Hovoříme-li o prodeji nemovitostí, tak každého z nás v první řadě napadne daň z převodu nemovitostí.
Té se vyhnout skutečně nelze, avšak v porovnání s případným dopadem daně z příjmů je tato daň (sazba činí tři procenta) zanedbatelnou položkou.
Mnohem záludnější je naopak daň z příjmů, která může významným způsobem srazit výnos z celé transakce prodávajícího. Nejprve se stručně zaměřme na její působnost a možnosti osvobození, které nám legislativa nabízí.
K osvobození stačí v prodávané nemovitosti alespoň dva roky bydlet, jinak pět let
Akciové trhy se navzdory předpokládanému zvýšení úrokových sazeb v USA pohybují v záporných hodnotách a ani domácí fondy fondy svou výkonností nijak neoslňují. Dobrou zprávou může být jen rozhodnutí Garančního fondu o výplatě klientů společnosti Finnex.
Úředníky často štípou oči z počítače, mívají migrénu, bolí je záda. Někteří učitelé a prodavači si stěžují na křečové žíly. Nejde však o nemoci z povolání, ale o nemoci souvisící nejen s prací.
Na rozbité koleno či odřený loket, o něž není o prázdninách nouze hlavně u dětí, patří náplast. V tom lepším případě. Orientace v nabídce však není snadná.
Zákon o daních z příjmů ve paragrafu 4 odst.1, písm. A a písm.B ve zjednodušené formě říká, že příjem z prodeje rodinného domu, bytu včetně spoluvlastnického podílu a s tím souvisejícího pozemku je osvobozen za podmínky, že prodávající v něm měl bydliště alespoň po dobu dvou let bezprostředně před prodejem. Bydlištěm se pro daňové účely rozumí místo, kde má poplatník stálý byt a vykazuje zřetelný úmysl trvale se v tomto bytu zdržovat.
Osvobození se v žádném případě nevztahuje na nemovitosti, které byly zahrnuty do obchodního majetku (do podnikání). V takovém případě je poplatník musí nejdříve z podnikání vyřadit a teprve potom začíná běžet již zmíněný časový test.
Dvouletá lhůta ovšem není u prodeje nemovitostí lhůtou jedinou. Tato „kratší lhůta“ se uplatní pouze na objekty určené k bydlení, v nichž se prodávající trvale zdržoval. Pokud tomu tak není nebo dochází k prodeji jakékoli jiné nemovitosti neurčené k bydlení (kupříkladu pozemku) automaticky se uplatňuje časový test v délce pěti let. To jsou tedy suchá fakta, avšak jenom s těmi si pro správné stanovení délky časového testu nevystačíme. Pro stanovení délky časového testu je třeba ještě rozlišit několik různých forem nabytí nemovitosti.
Nejčastěji jde o nabytí nemovitosti na základě kupní smlouvy. Zde je třeba si uvědomit, že rozhodným datem k započetí časového testu je datum doručení návrhu na vklad vlastnického práva, pokud katastr takový vklad následně provede. U dědění se naštěstí pro dědice do časového testu také započítá dobu, po kterou měl předmětnou nemovitost v majetku zůstavitel (platí pouze v případě, že dědicem je osoba v přímé příbuzenské linii).
Zcela určitě nejkomplikovanější je situace v případě nemovitostí pořízených ve vlastní režii - kupříkladu vlastními silami postavené rekreační chaty. V takovém případě začíná běžet časový test dnem, kdy se předmětná nemovitost stává stavbou. Stavba vzniká v okamžiku, kdy je nezaměnitelným způsobem zřetelné první nadzemní podlaží a v tento den se stává také nemovitostí. Samozřejmě asi nejjistější je počkat na den kolaudace a od tohoto dne si počítat časový test. V takovém případě má při naplnění časového testu prodávající nezpochybnitelné důkazní břemeno.
Ale pojďme se nyní zaměřit na několik praktických příkladů zohledňující výše uvedená legislativní fakta.
Příklad 1:
Chcete si pořídit DŮM V ZAHRANIČÍ? Žádný problém!
Pan A nakoupil do osobního vlastnictví 10.ledna 2002 bytovou jednotku za 800 tisíc korun, avšak na jaře roku 2004 se objevil atraktivní zájemce, který mu nabízel za tento byt 1,5 miliónu. K 10.5.2004 pan A tento byt skutečně prodal. Pan A po celou dobu ve zmiňovaném bytě bydlel.
Více v
TOMTO ćlánku
V tomto případě si pan A musí prověřit, zda vlastnictví k bytu vymezené zápisy vlastnického práva k bytu na katastru nemovitostí skutečně splňuje. Vzhledem k naplnění podmínky využívání bytu pro vlastní bydlení a s tímto faktem spojené aplikace pouze dvouletého časového testu je tento příjem pro pana A z hlediska daně z příjmů osvobozen. Na délku časového testu ani na dopad daně z příjmů přitom nemá vliv prodejní cena, respektive rozdíl mezi nákupní a prodejní cenou. Pokud má štěstí a bohatý kupec mu nabídne třeba i trojnásobek kupní ceny, tak daň z příjmu platit stejně nebude.
Příklad 2:
Pan A nakoupil do osobního vlastnictví 10.ledna 2002 bytovou jednotku za 800 tisíc korun, avšak na jaře roku 2004 se objevil atraktivní zájemce, který mu nabízel za tento byt 1,5 miliónu. K 10.5.2004 pan A tento byt skutečně prodal. Krátce po koupi tohoto bytu se ovšem pan A dobře oženil a přestěhoval se do bytu k manželce. Předmětný byt po dobu trvání dvou let komerčně pronajímal.
V tomto případě nesplňuje pan A podmínku trvalého bydlení v objektu. Za těchto okolností by k osvobození od daně z příjmů musel předmětný byt vlastnit alespoň pět let. To se v jeho případě nestalo, a tudíž příjem z prodeje podléhá dani z příjmů. Pan A bude muset podat daňové přiznání a uvedený příjem uvést v kolonce příjmů dle paragrafu 10 – Ostatní příjmy. Proti těmto příjmům lze uplatnit jako daňový výdaj částku, za níž tento byt v roce 2002 koupil, popřípadě další výdaje, které měl v souvislosti s bytem.
Příklad 3:
Pan A si v roce 2001 koupil garáž za 100 tisíc korun. V roce 2004 ji prodal za 250 tisíc korun.
Nezapomeňte nárokovat plnou státní podporu. |
Příklad 4:
Pan A si v roce 2000 postavil zděnou rekreační chatu v Beskydech a v roce 2004 ji prodává. Co na to zákon o daních z příjmů?
I v tomto případě nedochází k naplnění časového testu. Ten je pětiletý, neboť rekreační objekty neslouží k trvalému bydlení. V tomto případě by se panu A vyplatilo ještě rok počkat, kdy k naplnění testu skutečně dojde. Samozřejmě záleží také na výši prodejní ceny. Je možné, že prodejní cena ani nedosahuje ceny kupní, a tudíž z tohoto jednorázového obchodu realizuje ztrátu. Tu by bylo možné započíst vůči předchozím případům a optimalizovat jeho daňovou povinnost.
Příklad 5:
Panu A zemřela v roce 2003 matka a v rámci ukončeného dědického řízení získal rodinný dům. Jeho odhad pro účely daně dědické byl stanoven na 1,7 miliónu. Tento dům si jeho rodiče pořídili v roce 1993 a bydleli v něm. Pan A se rozhodne dům obratem prodat.
Ani v tomto případě nebude příjem z prodeje domu zdaňovat, neboť jej po dostatečně dlouhou dobu vlastnili jeho příbuzní v linii přímé, a tudíž je jeho prodej osvobozen.
Sjednejte si stavební spoření, penzijní připojištění či důchodovou pojistku přes internet - ušetříte! Více ZDE |
Naskytla se vám tak zajímavá prodejní cena nemovitosti, že se vám nevyplatilo čekat na dodržení časového testu? Těšíme se na vaše názory.