Musím o hypotéku žádat spolu s manželkou/manželem?
Obvykle platí, že mají-li manželé zúžené společné jmění manželů či zrušené bezpodílové spoluvlastnictví manželů a tuto skutečnost doloží dohodou, může žádat o hypoteční úvěr pouze jeden z nich. Není-li tomu tak, žádají o úvěr vždy oba manželé a splátky hypotečního úvěru hradí ze společných prostředků.
Co dělat, když nebudu mít na splátky?
Jestliže se dostanete do potíží se splácením hypotéky, rozhodně to neznamená, že automaticky a v krátké době dojde k nucené dražbě vaší nemovitosti. Banka se především bude snažit společně s vámi najít ekonomické východisko. Je však zapotřebí, abyste ji, jestliže se neočekávaně dostanete do finančních problémů, ihned o svých potížích co nejpřesněji a objektivně informovali. Nejlépe ještě předtím, než nezaplatíte další pravidelnou splátku.
Řešení situací, kdy se lidé dostali do finančních potíží, a tím mají potíž splácet hypotéku, je velmi individuální. Většinou se banka snaží hledat finanční zdroje u klienta či mu může poskytnout určitý čas, aby své dluhy vyrovnal a obnovil splácení úvěru. Relativně vstřícné jsou banky především v případě nezaviněných, objektivních příčin neplnění, například při ztrátě zaměstnání.
V případě, kdy problém splácení hypotéky nastal například po úmrtí živitele rodiny, dávají banky přednost jednání o dobrovolném prodeji nemovitosti, která slouží k zajištění úvěru. Je možné jednat i o převzetí takového závazku, třeba některým z dědiců v rámci dědického řízení.
Co s hypotékou, když se manželé – vlastníci domu – rozvádějí?
Záleží na tom, zda někdo z nich chce v domě zůstat, nebo zda se rozhodli prodat ho. Pokud jeden z manželů v domě zůstane, je možné převést hypotéku jen na něho. Musí ovšem prokázat, že má dostatečné příjmy pro její samostatné splácení. Pokud je nemá, může k hypotéce přistoupit ještě jiný, dostatečně bonitní „spoludlužník“, například nový partner. Druhý z bývalých manželů by pak byl z hypotečního závazku vyvázán a sám může požádat o novou hypotéku.
Pokud banka neumožní převést hypotéku jen na jednoho z manželů, nebo se rozvádějící dvojice rozhodne dům prodat, nabízejí se dvě řešení. Prodej domu i s hypotékou, nebo předčasné splacení dluhu penězi kupujícího. V prvním případě je třeba, aby kupující měl takové příjmy, že bude schopen dostát závazkům, vyplývajícím z převzetí hypotéky. Předčasné splacení dluhu penězi kupujícího znamená, že dům manželé prodají a z peněz, které získají, splatí úvěr.
Chci prodat dům zatížený hypotékou. Lze to a jak nejlépe?
Při prodeji domu zatíženého hypotékou máte dvě možnosti – předčasné splacení dluhu nebo prodej domu s hypotékou. Předčasné splacení hypotéky v praxi znamená, že kupující složí, nejlépe do notářské zástavy, dohodnutou sumu za nákup nemovitosti. Prodávající zaplatí z těchto peněz hypoteční bance zbývající dluh, čímž zanikne příslušné zástavní právo v její prospěch. Poté může být nemovitost přepsána z prodávajícího na kupujícího již bez zástavních břemen. Předčasné splacení hypotéky mimo změnu platnosti úrokové sazby je spojeno se zaplacením penále.
Kupující může také zbývající část hypotéky splatit úvěrem z jiné banky, nebo stavebním spořením, to znamená úvěr refinancovat. Prodej nemovitosti s hypotéko je založen na tom, že banky dovolují převedení dluhu na druhou osobu. K takovému kroku potřebuje klient souhlas kupujícího i banky, pro kterou musí být nový vlastník dostatečně bonitní. Pokud všechny strany souhlasí, z dohodnuté prodejní ceny se odečte zbývající dluh a kupující složí výslednou částku u notáře. Poté, co proběhnou všechny potřebné přepisy v katastru nemovitostí, jsou peníze uvolněny na účet prodávajícího. Transakce je spojena s určitými poplatky, zejména za zpracování (respektive přepracování) úvěru, které obvykle platí nový dlužník.
Jaké poplatky budu muset platit, když si vezmu hypotéku?
Výdaje spojené s hypotékou nepředstavují jen vlastní splátky úvěru, které se skládají ze splátky půjčené částky a platby úroku, ale také poplatky. Po schválení hypotečního úvěru bankou, tedy při podpisu smlouvy, hradíte jednorázový poplatek za zpracování úvěru. Ten je závislý na výši úvěru. Jednotlivé banky požadují částky od 0,7 do 1 procenta z výše úvěru, přičemž je stanovena minimální a maximální hranice. Poplatek za zpracování úvěru se tak pohybuje od 5000 do 30 000 korun.
Poplatek za správu úvěru čili vedení úvěrového účtu se platí měsíčně a činí obvykle 100 až 150 korun. Dále počítejte s poplatkem za odhad nemovitosti, který u koupi bytu činí v závislosti na dané bance od 2800 do 4000 korun. Některé bankovní ústavy také vyžadují, abyste si uzavřeli životní pojištění nebo u nich otevřeli účet, z něhož budete hypotéku splácet.
Některé banky nabízejí hypotéku i bez poplatků. To znamená, že neplatíte předem stanovené poplatky spojené s uzavřením a správou úvěru, ty jsou zahrnuty v úrocích, a lze si je tedy odečíst z daňového základu. Často se také můžete setkat s časově omezenými akčními nabídkami, v rámci kterých vám banka odpustí poplatek za zpracování úvěru.
RADKA PAPOUŠKOVÁ
Hypoteční banka
