V této situaci se ocitá mnoho zájemců o nové bydlení, jelikož stavební spoření je v ČR velmi rozšířené. Nejvíce je smluv sjednaných do roku 2003, jelikož od roku 2004 byla snížena státní podpora z 4 500 korun na maximálně 3 000 korun ročně a zpřísnily se i některé další podmínky. Kdo chtěl stavební spoření, uzavřel si smlouvu pokud možno do konce roku 2003. Nové smlouvy se samozřejmě sjednávají i nyní, ale rozhodně to již není tak masová záležitost jako dříve.
Na mnohých starších smlouvách již vznikl, nebo brzy vznikne nárok na přidělení „řádného“ úvěru ze stavebního spoření. Z pohledu praktického využití těchto úvěrů na koupi či výstavbu bytu nebo domu je problém v tom, že většina smluv byla uzavírána s nízkou cílovou částkou.
Cílové částky starších smluv bývají často příliš nízké
Před několika lety bylo stavební spoření sjednáváno jako spořicí produkt především kvůli státní podpoře. Cílové částky se „optimalizovaly“ tak, aby při pokud možno co nejvyšším celkovém výnosu klient zaplatil co nejnižší poplatek za uzavření smlouvy. Z čehož vycházely cílové částky přibližně 120 až 160 tisíc korun, podle toho, zda chtěl klient ze smlouvy získat během pětiletého spoření pět, nebo šest státních podpor. Stavební spořitelny a obchodní zástupci pak doporučovali cílové částky dvojnásobné, tedy se započtením případného úvěru (kdysi byly akontace úvěrů ne 40 % cílové částky jako dnes, ale většinou 50 %). V každém případě je zřejmé, že tyto cílové částky jsou na pořízení nového bytu či domu většinou příliš nízké. Je vhodné v těchto případech cílovou částku navyšovat? Odpověď zní spíše ne.
Staré smlouvy jsou výhodněji úročené
Výhodou starších smluv je především vysoký výnos. Klienti, kteří nebudou čerpat úvěr, mají obvykle nárok na tzv. úrokové zvýhodnění. Úrokové sazby vkladů se tak často pohybují mezi 4 % až 5 % procenty. Spolu se státní podporou dosahující 4 500 korun při ročně uspořené částce 18 000 korun dosahuje celkový roční výnos 13 % i více procent. Výnos u smluv sjednaných od roku 2004 s nižší státní podporou nepřesahuje v naprosté většině případů 7 %. Nemůže za to však pouze nižší státní podpora. Úrokové sazby vkladů i úvěrů se postupně snižovaly a v současnosti se sjednává stavební spoření s maximálně 2% sazbou z vkladů. A zde je právě ten problém s navýšením cílové částky.
Zvýšení cílové částky není vždy vhodné
Stavebním spořitelnám se tyto staré výhodně úročené smlouvy samozřejmě nehodí, takže klientům neumožňují, aby si je mohli s takto vysokými úrokovými sazbami donekonečna a neomezeně navyšovat. Proto zvýšení cílové částky provádějí pouze s tím, že úroková sazba z vkladů (ale i z úvěrů) bude snížena na aktuální výši, což jsou většinou 2 %. Především však klienta připraví i o úroky, které má již připsané na účtě a nárok na úrokové zvýhodnění samozřejmě také zaniká. Celkové výsledné úročení vkladů tak bude odpovídat nově sjednané tj. nižší úrokové sazbě. Ostatní podmínky smlouvy by se měnit neměly.
Pro ty, kdo budou čerpat úvěr, však tato změna sazeb může být výhodná. Zatímco u starších smluv jsou úvěry úročeny nejčastěji 5% až 6 %, u těch nyní sjednávaných se úrokové sazby pohybují mezi 3 % a necelými 5 %. Kromě toho překlenovací úvěry od stavebních spořitelen i hypotéky s pětiletou a kratší dobou fixace lze získat i se sazbou mnohem nižší než 5 % či dokonce 6 %.
Při rozhodování mezi úvěrem ze stavebního spoření a hypotečním úvěrem je nutné vzít v úvahu některé odlišnosti těchto dvou produktů. Podrobněji se tím zabývá článek Stavební spoření versus hypotéka, který naleznete zde.
HYPOTEČNÍ KALKULAČKAStarou smlouvu ponechat raději na spoření
Pokud tedy vlastníte „typickou starou“ smlouvu o stavebním spoření s vysokými úrokovými sazbami z vkladů i úvěru a zároveň s nízkou cílovou částkou, kterou by bylo nutné navýšit, je lepší ponechat si ji na spoření a jako úvěr použít hypotéku nebo překlenovací úvěr. Doba spoření není nijak shora omezena, spořit lze déle než pět let.
Kombinace úvěrů
V některých případech může být výhodné použít kombinaci hypotéky a úvěru ze stavebního spoření. Například jím lze umořit část hypotéky po skončení doby fixace. Předpokladem takového řešení je, že úvěr ze stavebního spoření nebude nákladnější než sama hypotéka, ať již jde o výši úrokové sazby nebo jiné související náklady. Úvěr ze stavebního spoření také může sloužit jako akontace hypotéky, pokud ji banka neposkytne v potřebné výši.
Pozor na přespoření cílové částky
Vraťme se ještě zpět ke spoření na starší smlouvě o stavebním spoření. Podmínkou je, že se vám do cílové částky další vklady „vejdou“. Cílovou částku nelze přespořit a jak bylo uvedeno, spořitelny ji bez ztráty úroků nenavýší a převyšující vklady vrátí zpět. Na přespoření je třeba dávat pozor, jelikož by se mohlo teoreticky stát i to, že spořitelna navýší cílovou částku sama automaticky. U některých smluv je ve všeobecných obchodních podmínkách možnost automatického navýšení uvedena. Vedlo by to samozřejmě k výše popsané ztrátě části úroků a úrokového zvýhodnění. Někdy stavební spořitelny uvádějí i možnost ztráty státní podpory při přespoření cílové částky. V takových případech by bylo nutné hledat se spořitelnou přijatelné individuální řešení.
Kromě toho v praxi není ani vždy nutné pokračovat ve spoření. Stačí ponechat smlouvu tak jak je a vklady na ní zhodnocovat až do doby, kdy budete své úspory potřebovat, případně do doby, kdy spořitelna spoření začne vyžadovat.
Staré smlouvy bývají oproti nově sjednávaným někdy znevýhodňovány vyššími poplatky za vedení účtu (SS ČS) nebo za vedení úrokového zvýhodnění (Raiffeisen). Pokud je však naspořená částka na účtu dostatečně vysoká, budou získané úroky z vkladů vyšší než stržený poplatek. Pokud nemáte výhodnější alternativu pro zhodnocení úspor, vyplatí se staré stavební spoření neukončovat.
PODNIKANI.IDNES.CZ
