Smlouva o smlouvě budoucí je velmi obvyklým a častým nástrojem, který využíváme při prodeji nemovitostí, členských práv v družstvu, obchodních podílů, ale například i cenných papírů. Bohužel tento smluvní typ může významným způsobem zasáhnout do osvobozujícího časového testu daně z příjmů fyzických osob.
Podle paragrafu 4, odst. 1, písm. a zákona o daních z příjmů jsou od daně z příjmů fyzických osob osvobozeny příjmy z prodeje následujících nemovitostí:
- rodinného domu,
- bytu (případně bytu včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu na tomto majetku),
- pozemku, jenž souvisí s výše uvedeným bytem nebo domem.
V těchto případech platí dvouletý časový test mezi nákupem a prodejem, avšak za předpokladu, že v předmětné nemovitosti měl prodávající bydliště nejméně po dobu dvou let bezprostředně před prodejem.
Obdobně se postupuje také v případě, kdy měl prodávající v některé z výše uvedených nemovitostí sice bydliště po dobu kratší než dva roky, avšak prostředky získané prodejem použije na opětovné uspokojení bytové potřeby. Takový poplatník ovšem musí příslušné příjmy z prodeje použít na uspokojení bytové potřeby nejpozději do konce následujícího roku, aby byly od daňové povinnosti osvobozeny.
Smlouva o smlouvě budoucí rozbije časový test bez ohledu na to, kdy dojde k převodu peněz
Z nějakých důvodů se vám naskytne výhodný prodej vašeho bytu nebo rodinného domu a při konzultaci s daňovým odborníkem zjistíte, že nesplňujete zmiňovaný dvouletý časový test. Objeví se však velmi zajímavý kupující a vy byste o něj nechtěli přijít.
Na jedné straně kvůli časovému testu nemáte v úmyslu převádět nemovitost okamžitě, neboť byste nesplnili osvobozující časový test a museli byste příjem z prodeje zdanit. Na druhé straně nechcete přijít o solventního kupujícího, který je ochoten pár měsíců s převodem počkat.
Logicky se zde nabízí smlouva o smlouvě budoucí kupní, kterou uzavřete s kupujícím. Zákon, respektive jeho výklad, se na to dívá tak, že příjmy plynoucí ze smlouvy o smlouvě budoucí uzavřené do dvou let od nabytí nemovitosti jsou příjmy zdanitelnými.
Na tomto místě je velmi důležité zdůraznit, že to platí nejen pro smlouvy o smlouvě budoucí s úhradou kupní ceny dříve než po dvou letech od nabytí nemovitosti, ale i pro obchody, kdy dojde k úhradě až po vypršení dvouletého časového testu.
To je velmi zásadní pro prodávající a jejich osobní daňové plánování. Musí si být všichni vědomi toho, že podpis takové smlouvy během časového testu nám sice dává jistotu kupujícího i hodnoty prodejní ceny, avšak její uzavření má negativní daňový účinek bez ohledu na datum úhrady kupní ceny. To je jedna z velmi častých chyb, které se poplatníci dopouštějí ve snaze dosáhnout na osvobození.
U ostatních nemovitostí je pětiletý časový test, avšak metodika zůstává stejná
Zdaleka ne všechny nemovitosti spadají do dvouletého časového testu. Do tohoto relativně krátkého osvobozujícího období patří pouze nemovitosti určené k bydlení, v nichž měl poplatník prokazatelně bydliště (platí i pro příbuzné v linii přímé) bezprostředně před prodejem.
Pokud podmínku "bydlení" poplatník nesplňuje (například jde o nemovitost určenou k rekreaci apod.), zákon o daních z příjmů pracuje s pětiletým časovým testem. Co se týče smluv o smlouvě budoucí, postup je stejný. Je-li smlouva uzavřena před vypršením testu, tak bez ohledu na okamžik finančního vyrovnání půjde o faktické nenaplnění testu, a tudíž k situaci neopravňující osvobození.
Jak je tomu u převodu členských práv k družstvu, a další informace, si přečtěte na Hypoindex.cz.
