, kdo si hypotéku s roční fixací bude sjednávat v současnosti. U pětiletých sazeb je rozdíl o něco menší.
| Závislost výše splátky hypotečního úvěru na výši úrokové sazby - roční a pětiletá fixace v posledních dvou letech | |||
| Hypotéka 1 760 000 Kč, doba splatnosti 20 let, úrokové sazby: FINCENTRUM HYPOINDEX | |||
| období | úroková sazba | výše splátky (Kč) | rozdíl ve výši splátky (Kč) |
|
fixace úrokové sazby jeden rok | |||
| max - srpen 2007 | 4,69 % | 11 316 | 1581 |
| min - srpen 2005 | 2,97 % | 9735 | |
|
fixace úrokové sazby pět let | |||
| max - srpen 2007 | 5,17 % | 11 781 | 1041 |
| min - srpen 2005 | 4,08 % | 10 740 | |
