Stát se snaží podporovat zájemce o bydlení různými prostředky. Je to například státní podpora ke stavebnímu spoření, zlevněná dvousettisícová půjčka pro mladé na pořízení nového bydlení a dále státní finanční podpora k hypotékám. Ta má dvojí podobu:
1/ Zvýhodnění úrokové sazby, kterou se úvěr úročí, o stanovený počet procentních bodů. Výše této úrokové „dotace“ se odvozuje od průměrné výše úrokových sazeb z nově poskytnutých hypotečních úvěrů v předešlém roce. Poskytuje se jednak k hypotékám na pořízení nových nemovitostí a dále na pořízení starších nemovitostí lidmi do 36 let. Stát se tak snaží podporovat novou bytovou výstavbu a také usnadnit mladým lidem pořídit si své první vlastní bydlení. V současné době je státní podpora na nové nemovitosti nulová, na úvěry pro mladé činí 2%.
2/ Snížení daňového základu o celkově zaplacené úroky z úvěru použitého na financování bydlení. Za jeden rok je možné odečíst si maximálně 300 000 korun. Možnost daňových odpočtů se vztahuje jak k hypotékám, tak k úvěrům i překlenovacím úvěrům ze stavebního spoření.
Nyní se budeme zabývat právě touto druhou podobou státní podpory, daňovými odpočty. Je výše této podpory tak vysoká, aby alespoň uhradila náklady, které se k hypotéce vztahují, tedy různé úhrady a poplatky? Zkusíme se podívat na jeden konkrétní modelový příklad. Budeme uvažovat třicetiletého muže, který spadá do 20% pásma daně z příjmu a bere si hypotéku ve výši jeden milion s dvacetiletou dobou splatnosti, úročený sazbou 5,5% p.a.
Musíme přijmout některé zjednodušující předpoklady, například že nedojde ke změně zákona, že náš zájemce o hypotéku zůstane stále ve 20% daňovém pásmu, úroková sazba z úvěru zůstane nezměněná po celých dvacet let, že banka nebude vybírat další poplatky a podobně.
Hypoteční úvěr 1 mil. korun | |
věk dlužníka | třicetiletý muž |
daňové pásmo | 20 % |
úroková sazba | 5,5% p.a. |
doba splatnosti | 20 let |
způsob splácení anuitní | 6 879 Kč měsíčně |
uvažovaná roční inflace | 3 % |
Chcete vědět, kde nejrychleji získáte úvěr ze stavebního spoření? Kam pro úvěr ZDE. |
Stavební spořitelny se začínají potýkat s neplatiči. |
Celkové pravidelné platby tedy v čase postupně porostou, díky inflaci se ale jejich reálná hodnota bude stále snižovat. Proto jejich výši budeme diskontovat třemi procenty.
Náklady hypotéky: | |||
Jednorázové platby při vyřizování hypotéky – v prvním roce (Kč) | Pravidelné platby mimo anuity – roční částky (Kč) | ||
Úhrada za zpracování úvěru | 7 000 (0,7% z objemu úvěru) | Vedení účtu | 1 800 (budou růst s inflací) |
Úhrada za odhad ceny zástavy | 5 000 | Pojistné | 3 000 (po celou dobu konstantní) |
Ostatní poplatky za různá potvrzení a doklady | 1 000 | Potvrzení o výši zaplacených úroků | 100 (budou růst s inflací ) |
Daňové odpočty
Vypočteme je v jednotlivých letech jako 20 procent ze sumy ročně zaplacených úroků. Jelikož se v pravidelně placené anuitní splátce bude výše zaplacených úroků v průběhu splácení snižovat, bude postupně klesat i výše daňových odpočtů. V prvním roce to bude 10 860 korun, ve druhém 10 540, v desátém 7 250 a v posledním jen 480 korun. Také tyto částky budeme diskontovat 3% výší inflace.
V prvním roce jsou celkové poplatky zaplacené bance nejvyšší, proto i po zohlednění daňového odpočtu bude výsledkem ztráta. Ale již ve druhém roce daňový odpočet celkové roční poplatky převýší.
V dalších letech bude v anuitní platbě narůstat podíl vlastní splátky dluhu (úmor) a klesat podíl úroků, které jsou základem pro výpočet daňového odpočtu, který se tím bude postupně snižovat. Naopak poplatky bance budou růst, takže ve třináctém roce splácení začnou náklady převyšovat ušetřené částky daní a výsledkem bude ztráta, která se bude každý rok zvyšovat.
Výsledky
Součet diskontovaných hodnot za 20 let doby splácení (Kč) | |
celkové daňové odpočty | + 104 581 |
celkové vstupní i následné pravidelné měsíční platby poplatků | - 97 361 |
rozdíl daňových odpočtů a placených nákladů: | - 7 220 |
Chcete vědět, jak se v poslední době změnil trh hypoték v ČR? seznamte se s naším novým projektem FINCENTRUM HYPOINDEX |
Samozřejmě, že konečný výsledek bude vždy záležet na každém jednotlivém případě. Ale vzhledem k tomu, že zde zvolené parametry odpovídají současné nabídce bank, je vidět, že tato forma státní podpory může celkem výrazně snížit celkové náklady hypotéky.
Myslíte si, že státní podpory hypoték a bydlení celkově jsou dostatečné? Myslíte si, že by měly mít jinou podobu než dnes, nebo že by se měly zvýšit či snížit?