Lidé dost často tvrdí, že v nemovitostech jsou nejlépe uložené peníze. Pravděpodobně jste toto tvrzení přímo v této nebo lehce modifikované podobě již několikrát v životě slyšeli. V posledních letech sice platilo a většina nemovitostí skutečně reálně nabývala na hodnotě, avšak v žádném případě nejde o zcela neměnný trend.
Reálná hodnota nemovitosti v čase může klesat a také se tomu tak děje. Toto pravidlo platí všude na světě a ČR není výjimkou. Kupříkladu si vzpomeňme na vývoj cen panelákových bytů ve velkých městech. Přibližně do poloviny roku 2003 ceny rostly, avšak za posledních dvanáct měsíců došlo ke změně trendu a dnes lze koupit stejný panelákový byt zpravidla za nižší cenu než přesně před rokem.
Nemovitosti nejsou tedy majetkem, který za každých okolností přinejmenším uchovává svoji hodnotu, nýbrž jejich hodnota může jít v čase dolů. Nemusí se přitom vůbec jednat o kosmetické změny, ale o pořádné výkyvy. Cenu nemovitosti totiž ovlivňuje příliš široká paleta faktorů, kterou investor v okamžiku, kdy nemovitost jako investici nakupuje, nemůže znát. Investujeme-li do nemovitosti, předpokládáme časový horizont v řádu několika let či spíše desítek let. Během doby trvání investice mohou nastat okolnosti, které výnos z investice srazí na minimum a konečný efekt může být nakonec záporný. Položme si otázku, jak lze vůbec měřit výnosnost investice?
Nemovitost se zhodnocuje buď v příjmech z pronájmu nebo v příjmu z prodeje
Pořizujeme-li nemovitost s cílem investovat, pak máme v úmyslu ji po dobu vlastnictví buď dobře pronajmout anebo v očekávání nárůstu tržních cen v budoucnu dobře prodat. Zatímco v prvním případě investor inkasuje pravidelnou platbu-nájemné, je v druhém případě realizováno zhodnocení prostřednictvím rozdílu mezi prodejní a kupní cenou (kapitálový výnos).
Druhý způsob zhodnocení (kladný rozdíl mezi prodejní a nákupní cenou) je v podmínkách běžného investora – občana velmi těžko realizovatelný. Nemovitost kupujeme za cenu tržní, která zohledňuje veškerá pro a proti nemovitosti, a pokud nemáme nějakou trhem neakceptovanou informaci, pak lze v krátkém časovém horizontu obtížně sázet na růst ceny. V delším časovém horizontu se samozřejmě zvyšuje pravděpodobnost, že se aktuální tržní cena výrazněji odchýlí od ceny nákupní, avšak může jít o pohyb obousměrný.
Jakákoli držba nemovitosti navíc polyká peníze vlastníka. V tomto směru vychází zcela určitě nejlevněji pozemky, ovšem i ty něco stojí. Zcela určitě po dobu držby bude muset vlastník zajistit alespoň soubor základních opatření týkajících se údržby. O bytech či rodinných domech ani nemluvě. Rovněž budeme muset po dobu vlastnictví bytu přispívat do fondu oprav nebo v případě rodinného domu provádět běžnou údržbu. Pokud základní údržby rodinného domu provádět nebudeme, bude tržní cena poměrně rychle klesat.
|
Chcete investovat do podílových fondů? Potřebné informace naleznete v této speciální sekci. |
Kromě toho spekulativním nákupům a prodejům nemovitostí nepřeje zákon o daních z příjmů, který při nedodržení časového testu ukládá poplatníkům příjem z prodeje nemovitosti zdanit. Za daňový základ se bere rozdíl mezi prodejní a nákupní cenou a v případě občanů se příjem daní sazbou která se odvíjí od daňového pásma poplatníka. Pravděpodobně ovšem velmi malá část drobných investorů realizuje výnosy touto cestou a s ohledem na výše uvedená negativa je navíc tento způsob velmi obtížně proveditelný.
Příjmy z pronájmu jsou příjemné, avšak na trhu chybí solidní nájemci.
Většina drobných investorů jde první ze dvou uvedených cest – pořizuje nemovitost za účelem pronájmu. Zhodnocení pro ně představuje pravidelné (nejčastěji měsíční) nájemné. Mít jistotu pravidelného příjmu souběžně s vlastním výdělkem je určitě velmi lákavé, avšak realita bývá dost často méně růžová než příjmy, které vlastník nemovitosti očekává.
Především je velký problém sehnat dlouhodobého a zejména solidního nájemce. Je to logické, neboť lidé se snahou se v příslušné lokalitě trvale usadit, budou hledat dříve či později cestu k vlastnímu bydlení. Nájem je drahý a pro budoucnost nepřináší nájemci žádný prospěch. Nájemci většinou požadují pronajímaný byt pouze na přechodné období a v případě dostupnosti hypotéky se rozhodnou investovat do vlastního bydlení a nájmy ukončují. Při současných levných úrokových sazbách hypotečních úvěrů se dost často splátka hypotéky rovná výši nájemného, avšak pro dotyčného má samozřejmě splátka úvěru ve srovnání s nájemným hrazeným pronajímateli jiný efekt.
Obecně platí, že poptávka po pronajímaných nemovitostech v posledních letech klesá a s tímto trendem klesají i tržní ceny pronájmů - tím pádem i zhodnocení. Zkusme si shrnout důvody, které hovoří pro a proti investici do nemovitosti.
| Proč ne! | V jakém případě ano! | |
| Příjmy z pronájmu
|
Nízká poptávka = nízké nájemné | Mám sjednaného nájemce na delší dobu
|
| Zpravidla krátkodobí nájemci | ||
| Levné hypotéky | ||
| Riziko nesolventnosti nájemců | ||
| Komplikovaná vymahatelnost práv pronajímatele | ||
| Příjmy z prodeje
|
Nenaplnění časového testu mezi prodejem a nákupem znamená danit dle zákona o daních z příjmů | Mám „insider“ (zasvěcené)informace o pozitivním vlivu očekávaných událostí na tržní cenu |
| Nutnost hradit náklady na údržbu po dobu vlastnictví nemovitosti |
Současné faktory na trhu nemovitostí spíše investicím do nemovitostí nepřejí. Samozřejmě to neplatí paušálně a i dnes se najdou skvělé možnosti investovat do nemovitostí, které přinášejí pohádkové zhodnocení. Rozhodně jsou však nemovitosti v současné době skvělým doplňkem portfolia, avšak takové možnosti mají pouze nejmajetnější skupiny obyvatel. Investorům, kteří by vložili převážnou část svých úspor do nemovitosti jako investice, tento krok dnes doporučit nelze.
Myslíte si, že dnes je vhodná doba na investici do nemovitosti buď za účelem pronájmu nebo v budoucnu realizovaného kapitálového zhodnocení? Těšíme se na vaše zkušenosti a názory.
