Čím víc má nemovitost spoluvlastníků, tím těžší je pro ně najít shodu. Ale když bydlí v jednom rodinném domku dva spoluvlastníci, kteří spolu nemluví, může se jim o shodě jen zdát.
Panu Mirkovi už 20 let patří polovina rodinného domu. Druhá patří sestře Janě, která pracovala pro firmu provozující směnárnu. Když před pár lety odešla do důchodu, chtěla si dál směnárenstvím přivydělávat. Ze své poloviny domu udělala provozovnu a vyměňovala peníze. Načerno. „Mění tady koruny za eura. Já si myslím, že by na to měla mít povolení a taky můj souhlas jako spoluvlastníka nemovitosti. Já jsem jí přitom žádný nedával,“ říká pan Mirek.
Černá směnárna za pět miliónů
Panu Mirkovi vadí, že přes společný pozemek do domu chodí cizí lidé, tedy zákazníci směnárny. A ještě více mu vadí, že sestra podniká bez povolení. „Když jsem se ptal na živnostenském úřadě, tak mi řekli, že s tím nemůžou nic dělat,“ referuje pan Mirek. Měli pravdu: „Směnárenská činnost je z režimu živnostenského zákona vyňata, proto živnostenský úřad s touto činností neudělá vůbec nic,“ potvrzuje Filip Matys z ministerstva průmyslu a obchodu. A odkazuje na Českou národní banku, která má všechno kolem směnárenské činnosti na starosti.
„Z ČNB mi odpověděli, že by tam měla mít vyvěšený kurzovní lístek,“ říká pan Mirek. Sama Česká národní banka vypočítává požadavky podrobněji: nejdřív od ní musí žadatel ve správním řízení získat povolení. Když pak otvírá provozovnu, musí ji (jako jakoukoli jinou provozovnu) označit svým jménem, nebo jménem firmy. Potom přichází ke slovu kurzovní lístek, údaje o nejméně výhodných kurzech, informace před provedením směnárenského obchodu v češtině a angličtině atd.
Jestliže provozovatel některou z těchto povinností zanedbá, může dostat od banky pokutu jeden až pět milionů korun. A když jako paní Jana rezignuje i na úřední povolení a směňuje peníze načerno, banka ho zase může potrestat až pětimiliónovou pokutou.
Místo podnikání, nebo provozovna?
Taková částka už nutí k zamyšlení, jestli s výměnou peněz včas přestat, nebo ji naopak legalizovat. Pokud by paní Jana chtěla ve své části domu oficiálně podnikat, musí s tím její bratr-spoluvlastník domu souhlasit?
Nad podobnou otázkou už v roce 2008 hloubal Nejvyšší soud. Rozhodoval tehdy o žalobě vlastníka domu na nájemníka, který v pronajatém bytě podnikal bez vlastníkova souhlasu. Soud přitom rozlišil místo podnikání a podnikatelskou provozovnu. Když někdo doma píše knihu, programuje, překládá texty, vede účetnictví nebo pracuje z domova, není k tomu potřeba provozovna a ani souhlas majitele nemovitosti. Jenže některé druhy podnikání (včetně směnárenské činnosti) se bez provozovny neobejdou a k jejímu zřízení už je souhlas vlastníka nemovitosti nezbytný.
Když je vlastníků více než jeden, situace se může zkomplikovat. O správě nemovitosti, kam patří i otázka způsobu a rozsahu užívání, totiž rozhodují spoluvlastníci nadpoloviční většinou hlasů. „V tomto případě by se také ale mohlo jednat o rozhodování o významné záležitosti týkající se věci, a pak je dokonce potřeba dvoutřetinové většiny,“ vysvětluje advokát Tomáš Horák. „Předpokládám, že legalizace směnárny by si vyžádala stavební úpravy, a tedy změnu účelu užívání z bytu na směnárnu jako nebytový prostor. Pak bych se klonil k tomu, že opravdu budou třeba dvě třetiny pro schválení.“
Ze dvou možností vybrala třetí
V případě dvou spoluvlastníků je to ovšem prašť jako uhoď. Pokud totiž nebude souhlasit pan Mirek, nezáleží na tom, jestli je nutná většina nadpoloviční, nebo dvoutřetinová, jeho sestra si provozovnu prostě nezlegalizuje.
„Úřady nemají pravomoc zasahovat do vztahů mezi těmito subjekty. Vztahy se řídí příslušnými ustanoveními občanského zákoníku, a pokud jsou některou z těchto stran porušovány a nedojde ke vzájemné dohodě, mohou se svých práv domáhat občanskoprávní cestou,“ konstatuje vedoucí živnostenského úřadu v Trutnově Zdeněk Kopecký.
To platí pro směnárnu stejně jako pro živnostenskou provozovnu. Pokud by si ji tedy paní Jana zřídila bez souhlasu svého bratra, může pan Mirek uplatnit nesouhlas u soudu. A kdyby tomu paní Jana chtěla předejít, musela by se sama u soudu pokusit domoci souhlasu svého bratra.
Ze dvou možností si, jak víme, vybrala třetí: provozuje směnárnu načerno. To je sice nejjednodušší, ale může ji to stát až pět milionů.
