Stavební spoření: velká, či více menších smluv?

Pokud si chcete sjednat stavební spoření, mohlo by být v některých případech vhodnější uzavřít si místo jedné několik smluv s nižší cílovou částkou. V jakých případech se to vyplatí? Je lepší mít všechny smlouvy v jedné spořitelně, nebo každou jinde?

Zájemce o stavební spoření, který bude chtít čerpat úvěr, by se měl ještě před uzavřením smlouvy zamyslet nad tím, zda bude mít k dispozici dostatečné zajišťovací prostředky, které by spořitelně mohl nabídnout. K zajištění úvěrů se obecně nejčastěji používají ručitelské závazky a zástavní právo k nemovitosti, doplněné životním pojištěním. 

Každá spořitelna má svá vlastní pravidla, podle kterých pak požaduje konkrétní způsob zajištění úvěru. Nízké úvěry mohou být poskytnuty i bez jakéhokoli zajištění, pro vyšší úvěry se obvykle vyžadují jeden až dva ručitelé a pro úvěry nad 300 000 či nad 500 000 korun budou chtít spořitelny do zástavy nemovitost.

NENECHTE SI UJÍT

Ztráta srazila domácí fondy
Domácí fondové odvětví sice roste, ovšem velmi nízkým tempem. Jaké jsou poslední trendy v investování?

Končí proplácení dovolené!
Byli jste zvyklí nevybrat si všechnu dovolenou a raději si nechat její zbytek proplatit? Tak s tím je od podzimu konec. Proč?

Jak poznáte kvalitní buřt?
Špekáčky se trochu zlepšily, ale stále nejsou takové, jaké bychom je chtěli mít. Některé by dokonce měly změnit název - nejsou to špekáčky. Jak poznáte opravdu dobrý buřt?

Vyžadované zajištění úvěru by mělo být jedním z kritérií při výběru vhodné stavební spořitelny. Zatímco někde klientovi půjčí bez zajištění úvěr o objemu 200 000 korun, jinde si musí opatřit ručitele již pro úvěr poloviční. Pro ty, kdo nemají k dispozici nemovitost, kterou by mohli dát do zástavy, bude jistě důležitým kritériem, zda od spořitelny bez zástavního práva získají 300 tisíc korun, nebo půl milionu. V případě stavby či koupě do osobního vlastnictví je možné zastavit přímo tuto pořizovanou nemovitost. Ale pokud si někdo kupuje družstevní byt, nemůže jej použít jako zástavu, neboť družstevní podíl není nemovitostí.

Tato pravidla vedou k úvaze nad správnou volbou výše cílové částky. Jelikož platí, že větší úvěr vyžaduje větší zajištění, rozložení celé cílové částky na několik menších smluv by v některých případech mohlo být užitečné.

Kdy je vhodnější několik smluv s nižšími cílovými částkami než jedna s vyšší

Pokud si uzavřete v jedné spořitelně například tři smlouvy s nižšími cílovými částkami, a pak je budete chtít použít na financování jednoho konkrétního případu, příliš si nepomůžete, jelikož spořitelna bude vše posuzovat jako jeden případ. Bude tedy požadovat zajištění pro celý dluh. Pokud jde o množství předkládaných dokladů, situace bude většinou stejná jako by šlo o úvěr jediný, neboť se administrativa všech úvěrů bude vyřizovat najednou. Nevýhodou většího počtu smluv jsou vyšší poplatky za vedení účtu, a to jak ve fázi spoření, tak později ve fázi úvěrové. Tyto poplatky se totiž neodvozují od výše úvěru nebo cílové částky, ale jsou inkasovány ve stejné výši z každého účtu. Na úhradu za uzavření smlouvy o stavebním spoření ani na úhradu za vyřízení úvěru by počet smluv neměl mít vliv.

Stačí vaše příjmy na hypotéku? Jaký minimální příjem vyžadují jednotlivé banky. Více ZDE.

Další možností je uzavřít si více smluv v rámci rodiny. Zákon o stavebním spoření umožňuje financovat z úvěru i bytové potřeby osob blízkých a navíc každý může získat vlastní státní podporu. Pokud jsou však všechny úvěry použity na jeden konkrétní účel, zpracovávají se opět společně a z hlediska zajištění se pravděpodobně nebudou posuzovat každý zvlášť, takže zajištěna bude muset být celková vypůjčená částka. Mohla by zde však vzniknout výhoda z hlediska posuzování bonity dlužníků. Jde totiž o tři různé úvěrové případy a každý bude splácet svůj nižší úvěr, na což mu budou postačovat nižší příjmy než by musel mít jediný dlužník s vysokým úvěrem. Tímto řešením si nepomohou manželé se společným jměním, jelikož jejich příjmy se posuzují společně, ale mohlo by se toho využít například u sourozenců nebo rodičů a jejich dospělých dětí.

Jiná bude situace v případě, kdy si uzavřete každou smlouvu v jiné spořitelně. Pokud si například zažádáte o dva úvěry ve výši 150 000 korun, může být každý z nich poskytnut bez zajištění, zatímco celkový úvěr ve výši 300 000 korun by vyžadoval minimálně jednoho ručitele. Pokud nemáte k dispozici nemovitost, kterou byste mohli dát spořitelně do zástavy a potřebujete úvěr ve výši téměř milion korun, můžete si například ve dvou spořitelnách vzít úvěr nižší než 500 000 korun a u každého z nich by vám mohli stačit dva ručitelé. Jestli vám k tomu budou stačit dvě osoby, nebo čtyři, bude záviset na jejich bonitě a na rozhodnutí obou stavebních spořitelen. Nižší úvěr však nebude zároveň znamenat automaticky i jeho vyšší dostupnost. To, že už nějaký úvěr čerpáte i jinde, se projeví při zkoumání dostatečnosti vašich příjmů, kdy budete muset splátky uvést mezi ostatní pravidelné výdaje.

Sjednejte si stavební spoření, penzijní připojištění či důchodovou pojistku přes internet - ušetříte čas i peníze. Více ZDE.

Kdy se tedy vyplatí více nižších úvěrů než jeden vysoký? Určitě v případě, kdy má klient problém získat potřebné zajištění. Výhodou více smluv rozdělených na jednotlivé členy domácnosti je možnost získat celkově více státních podpor, nevýhodou bude zřejmě nutnost doložit více dokladů a potvrzení. Negativem jsou také poplatky placené za každý účet zvlášť. Z hlediska zajištění může být v některých případech výhodné mít uzavřené smlouvy ve více spořitelnách. Souvisí s tím však větší administrativa, opět více poplatků a také je nutné počítat s tím, že každá spořitelna bude mít různé požadavky a podmínky. Pokud si uzavřete smlouvy ve dvou spořitelnách současně a budete na obě spořit stejným způsobem, neznamená to, že oba úvěry získáte ve stejnou dobu. Každá spořitelna například jinak počítá hodnotící číslo, a proto k přidělení úvěru může v jedné spořitelně dojít třeba až o více než rok později než v druhé. V tom případě by se musela situace řešit například překlenovacím úvěrem. 

ČMSS
Výše úvěru	Způsob zajištěn
do 200 000 Kč	bez zajištění
do 350 000 Kč	1 ručitel
do 500 000 Kč	2 ručitelé
nad 500 000 Kč	nemovitost
HYPO
Výše úvěru	Způsob zajištění
do 50 000 Kč	bez zajištění
do 150 000 Kč	1 ručitel
do 300 000 Kč	2 ručitelé
nad 300 000 Kč	nemovitost
Raiffeisen
Výše úvěru	Způsob zajištění
do 150 000 Kč	bez zajištění
do 300 000 Kč	1 ručitel
do 500 000 Kč	2 ručitelé
nad 500 000 Kč	nemovitost
SS ČS
Výše úvěru	Způsob zajištění
do 150 000 Kč	bez zajištění*
do 400 000 Kč	1-2 ručitelé
nad 400 000 Kč	nemovitost
* 1 osoba v závazku
VSS KB
Výše úvěru	Způsob zajištění
do 150 000 Kč	bez zajištění
do 200 000 Kč	1 ručitel
do 300 000 Kč	2 ručitelé
nad 300 000 Kč	nemovitost
Wüstenrot
Výše úvěru	Způsob zajištění
do 120 000 Kč	bez zajištění
do 300 000 Kč	1 ručitel
do 500 000 Kč	2 ručitelé
nad 500 000 Kč	Nemovitost

Tomu, kdo úvěr čerpat nebude, se varianta několika smluv s nižšími cílovými částkami většinou nevyplatí. Zbytečně by platil navíc poplatky za vedení několika účtů. Ovšem klient, který chce sice pouze spořit, ale přeci jen si není zcela jist tím, zda úvěr nakonec bude čerpat, by si mohl uzavřít třeba dvě smlouvy u dvou různých stavebních spořitelen. Zajistí se tím do určité míry proti neočekávaným nepříznivým změnám úvěrových podmínek v jedné z nich. Je zde totiž problém v tom, že úvěrové podmínky stavebních spořitelen se v čase mohou měnit. V době uzavření smlouvy o stavebním spoření klient bohužel neví, zda například požadované zajištění pro daný objem úvěru bude stejné i za několik let, až si bude podávat žádost o „řádný“ úvěr. Z minulého vývoje je však vidět, že všechny stavební spořitelny ve snaze podpořit klienty v čerpání úvěrů postupně své úvěrové podmínky uvolňovaly a z pohledu klientů vylepšovaly. Jestliže pro úvěr nad 300 000 korun bylo dříve běžně nutné zastavit nemovitost, v současnosti na to u některých spořitelen postačí jeden ručitel. Kromě toho se také ukazuje, že spořitelny, které v porovnání s konkurencí mají dnes podmínky výhodnější, je měly výhodnější i dříve.

Úvěry ze stavebního spoření – přehled požadovaného zajištění

V následujících tabulkách je přehled zajištění, které v současnosti vyžadují jednotlivé stavební spořitelny. Kromě toho bývá pro úvěry od určité výše vyžadováno životní pojištění. Uvedené údaje se týkají „řádných“ úvěrů ze stavebního spoření, u překlenovacích úvěrů je většinou nutné pro stejné částky vyšší zajištění.

Máte nějaké zkušenosti s tím, jestli se vyplatí uzavřít si místo jedné smlouvy raději několik s nižší cílovou částkou? Měli jste problémy předložit spořitelně vyžadované zajištění úvěru?