Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Slibují nemovitosti nejlepší investice?

  8:34aktualizováno  8:34
Co udělat s jedním či dvěma milióny? Kde je nejlépe zhodnotím? Kam investovat v době, kdy globální politická a hospodářská situace nenahrává akciím, ceny dluhopisů klesají a pevně úročená aktiva přinášejí směšné zhodnocení. Právě za takové situace doporučují odborníci investovat do nemovitostí.

Lidé dost často tvrdí, že v nemovitostech jsou nejlépe uložené peníze. Pravděpodobně jste toto tvrzení přímo v této nebo lehce modifikované podobě již několikrát v životě slyšeli. V posledních letech sice platilo a většina nemovitostí skutečně reálně nabývala na hodnotě, avšak v žádném případě nejde o zcela neměnný trend.

Reálná hodnota nemovitosti v čase může klesat a také se tomu tak děje. Toto pravidlo platí všude na světě a ČR není výjimkou. Kupříkladu si vzpomeňme na vývoj cen panelákových bytů ve velkých městech. Přibližně do poloviny roku 2003 ceny rostly, avšak za posledních dvanáct měsíců došlo ke změně trendu a dnes lze koupit stejný panelákový byt zpravidla za nižší cenu než přesně před rokem.

Nemovitosti nejsou tedy majetkem, který za každých okolností přinejmenším uchovává svoji hodnotu, nýbrž jejich hodnota může jít v čase dolů. Nemusí se přitom vůbec jednat o kosmetické změny, ale o pořádné výkyvy. Cenu nemovitosti totiž ovlivňuje příliš široká paleta faktorů, kterou investor v okamžiku, kdy nemovitost jako investici nakupuje, nemůže znát. Investujeme-li do nemovitosti, předpokládáme časový horizont v řádu několika let či spíše desítek let. Během doby trvání investice mohou nastat okolnosti, které výnos z investice srazí na minimum a konečný efekt může být nakonec záporný. Položme si otázku, jak lze vůbec měřit výnosnost investice?

Nemovitost se zhodnocuje buď v příjmech z pronájmu nebo v příjmu z prodeje

Pořizujeme-li nemovitost s cílem investovat, pak máme v úmyslu ji po dobu vlastnictví buď dobře pronajmout anebo v očekávání nárůstu tržních cen v budoucnu dobře prodat. Zatímco v prvním případě investor inkasuje pravidelnou platbu-nájemné, je v druhém případě realizováno zhodnocení prostřednictvím rozdílu mezi prodejní a kupní cenou (kapitálový výnos).

Druhý způsob zhodnocení (kladný rozdíl mezi prodejní a nákupní cenou) je v podmínkách běžného investora – občana velmi těžko realizovatelný. Nemovitost kupujeme za cenu tržní, která zohledňuje veškerá pro a proti nemovitosti, a pokud nemáme nějakou trhem neakceptovanou informaci, pak lze v krátkém časovém horizontu obtížně sázet na růst ceny. V delším časovém horizontu se samozřejmě zvyšuje pravděpodobnost, že se aktuální tržní cena výrazněji odchýlí od ceny nákupní, avšak může jít o pohyb obousměrný.

Jakákoli držba nemovitosti navíc polyká peníze vlastníka. V tomto směru vychází zcela určitě nejlevněji pozemky, ovšem i ty něco stojí. Zcela určitě po dobu držby bude muset vlastník zajistit alespoň soubor základních opatření týkajících se údržby. O bytech či rodinných domech ani nemluvě. Rovněž budeme muset po dobu vlastnictví bytu přispívat do fondu oprav nebo v případě rodinného domu provádět běžnou údržbu. Pokud základní údržby rodinného domu provádět nebudeme, bude tržní cena poměrně rychle klesat.

Chcete investovat do podílových fondů? Potřebné informace naleznete v této speciální sekci.

Kromě toho spekulativním nákupům a prodejům nemovitostí nepřeje zákon o daních z příjmů, který při nedodržení časového testu ukládá poplatníkům příjem z prodeje nemovitosti zdanit. Za daňový základ se bere rozdíl mezi prodejní a nákupní cenou a v případě občanů se příjem daní sazbou která se odvíjí od daňového pásma poplatníka. Pravděpodobně ovšem velmi malá část drobných investorů realizuje výnosy touto cestou a s ohledem na výše uvedená negativa je navíc tento způsob velmi obtížně proveditelný.

Příjmy z pronájmu jsou příjemné, avšak na trhu chybí solidní nájemci. 

Většina drobných investorů jde první ze dvou uvedených cest – pořizuje nemovitost za účelem pronájmu. Zhodnocení pro ně představuje pravidelné (nejčastěji měsíční) nájemné. Mít jistotu pravidelného příjmu souběžně s vlastním výdělkem je určitě velmi lákavé, avšak realita bývá dost často méně růžová než příjmy, které vlastník nemovitosti očekává.

Především je velký problém sehnat dlouhodobého a zejména solidního nájemce. Je to logické, neboť lidé se snahou se v příslušné lokalitě trvale usadit, budou hledat dříve či později cestu k vlastnímu bydlení. Nájem je drahý a pro budoucnost nepřináší nájemci žádný prospěch. Nájemci většinou požadují pronajímaný byt pouze na přechodné období a v případě dostupnosti hypotéky se rozhodnou investovat do vlastního bydlení a nájmy ukončují. Při současných levných úrokových sazbách hypotečních úvěrů se dost často splátka hypotéky rovná výši nájemného, avšak pro dotyčného má samozřejmě splátka úvěru ve srovnání s nájemným hrazeným pronajímateli jiný efekt.

Obecně platí, že poptávka po pronajímaných nemovitostech v posledních letech klesá a s tímto trendem klesají i tržní ceny pronájmů - tím pádem i zhodnocení. Zkusme si shrnout důvody, které hovoří pro a proti investici do nemovitosti.

  Proč ne! V jakém případě ano!
Příjmy z pronájmu

 

 

 

Nízká poptávka = nízké nájemné Mám sjednaného nájemce na delší dobu

 

Zpravidla krátkodobí nájemci
Levné hypotéky
Riziko nesolventnosti nájemců
Komplikovaná vymahatelnost práv pronajímatele
Příjmy z prodeje

 

Nenaplnění časového testu mezi prodejem a nákupem znamená danit dle zákona o daních z příjmů Mám „insider“ (zasvěcené)informace o pozitivním vlivu očekávaných událostí na tržní cenu
Nutnost hradit náklady na údržbu po dobu vlastnictví nemovitosti

Současné faktory na trhu nemovitostí spíše investicím do nemovitostí nepřejí. Samozřejmě to neplatí paušálně a i dnes se najdou skvělé možnosti investovat do nemovitostí, které přinášejí pohádkové zhodnocení. Rozhodně jsou však nemovitosti v současné době skvělým doplňkem portfolia, avšak takové možnosti mají pouze nejmajetnější skupiny obyvatel. Investorům, kteří by vložili převážnou část svých úspor do nemovitosti jako investice, tento krok dnes doporučit nelze.

Myslíte si, že dnes je vhodná doba na investici do nemovitosti buď za účelem pronájmu nebo v budoucnu realizovaného kapitálového zhodnocení? Těšíme se na vaše zkušenosti a názory.

Autor:


Můžete si ještě půjčit?

%
Vypočítat
Zjistit přesnější výpočet


Hlavní zprávy

Další z rubriky

Ilustrační snímek
Po rozvodu refinancovala hypotéku. Čekalo ji nepříjemné překvapení

Každý rozvod stojí spoustu peněz. A nejen za právníky. Pokud mají manželé hypotéku, která po vypořádání majetku přejde je na jednoho, čeká nového majitele...  celý článek

„Mnoho mladých lidí dnes utrácí hlava nehlava a nemá žádný finanční plán do...
Hypotéku a úvěr splácí déle a dráž. Paradox? Ne, je to výhoda, míní

Existují dva přístupy ke splácení hypotéky. Jedním z nich je splatit hypotéku co možná nejrychleji, druhým pak snížit měsíční splátky na minimum a s...  celý článek

Ilustrační snímek
Hypotéky dál zdražují. Objemy atakují hranici 21 miliard korun

V květnu úrokové sazby u hypoték pokračovaly v růstu. I když průměrná sazba mírně vzrostla, a to na 2,03 procenta, o hypotéky je stále zájem. Dokonce větší než...  celý článek

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.