Jaký je postup pronajímatele a nájemce při vyjednávání o zvýšení nájemného?
Pronajímatel je dle zákona č. 107/2006 Sb. oprávněn jednostranně zvýšit nájemné jedenkrát ročně počínaje 1. lednem 2007 a následně vždy k 1. lednu, případně později, avšak nikoliv zpětně za období, které uplynulo od 1. ledna daného roku, pokud se s nájemcem na změně nájemného nedohodne jinak.
Období jednostranného zvyšování končí dnem 31. prosince 2010. Oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného musí mít písemnou formu a musí obsahovat zdůvodnění, že byla řádně stanovena výše nájemného dle zákona. Pokud nájemce zjistí v oznámení rozpor s ustanovením zákona, může podat žalobu na neplatnost zvýšení do tří měsíců od doručení oznámení pronajímatele.
Nájemné se vypočítá jako součin podlahové plochy bytu a aktuálním nájemným za 1 m2 podlahové plochy bytu. Mění se něco na výpočtu podlahové plochy proti minulosti?
Zákon č. 107/2006 Sb. definuje podlahovou plochu pro výpočet nájemného jako součet podlahových ploch všech místností bytu a jeho příslušenství, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu. Podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou. Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Konkrétně byly uváděny v evidenčních listech, které si pronajímatelé s nájemci odsouhlasili jako přílohy nájemních smluv nebo přímo ve smlouvách o nájmu bytu.
Jaké služby má pronajímatel zajišťovat tak, aby nájemci mohli byty řádně užívat a jak mají nájemci úhrady za tyto služby hradit?
V souladu s ustanovením § 687 občanského zákoníku je pronajímatel povinen zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu. Doporučuje se, aby tato práva a způsob jejich úhrady byla součástí smlouvy o nájmu bytu. Ceny služeb poskytovaných s užíváním bytu nejsou součástí nájemného z bytu. Těmito službami se rozumí ceny za ústřední vytápění a za dodávku teplé vody, úklid společných prostor v domě, užívání výtahu, dodávku vody z vodovodu případně vodáren, odvádění odpadních vod kanalizacemi, užívání domovní prádelny a sušárny, osvětlení společných prostor v domě, kontrolu a čištění komínů, odvoz popela a smetí, odvoz splašků a čištění žump, vybavení bytu televizní a rozhlasovou anténou, popřípadě další služby, na nichž se pronajímatel s nájemcem dohodne.
Ceny vyjmenovaných služeb se sjednávají buď podle zvláštních předpisů nebo rozhodnutí cenového orgánu. V případech, kdy v předpisech není stanovena regulace cen příslušné služby a jedná-li se o služby, které zajišťuje sám pronajímatel, sjednávají se ceny ve výši, které odpovídají cenám obvyklým v místě a čase plnění, které dodavatelé těchto služeb vůči pronajímatelům uplatňují.
V případě, že některé služby poskytuje pronajímatel sám (např. úklid společných prostorů domu), sjednávají se jejich ceny do výše cen obvyklých v místě a čase plnění. Přihlíží se k rozsahu a kvalitě poskytovaných služeb a jejich cen v dané obci či srovnatelné lokalitě. Při sjednávání cen služeb je třeba důsledně postupovat podle ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů a prováděcí vyhl. č. 580/1990 Sb., v platném znění. Tam se stanoví, že za nepřiměřený hospodářský prospěch (získaný cenou zahrnující neoprávněné náklady nebo nepřiměřený zisk) se považuje zvýšení ceny oproti obvyklé ceně téhož nebo srovnatelného zboží či služby.
Je třeba zdůraznit, že v současné bytové situaci je vlastník domu často v monopolním postavení ve vztahu k jednotlivým nájemcům bytů, a to zejména, pokud se týká kvality dodávaných služeb poskytovaných s užíváním bytů a jejich ceny. Přestože za porušení ustanovení cenových předpisů hrozí sankce, její uplatnění je velmi problematické.
Každoročně při vyúčtování záloh za služby spojené s bydlením máme problémy s vyúčtováním nákladů na teplo a teplou vodu. Reklamace pronajímatel nepřijímá a stále vykazuje jakýsi dluh. Jaká má vlastně nájemce práva kontrolovat správnost nákladů za teplo a teplou užitkovou vodu?
Pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele (např. nájemce bytů) v zúčtovací jednotce (např. bytovém domě) stanoví vyhl. č. 372/2001 Sb. MMR. Náklady na vytápění bytu a poskytování teplé užitkové vody často převyšují i vlastní nájemné z bytu a nelze se divit, že jsou předmětem zvýšeného zájmu.
Citovaná vyhláška stanoví, že vlastník (pronajímatel) zajistí, aby s konkrétním vyúčtováním byl písemně seznámen konečný spotřebitel (nájemce bytu). Náklady na tepelnou energii na vytápění a náklady na poskytování teplé užitkové vody připadající na konečné spotřebitele se vyúčtovávají nejméně jednou ročně, a to nejpozději do 4 kalendářních měsíců po uplynutí zúčtovacího období.
Vzhledem k tomu, že rozúčtování se provádí převážně za kalendářní rok, měl by pronajímatel nájemci předložit vyúčtování skutečných cen služeb proti uhrazeným zálohám nejpozději do 30. dubna následujícího roku po zúčtovaném roce. Lhůta a způsob uplatnění reklamace musí být mimo jiné povinné náležitosti v písemném vyúčtování uvedena a lhůta nesmí být kratší než 21 dnů. Pronajímatel je povinen dále seznámit nájemce na jeho žádost s podklady, ze kterých vyúčtování vychází, případně se způsobem rozúčtování na konečné spotřebitele – nájemce.
Po uplynutí lhůty pro reklamace provede pronajímatel do 30 dnů v případě uznaných reklamací opravu vyúčtování nedoplatku nebo přeplatku záloh a neprodleně písemně seznámí nájemce s novým vyúčtováním. Pokud mezi nájemcem a pronajímatelem nedojde k dohodě o reklamaci, nezbývá než celou záležitost řešit soudně.
Nájemcům však doporučuji případný nedoplatek uhradit (s výjimkou místně neúměrných požadavků pronajímatele), aby v případě pro ně nepříznivého rozhodnutí soudu neriskovali značné problémy s úhradou nedoplatku, poplatku z prodlení a dokonce až výpovědi z nájmu bytu. Současně však nevyřízenou reklamaci zrušit nemusí a nadále se budou domáhat právní cestou nápravy. Pokud uspějí, pronajímatel jim neoprávněně získané prostředky vrátí včetně příslušenství a náhrady soudních výloh.
Úryvek je z knihy
"Rádce nájemníka bytu"
vydané nakladatelstvím Grada Publishing,
více informací naleznete na www.grada.cz
