Stát vám hradí poplatky spojené s hypotékami

Hypoteční úvěry jsou stále oblíbenější možností, jak financovat bydlení. Kromě toho, že banky neustále zlepšují podmínky pro jejich čerpání, přispívá ke zvýšení jejich dostupnosti i stát. Je tato podpora tak vysoká, že převýší náklady hypotéky samotné?

Stát se snaží podporovat zájemce o bydlení různými prostředky. Je to  například státní podpora ke stavebnímu spoření, zlevněná dvousettisícová půjčka pro mladé na pořízení nového bydlení a dále státní finanční podpora k hypotékám. Ta má dvojí podobu:

1/ Zvýhodnění úrokové sazby, kterou se úvěr úročí, o stanovený počet procentních bodů. Výše této úrokové „dotace“ se odvozuje od průměrné výše úrokových sazeb z nově poskytnutých hypotečních úvěrů v předešlém roce. Poskytuje se jednak k hypotékám na pořízení nových nemovitostí a dále na pořízení starších nemovitostí lidmi do 36 let. Stát se tak snaží podporovat novou bytovou výstavbu a také usnadnit mladým lidem pořídit si své první vlastní bydlení. V současné době je státní podpora na nové nemovitosti nulová, na úvěry pro mladé činí 2%.

2/ Snížení daňového základu o celkově zaplacené úroky z úvěru použitého na financování bydlení. Za jeden rok je možné odečíst si maximálně 300 000 korun. Možnost daňových odpočtů se vztahuje jak k hypotékám, tak k úvěrům i překlenovacím úvěrům ze stavebního spoření.

Nyní se budeme zabývat právě touto druhou podobou státní podpory, daňovými odpočty. Je výše této podpory tak vysoká, aby alespoň uhradila náklady, které se k hypotéce vztahují, tedy různé úhrady a poplatky? Zkusíme se podívat na jeden konkrétní modelový příklad. Budeme uvažovat třicetiletého muže, který spadá do 20% pásma daně z příjmu a bere si hypotéku ve výši jeden milion s dvacetiletou dobou splatnosti, úročený sazbou 5,5% p.a.

Musíme přijmout některé zjednodušující předpoklady, například že nedojde ke změně zákona, že náš zájemce o hypotéku zůstane stále ve 20% daňovém pásmu, úroková sazba z úvěru zůstane nezměněná po celých dvacet let, že banka nebude vybírat další poplatky a podobně.

Hypoteční úvěr 1 mil. korun
věk dlužníka	třicetiletý muž
daňové pásmo	20 %
úroková sazba	5,5% p.a.
doba splatnosti	20 let
způsob splácení anuitní	6 879 Kč měsíčně
uvažovaná roční inflace	3 %

Chcete vědět, kde nejrychleji získáte úvěr ze stavebního spoření? Kam pro úvěr ZDE.

Přestože v poslední době úrokové sazby velmi poklesly a banky se snaží získávat klienty například poskytováním různých slev, hypotéka je stále finančně nákladný produkt. Nejvyšší poplatky se samozřejmě zaplatí klient ihned na začátku. Je to úhrada za posouzení žádosti, kterou některé banky nevrátí zpět ani v případě, kdy úvěr nakonec neposkytnou. Některé ji naopak vůbec nepožadují. Pokud je úvěr schválen, platí se úhrada za jeho zpracování, něco stojí odhad ceny nemovitosti, která bude sloužit jako zástava, je třeba zaplatit za výpis z katastru nemovitostí , ověření různých dokladů a podobně. Následně se pak platí měsíčně poplatky za vedení účtu a pojistné. Banky totiž musí minimalizovat riziko nesplácení poskytnutých úvěrů, a proto většinou vyžadují, aby měl dlužník životní pojištění. Je možné si sjednat rizikové pojištění, nejlépe s  pojistnou částkou, která se v čase spolu s umořováním dluhu snižuje. Takové pojištění je nejlevnější. Zvolit se samozřejmě může i kapitálové pojištění, ale to je jako zajištění hypotéky neúměrně drahé a výhodné pouze v některých případech. Platí se i další poplatky, to již záleží na konkrétní bance.

Stavební spořitelny se začínají potýkat s neplatiči.
Více čtěte zde

Pro námi zvolenou hypotéku tedy určíme výše placených úhrad. Jsou uvedeny v následující tabulce. Vycházeli jsme z průměrných obvyklých výší úhrad, se kterými se můžeme v bankách v současnosti nejčastěji setkat. Výše pravidelných měsíčních poplatků, které se budou platit po celou dobu splácení, bude banka jistě postupně zvyšovat. Budeme předpokládat, že porostou v souladu s inflací, kterou jsme si stanovili na tři procenta. Je to úhrada za vedení účtu - v prvním roce 150 korun a úhrada 100 korun za potvrzení o výši úroků zaplacených v daném roce. Tento druhý poplatek si účtují jen některé banky. Pokud jde o pojištění, byla zvolena jedna konkrétní životní riziková pojistka s klesající výší pojistné částky pro třicetiletého muže na dvacet let, kde se pojistné platí po celou dobu v konstantní výši. Zde činí 250 korun.

Celkové pravidelné platby tedy v čase postupně porostou, díky inflaci se ale jejich reálná hodnota bude stále snižovat. Proto jejich výši budeme diskontovat třemi procenty.

Náklady hypotéky:
Jednorázové platby při vyřizování hypotéky – v prvním roce (Kč)		Pravidelné platby mimo anuity – roční částky (Kč)
Úhrada za zpracování úvěru	7 000 (0,7% z objemu úvěru)	Vedení účtu	1 800 (budou růst s inflací)
Úhrada za odhad ceny zástavy	5 000	Pojistné	3 000 (po celou dobu konstantní)
Ostatní poplatky za různá potvrzení a doklady	1 000	Potvrzení o výši zaplacených úroků	100 (budou růst s inflací )

Daňové odpočty

Vypočteme je v jednotlivých letech jako 20 procent ze sumy ročně zaplacených úroků. Jelikož se v pravidelně placené anuitní splátce bude výše zaplacených úroků v průběhu splácení snižovat, bude postupně klesat i výše daňových odpočtů. V prvním roce to bude 10 860 korun, ve druhém 10 540, v desátém 7 250 a v posledním jen 480 korun. Také tyto částky budeme diskontovat 3% výší inflace.

V prvním roce jsou celkové poplatky zaplacené bance nejvyšší, proto i po zohlednění daňového odpočtu bude výsledkem ztráta. Ale již ve druhém roce daňový odpočet celkové roční poplatky převýší.

V dalších letech bude v anuitní platbě narůstat podíl vlastní splátky dluhu (úmor) a klesat podíl úroků, které jsou základem pro výpočet daňového odpočtu, který se tím bude postupně snižovat. Naopak poplatky bance budou růst, takže ve třináctém roce splácení začnou náklady převyšovat ušetřené částky daní a výsledkem bude ztráta, která se bude každý rok zvyšovat. 

Výsledky

Součet diskontovaných hodnot za 20 let doby splácení (Kč)
celkové daňové odpočty	+ 104 581
celkové vstupní i následné pravidelné měsíční platby poplatků	- 97 361
rozdíl daňových odpočtů a placených nákladů:	- 7 220

Chcete vědět, jak se v poslední době změnil trh hypoték v ČR? seznamte se s naším novým projektem FINCENTRUM HYPOINDEX 

Přesto jak je vidět, v našem příkladě vyšlo, že státní podpora v podobě daňových odpočtů nám vlastně uhradí celkové náklady placené bance v podobě různých poplatků. Dokonce zbylo více než sedm tisíc korun navíc.

Samozřejmě, že konečný výsledek bude vždy záležet na každém jednotlivém případě. Ale vzhledem k tomu, že zde zvolené parametry odpovídají současné nabídce bank, je vidět, že tato forma státní podpory může celkem výrazně snížit celkové náklady hypotéky.

Myslíte si, že státní podpory hypoték a bydlení celkově jsou dostatečné? Myslíte si, že by měly mít jinou podobu než dnes, nebo že by se měly zvýšit či snížit?

reklama