Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Špatné hypotéky: díl číslo dvě...

aktualizováno 
Koncem února jsme uveřejnili článek, který se zabýval kombinací hypotečních úvěrů s kapitálovými životními pojistkami. Počet reakcí především ze strany finančních poradců nás přesvědčil o tom, že jde skutečně o velmi zajímavé téma a stojí za to se k němu ještě jednou vrátit.

160 velmi rozporuplných názorů – to je výsledek článku Životní pojištění a hypotéka? Dost špatná kombinace, který jsme uveřejnili 21. února. Pokud bychom chtěli obsah diskuse shrnout, dojdeme k jednoznačnému závěru. Většina finančních poradců v diskusi kombinaci hájí, menší část ji zavrhuje a potenciální zájemci o hypotéku většinou nevědí, zda je skutečně kombinace nevýhodná či nikoli.

 

Velmi často se v diskusi rovněž objevily výhrady, že autor článku nepodložil text žádnými konkrétními výpočty. Na druhou stranu se ani zastánci kombinace v diskusi příliš do konkrétních výpočtů nechtěli pouštět. Rozhodli jsme se proto dnes uveřejnit reakci jednoho z čtenářů, který nám svou argumentaci zaslal e-mailem a s jejím uveřejněním souhlasil a zároveň samozřejmě napsat i náš názor na danou argumentaci.

 


 Text bez redakčních úprav 


Rád bych zde reagoval na článek p. Beneše Životní pojištění a hypotéka? Dost špatná kombinace, který najdete zde. Chtěl bych zde, pokud možno objektivně, porovnat kombinaci hypotéky s Kapitálovým životním pojištěním (KŽP).

 

Samotný systém fungování spojení KŽP s hypotékou je myslím dostatečně dobře popsán v daném článku. Zaměřím se tedy na přímé srovnání. Začnu příkladem a později vysvětlím výhody či nevýhody tohoto u nás poměrně neznámého systému.

 

Modelovou osobou je muž, 29 let, který si bere hypotéku na standardních 15 let ve výši 1,2 mil. Kč. Úročení hypotečního úvěru budu brát ve výši 5%.

 

  Konečná částka Doba v letech Měsíčně Celkem
Smlouva 1 200 000 5 3 500 210 000
Smlouva 2 400 000 10 3 320 398 400
Smlouva 3 600 000 15 3 120 561 600
Součet 1 200 000     1 170 000

 

Použil jsem 3 smlouvy, které dohromady dají celkovou částku. Tento způsob je daleko výhodnější než použití jen jedné smlouvy. Použitím 3 smluv dosáhnu především toho, že se mi bude postupně každých 5 let snižovat úrok hypoteční bance. A nyní se podíváme jak to bude vypadat v časovém sledu:

 

Hypotéka s KŽP

 

  Pojistné Úrok bance Celkem Total
Prvních 5 let 9 940 5 000 14 940 896 400
5 - 10 let 6 440 4 167 10 607 636 420
10 - 15 let 3 120 2 500 5 620 337 200

1 870 020

 

Klasická hypotéka

 

  Splátka bance Celkem

15 let

9 489 1 708 020

 

Pro zjednodušení nebudu počítat daňovou úlevu, která vzniká uplatněním úroků z hypotéky.

 

A nyní začneme srovnávat: 

  1. Celková částka je v případě klasické formy o cca 161980 Kč nižší, ale je bez jakékoliv pojistky, kterou bude banka určitě požadovat, výše pojistného záleží na typu pojistky. Naopak v případě KŽP je člověk jištěn jak pro případ smrti, tak pro případ trvalé invalidity, která může vzniknou buď úrazem nebo jako následek nemoci. To žádná jiná životní pojistka nezahrnuje a vyloučit takový případ jistě nemůže vyloučit nikdo z nás a platit plnou hypotéku v případě, že se člověk stane invalidním, je asi neúnosné.
  2. Na konci každé pojistky (tzn. v 5., 10. a 15. roce) jsou klientovy připsány také výnosy. Pokud Vám bude někdo slibovat zhodnocení 6-9%, tak Vám vřele doporučuji takového prodejce vypoklonkovat ze dveří. Standardně je dnes počítáno se 3-mi procenty zhodnocení ročně, které jsou (a to zvláště upozorňuji) nezaručené. Jsou totiž podíly na hospodaření pojišťovny, což znamená, že mohou být jak nižší, tak i vyšší. Pokud tedy spočítáme předpokládané výnosy, tak nám mohou vyjít docela zajímavá čísla:
      odhad výnosů
    Po 5-ti letech 20 000
    Po 10-ti letech 76 000
    Po 15-ti letech 156 000
    Celkem 252 000
    Když to tedy odečteme od celkových 1870000 Kč, tak se dostaneme na 1618000 Kč, což už je o cca 90000 Kč méně.
  3. Dalším rozdílem je výše měsíční platby. Otázkou je zda platit celou dobu stejně vysokou částku (pro toho, kdo splácí vyšší úvěr déle, není moc příjemná vyhlídka, že se na dlouho zaváže platit bez nějaké vyhlídky na zlepšení) nebo se třeba na prvních 5 let utáhnout a potom se splátka vyrovná a nakonec je výrazně nižší. Tato redukce je ještě mnohem výraznější právě při větších úvěrech a při delší době splácení.
  4. Další výhodou je možnost platit pojistné ročně, protože pojišťovna poskytuje slevu ve výši 7%. Člověk tak může celý rok peníze investovat jak se mu zlíbí a jednorázovou platbou ještě ušetří. 

Jak je vidět, tak uvedená kombinace má  svoje kouzlo a ve finále může klientovi ušetřit spoustu peněz – zvláště potom lidem, kteří si berou vyšší částky na delší dobu.

 

Petr Svoboda

 


 Konec textu


Názor Fincentra

 

Souhlasíme s tím, že daňové odpočty je možné v daném případě pro zjednodušení vynechat. Nejen že se totiž v případě uvedené kombinace budou vždy po pěti letech snižovat, ale navíc budou nulové i odpočty za kapitálové životní pojištění. Často se totiž zapomíná na to, že pokud skončí pojistná smlouva dříve než v 60 letech věku pojištěného, bude dotyčný muset případné částky uplatněné ke snížení daňového základu dodanit.

 

Významný rozdíl, podle nás v neprospěch kombinace, nalezneme hned u srovnání obou variant z časového hlediska. Pro drtivou většinu těch, kteří čerpají hypoteční úvěr, představují měsíční splátky hypotéky velmi výrazný zásah do rodinných rozpočtů. Nezřídka se stává, že splácení hypotéky představuje i polovinu veškerých příjmů rodiny (samozřejmě především u mladých žadatelů). Pokud za této situace srovnáme měsíční zatížení u obou variant, je kombinace s životním pojištěním téměř nepřípustná. Zatímco u klasické hypotéky budou platit dlužníci necelých deset tisíc korun, v případě kombinace to bude téměř o pět a půl tisíce korun více. Dokonce i ve druhé pětiletce budou platit zastánci kombinace o 1 118 korun více a až ve třetí pětiletce jejich měsíční zatížení výrazně klesne na přibližně šedesát procent klasické anuity.

 

Nemusíme se ovšem opírat jen o psychologické faktory – tedy zda budu chtít raději platit více na začátku a méně za pár let, nebo naopak. Pokud stanovíme předpoklad, že pro zjednodušení nezahrneme do výpočtů případné daňové odpočty, můžeme velmi jednoduše z panem Svobodou navržených plateb spočítat současnou hodnotu (předpoklad dvouprocentní roční inflace):

 

·          současná hodnota budoucích plateb při kombinaci = 1 662 556 Kč

·          současná hodnota budoucích plateb klasické hypotéky = 1 474 588 Kč

 

Rozdíl v neprospěch kombinace činí v současné hodnotě 187 688 korun. Samozřejmě se nejedná o výsledné číslo, protože to bude ovlivněno i hospodařením pojišťovny. Jak již bylo uvedeno v předchozích článcích a jak uvádí i pan Svoboda, zhodnocení pojišťovny není v dlouhém horizontu zaručeno (kromě technické úrokové míry) a je proto velmi těžké stanovit, nakolik může výhodnost celé kombinace ovlivnit. Pokud bychom tedy vyšli opět z předpokladů pana Svobody, dostane hypotetický dlužník od pojišťovny v současných hodnotách následující částky:

 

·         po pěti letech 20 000 Kč, po zdanění 17 000 Kč a po zohlednění inflace v současné hodnotě 15 384 Kč,

·         po deseti letech 76 000  Kč, po zdanění 64 600 Kč a po zohlednění inflace v současné hodnotě 52 900 Kč,

·         po patnácti letech 156 000 Kč, po zdanění 132 600 Kč a po zohlednění inflace v současné hodnotě 98 257 Kč.

  

Tyto částky bychom tedy měli odečíst od celkových nákladů na kombinaci a dostaneme se na sumu přibližně 1 496 000 Kč. Ta je již jistě bližší nákladům na klasickou hypotéku a s vidinou potenciálně vyšších výnosů by nás mohla přesvědčit k tomu, abychom zvolili raději kombinaci. Počítejme ale dále.

 

Pomyslnou misku vah z finančního hlediska zvrátí bezpochyby poslední faktor, který do zjednodušeného modelu zahrneme. Tím jsou potenciální výnosy. Pokud není u obou variant stejné měsíční zatížení, musíme počítat s tím, že dlužník bude v případě varianty klasické hypotéky již od prvního měsíce uspořené peníze někam investovat a získá tak určité výnosy (stejně jako ten, kdo volí kombinaci s KŽP a část svých peněz ukládá do produktu s určitým výnosem). Již od prvního měsíce čerpání úvěru tak může dlužník v případě klasické hypotéky ukládat přibližně 5 500 Kč například do fondu peněžního trhu. Dopad na celkový rozdíl mezi náklady na obě varianty si pak jistě každý snadno spočítá.

 

Výrazně výhodnější bude varianta klasické hypotéky i v případe, že použije dlužník vždy po pěti letech naspořené (nebo pojišťovnou vyplacené) prostředky ke splacení části hypotéky. V případě kombinace bude schopen dlužník použít ke splacení části hypotéky pojišťovnou vyplacených 20 000 korun. Při vysokém měsíčním zatížení se mu pravděpodobně nepodaří nic víc naspořit a panem Svobodou vypočítaná splátka úroku se sníží jen nepatrně.

 

Naproti tomu v případě klasické hypotéky bude moci použít dlužník ke splacení 327 060 korun (pokud neuvažujeme žádné zhodnocení peněz, které dlužník každý měsíc oproti variantě s kombinací ušetří). Po prvních pěti letech tak klesne dluh ne na 895 000 korun, ale na necelých 570 000 korun. Nová měsíční splátka by tak od začátku šestého roku mírně přesahovala 6 000 korun.

 

Aktuální články a informace z oblasti hypoték naleznete ve specializované sekci ZDE

Rovněž v oblasti pojištění má pan Svoboda částečnou pravdu. Je velmi nezodpovědné, zejména pro žadatele s rodinou (u kterých banky často pojištění při dostatečném zajištění úvěru nutně nevyžadují), čerpat úvěr bez pojištění a v případě nečekané události nechat břemeno splácení například na pozůstalých. Jak jsme ale řekli již v únorovém článku, existují levnější formy pojištění proti uvedeným rizikům a KŽP není zdaleka nejvhodnějším produktem pro krytí těchto rizik. Navíc zproštění pro případ trvalé invalidity lze u některých pojišťoven sjednat i v rámci levnější rizikové pojistky.

 

Souhlasíme s tím, že kombinace nemusí být nevýhodná vždy a za všech podmínek. Pravdou ale je, že by měli být potenciální zájemci o kombinovanou hypotéku velmi opatrní, neboť skýtá mnohem více rizik a faktorů ke zvážení, než klasická hypotéka.

 

A jak se na celou problematiku díváte vy? Jaké máte zkušenosti s kombinací hypotéky a kapitálového životního pojištění? Za jakých podmínek má tato kombinace smysl a kdy se naopak vyplatí klasická hypotéka? Těšíme se na vaše názory.

 

reklama
Autor:


Hlavní zprávy

Další z rubriky

Ilustrační snímek
V Česku už se dá pojistit pro případ teroristického útoku

Teroristických útoků v Evropě a dovolenkových destinacích, při kterých zahynuli nebo byli zraněni lidé, se v posledních letech událo několik. Donedávna se na...  celý článek

Ilustrační snímek
Léčíte se? Komplikace na dovolené vám pojištění nezaplatí

Dovolená je zaplacená, rodina se těší, ale kromě balení a zařizování provozu opuštěné domácnosti je třeba dodělat spoustu věcí v práci. Dovolenou si člověk...  celý článek

Ilustrační snímek
Když se sport stane neúmyslným viníkem. Situace, které stojí peníze

K nehodě dojde snadno. Stačí se vrhnout na sport a aktivity, na které je čas jen o dovolené či o víkendu. Škodu pak můžete způsobit nejen sobě, ale i jiným...  celý článek

Další nabídka

Kurzy.cz

Sobotka: Minimální mzda bude od ledna 12.200 korun. Co na to ekonomové a firmy?
Sobotka: Minimální mzda bude od ledna 12.200 korun. Co na to ekonomové a firmy?

Minimální mzda v Česku se od ledna zvýší o 1200 korun na 12.200 korun, tedy o 11 procent. Rozhodl o tom dnes kabinet. N... celý článek

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.