Manželé Adam (31 let) a Eva (28 let) Řehákovi bydlí v současné době v bytě panelového domě o velikosti 2+1, který je v jejich osobním vlastnictví v blízkosti centra krajského města, s tržní cenou cca 650 000 Kč. Adam pracuje jako praktický lékař s vlastní ordinací, Eva je lékárnice. Děti zatím nemají, avšak v dohledné době by se rádi o založení rodiny pokusili.
Z tohoto důvodu se rozhodli řešit otázku bydlení koupí nového rodinného domu v klidné části obce, vzdálené od města asi 15 km. Celkové příjmy domácnosti se pohybují v průměru okolo 65 000 Kč měsíčně. Kupní cenu ve výši 3 700 000 Kč z menší části uhradili z vlastních prostředků (400 000) a zbylých 3 300 000 hypotékou.
Hypotéka byla sjednána na 30 let a měsíční splátka při tříleté fixaci úrokové sazby činí 16 077 Kč, a to včetně poplatku za vedení hypotečního účtu. Náklady na provoz domu odhadují na cca 5 000 Kč měsíčně, včetně pojištění nemovitosti. Manželé mají velmi dobře nastavený osobní finanční plán, zajišťující příjmy, a to jak současné, tak budoucí (penze).
Požadavky
Adam s Evou v této chvíli řeší dilema, jak naložit s bytem - prodat, či pronajmout? Nutno podotknout, že díky jejich nadstandardním běžným příjmům by byly prostředky získané prodejem nebo pronájmem zcela volné a daly by se využít např. za účelem investice, která by pomohla zkrátit dobu placení u hypotéky na polovinu. Pojďme se tedy zamyslet nad tím, jaké máme možnosti.
Mění se daně, mění se dávkyCo se bytu týče, máme dvě alternativy, a to buď prodej, či pronájem. Po průzkumu místního trhu jsme zjistili, že cena pronájmu velikostně stejného bytu v této lokalitě se pohybuje v rozmezí od 4 500 Kč do 5 500 Kč, dle vybavenosti, a to bez energií. Pokud budeme počítat s nájmem 5 000 Kč, tak po odečtení poplatku do fondu oprav, rezervě k údržbě bytu a zdanění jsme u částky cca 2 000 Kč čistého zisku. Pokud přistoupíme k prodeji, máme k dispozici řekněme 650 000 Kč volných prostředků v hotovosti.
Pronájem
Při pronajmutí nám čistý měsíční příjem z bytu zajistí částku cca 2 000 Kč měsíčně. Pokud bychom ji už dále neinvestovali (tzn. odkládali tuto částku bez zhodnocení), po patnácti letech takto naspoříme 350 000 Kč. Stále vlastníme byt, jehož hodnota by se mohla pohybovat kolem 1 milionu Kč.
Pokud příjem z pronájmu budeme pravidelně investovat, a to např. prostřednictvím podílových fondů, tak při 8% zhodnocení za 18 let naspoříme cca 800 000 Kč. V případě nárůstu hodnoty bytu o 350 000 Kč (jelikož se jedná o byt v panelovém domě, tak nepředpokládáme vyšší růst jeho ceny) a jeho následného prodeje bychom tak dokázali předčasně splatit zůstatek hypotečního úvěru.
Za nevýhodu této varianty považujeme omezené možnosti diverzifikace ve fondech kvůli relativně nízké výši měsíční úložky, která nám nedovolí investovat do více než dvou až tří fondů, což je poněkud nedostatečné.
Prodej
Při prodeji máme k dispozici ihned 650 000 Kč. Investice takto vysoké částky nám umožní mnohem větší diverzifikaci než varianta pronájmu, ve které spoléháme na růst ceny nemovitosti a investovanou částku investujeme pouze do dvou až tří fondů. Takto už zvládneme rozložit riziko nejen mezi více fondů, komodit, certifikátů, ale také do více regionů a odvětví. Vhodně rozložená investice této částky nám při stejném 8% zhodnocení splatí úvěr už po 14-15 letech.
JAK DĚDITPokud porovnáme obě varianty, tak varianta prodeje je nejen finančně výkonnější, ale především díky mnohem větší diverzifikaci méně riziková. Už „selský rozum“ nám totiž říká, že pokud poneseme 10 vajíček v jednom košíku a převrhneme ho, tak o své vajíčka s velkou pravděpodobností přijdeme, pokud ovšem vajíčka poneseme v několika košících a jeden převrhneme, přijdeme jen o část vajíček. To samé nám ve světě investování zajistí dostatečná diverzifikace.
Co je otevřený podílový fond
Otevřený podílový fond vzniká tak, že větší množství menších investorů investuje společně prostřednictvím profesionálního správce – investiční společnosti. Z menších částek se tak složí velká suma peněz, kterou správce fondu investuje do různých cenných papírů. Každý z investorů dostane tzv. podílové listy, jejichž prostřednictvím se podílí na všech investicích fondu.
Aktuální kurz podílového listu se obvykle stanovuje každý den a jeho hodnota odpovídá přesné hodnotě majetku, který připadá na jeden podíl. Na základě tohoto kurzu podílového listu lze pak přesně spočítat aktuální výnos investice.
Rady a tipy
· Diverzifikovat, diverzifikovat, diverzifikovat, tzn. rozložit investici nejenom do většího množství fondů, ale také odvětví, regionů, certifikátů, komodit apod.
· Rozmyslete si, proč a s jakým cílem investujete, to umožní s velkou přesností určit investiční horizont.
· Nevybírejte si fond dle dosažené výkonnosti v posledním roce či měsících, spíše dle výkonnosti na delším časovém horizontu.
· K vybranému fondu si zjistěte co nejvíce informací. Ty nejdůležitější naleznete ve statutu fondu, který vám musí být k dispozici při nákupu podílových listů.
· Neinvestujte do ničeho, čemu dobře nerozumíte.
