Při uzavírání smlouvy o hypotečním úvěru si žadatel v závislosti na nabídce banky musí mimo jiné zvolit to, na jak dlouhou dobu chce zachovat určité smluvní podmínky neměnné. Zejména se jedná o úrokovou sazbu, kterou lze standardně zafixovat na dobu od jednoho roku do pěti let (výjimku tvoří HVB Bank, která nabízí fixaci i na patnáct let - viz. tento článek).
Zvolení optimální doby fixace je velmi důležité, ale není vůbec snadné. Správná volba se totiž liší případ od případu. Obecně sice dlouhá doba fixace skýtá v oblasti rizika změny úrokových sazeb dlužníkům určitou dávku jistoty neměnného měsíčního zatížení, na druhou stranu se ale vystavují riziku, že při výraznějším poklesu úrokových sazeb pod hodnotu z doby podpisu smlouvy budou za úvěr platit zbytečně hodně.
Důležitým aspektem při volbě doby fixace je také možnost předčasného splacení. Většina bank si za předčasné splacení části nebo celého úvěru účtuje dosti vysoké sankční poplatky (mohou činit až třicet procent mimořádné splátky). Výjimku tvoří právě splátky, které uskuteční dlužník na konci období fixace, kdy si banka žádné sankce neúčtuje.
Po skončení období fixace banka přehodnotí uvedené podmínky podle aktuální situace na trhu a stanoví nové. Právě zde hrozí dlužníkům výše uvedené riziko zvýšení úrokové sazby nebo například riziko snížení procentní sazby státní finanční podpory hypotečních úvěrů (blíže o podmínkách poskytnutí a možnostech změn ve výši vyplácené podpory čtěte zde). Podívejme se na uvedená dvě rizika na příkladu ze současnosti:
Hledáte dům nebo byt? Prohlídněte si zajímavé nabídky na stránkách reality.idnes.cz
Pokud zájemce o milionovou hypotéku na financování výstavby či koupě nového rodinného domu uzavřel smlouvu a úvěr začal čerpat v roce 2000, mohl získat úrokovou sazbu ve výši přibližně osm procent ročně. K tomuto úvěru získal za předpokladu splnění všech podmínek státní finanční podporu ve výši čtyř procent ročně. Pokud zvolil fixaci na tři roky, dojde v letošním roce u daného úvěru k přehodnocení podmínek a banka stanoví novou sazbu, pravděpodobně v rozmezí pěti až šesti procent. Navíc ovšem dojde i k přehodnocení podmínek státní finanční podpory – ta se v současnosti u úvěrů na nové nemovitosti nevyplácí a dlužníkovo měsíční zajištění tak vzroste i přesto, že úroková sazba klesla. Konkrétní dopad demonstruje následující graf.
I přes snížení úrokové sazby vzrostla splátka o necelých tisíc korun měsíčně, což činí přibližně 16 procent. To sice nemusí být pro někoho mnoho, ale růst by mohl být ještě výraznější. I když je to málo pravděpodobné, mohou úrokové sazby hypoték během dlouhé doby splácení vzrůst ze současné rekordně nízké úrovně i o několik procentních bodů. Navíc není vůbec jisté, zda bude i za deset a více let fungovat státní finanční podpora či možnost odpočtu zaplacených úroků z daňového základu pro výpočet daně z příjmů. Nejistota budoucnosti by nás měla motivovat k tomu, abychom případné riziko růstu měsíčního zatížení minimalizovali a abychom byli na jeho možný příchod alespoň trochu připraveni.
Nejvhodnější cestou eliminace tohoto rizika je postupné vytváření rezervy, která nám na konci období fixace poslouží jako mimořádná splátka hypotečního úvěru. Pokud v období změny podmínek dojde ke zvýšení úrokové sazby a my na účet vložíme mimořádnou splátku, bude nově vypočtená pravidelná splátka počítána sice z vyšší úrokové sazby, ale z nižší jistiny. Výsledná měsíční splátka tak může být o něco vyšší, stejná, nebo dokonce nižší než splátka původní. Velikost případné změny bude vycházet z výše rezervy a z míry změny úrokové sazby. Princip můžeme demonstrovat na pokračování předchozího příkladu. Na konci druhého období tříleté fixace zde vzroste úroková sazba o jeden a půl procentního bodu na sedm procent ročně. Druhý sloupec ukazuje růst splátky bez tvorby rezervy a mimořádné splátky, třetí sloupec ukazuje splátku po vložení mimořádné splátky ve výši 60 tis. korun.
Velmi výhodné je k tvorbě takové rezervy zejména stavební spoření. Pokud zvolíme fixaci na pět let, poskytne nám stavební spoření nejen zhodnocení kolem desíti procent ročně, ale již dnes můžeme počítat s tím, že v případě potřeby můžeme
Jak financovat nákup nového domu či bytu? Přečtěte si zajímavé tipy a vyberte tu nejlepší nabídku na trhu. Hypoteční úvěry Stavební spoření
využít za pět let k refinancování hypotéky úvěr ze stavebního spoření. Jeho výhodou bude bezesporu velmi nízká, již dnes známá pevná úroková sazba pohybující se u dnes uzavřených smluv pod pěti procenty ročně. Pokud by v době změny fixace nebylo využití úvěru ze stavebního spoření vhodné, nemusíme jej čerpat a k mimořádné splátce použijeme pouze sumu úspor, státních podpor a
úroků z nich.
Při zajištění proti růstu úrokových sazeb nám hraje do karet také inflace. Vzhledem k tomu, že splátka úvěru je alespoň během období fixace konstantní, se v důsledku růstu cenové hladiny reálná hodnota splátky neustále snižuje. Spolu s tím se snižuje také podíl splátky na měsíčních příjmech (tedy za splnění předpokladu, že nominální příjmy rostou minimálně stejným tempem jako inflace).
Měli byste v případě, že zvolíte financování nemovitosti hypotékou, obavy z případného růstu úrokových sazeb? Jakou dobu fixace byste zvolili?
