Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Stavební spoření versus hypotéka s IŽP

aktualizováno 
Rodina Novákových bydlí v panelovém domě. Pan Novák v zaměstnání povýšil a rozhodli se proto pro koupi rodinného domu, aby tak zvýšili svůj životní standard. Po několikatýdenním hledání našli rodinný dům v okrajové části města.
Dům

Dům | foto: Profimedia.cz

Dům je poměrně nový, a tudíž není potřeba velkých investic na jeho opravy nebo případnou rekonstrukci. Manželé Novákovi předpokládají, že současný byt prodají zhruba za cca 900 tis. Kč, zároveň kalkulují s tímto příjmem z prodeje jako s částí úhrady na koupi rodinného domu. Prodejní cena domku je 2,8 mil. Kč. Zbývající část peněz si chtějí půjčit od banky.

Rodina Novákových bydlí v panelovém družstevním bytě 3+1 v Českých Budějovicích. Manžel (41 let) v současné době pracuje již třetím rokem u výrobce automobilů na pozici manažer prodeje. Jeho čistý příjem činí 27 000 Kč. Paní Nováková (36 let) pracuje jako referentka prodeje u marketingové společnosti. Firma si její práci cení na 14 000 Kč měsíčně. Další členové rodiny jsou děti Pavel (12 let) a Natálka (8 let).

Rodina nijak významným způsobem nevyužívá státních podpor. Před 2 lety si uzavřel pan Novák stavební spoření (úrok 2%, pravidelná úložka 1 700 Kč/měsíc, cílová částka 300 tis.). V současné době má naspořeno cca. 47 500 Kč. Dále má možnost využívat příspěvku zaměstnavatele 300 Kč/měsíc na penzijní připojištění, sám přispívá 500 Kč/měsíc.

Jak již bylo uvedeno výše, pan Novák si dva roky ukládá peníze do „stavebka“ a rozhoduje se, zda si vzít úvěr/meziúvěr, anebo raději hypotéku. Manželé navštívili několik bank a nechali si vyhotovit nabídky. Pro upřesnění uvádím, že ve všech případech jim zaměstnanci bank nabídli klasické anuitní splácení hypotéky s možností využití úvěrového pojištění (rizikové životní pojištění s klesající pojistnou částkou). Před několika měsíci jejich známí shodou okolností řešili podobný problém a nechali si poradit od finančního poradce. Přece jenom z toho „obíhání“ finančních institucí mají manželé Novákovi v hlavě zmatek, všude jim vysvětlují, jak je jejich nabídka nejlepší, že mohou využít mimořádné akce, nebo státních podpor, které úvěr „zlevní“ apod. Nakonec dají na doporučení známých a využijí služeb onoho finančního poradce.

Požadavky klienta

Finanční poradce dostal za úkol vypracovat plán, ve kterém shrne možnosti financování bydlení, celkové náklady, měsíční zátěž klienta a vyzdvihne výhody a nevýhody jednotlivých produktů. Klient má dále požadavek, aby byla zajištěna rodina pro případ jeho jakékoliv smrti jakožto živitele rodiny. Hypotéka má být nejpozději splacena v 61 letech věku pana Nováka.

Úvodní zamyšlení

O stavebním spoření, hypotečních úvěrech a možnostech kombinací hypotečních úvěrů s kapitálovým životním pojištěním, popř. stavebním spořením bylo napsáno víc než dost. V tomto článku se chceme zaměřit konkrétně na dva produkty (třetí jen okrajově zmínit), a to na stavební spoření a na novinku v oblasti hypotečních úvěrů - kombinaci hypotéky s investičním životním pojištěním (IŽP).

popisekPROČ (NE)KUPOVAT
družstevní byt

Teorie

Úvěr/Meziúvěr: všem účastníkům stavebního spoření, kteří potřebují získat rychle finanční prostředky na řešení bytového problému, nabízí stavební spořitelna meziúvěry (překlenovací úvěry) na překlenutí čekací doby do přidělení cílové částky ze stavebního spoření (tj. získání řádného úvěru ze stav. spoření).

Anuitní splácení hypotečního úvěru: je založeno na principu placení stále stejné částky po celou dobu trvání hypotečního úvěru. Splátka přitom v sobě zahrnuje jak splácení jistiny úvěru, tak i úroku. V prvních letech trvání úvěru je poměr úroku vůči jistině vysoký, postupem času se tento poměr obrátí a více peněz jde na umoření dluhu a méně na placení úroků (daňová úspora přitom postupně klesá).

Rizikové životní pojištění: toto pojištění nemá spořící složku, tedy nevytváří kapitál. Kryje pouze riziko smrti a veškeré pojistné je spotřebováváno na toto riziko. Pokud pojistná událost nenastane, žádné pojistné plnění se nevyplácí. Je ovšem relativně levné.

Kombinace hypotéky s IŽP (dále jen Kombinace): jedná se o modifikovaný hypoteční úvěr kombinovaný s investičním životním pojištěním. Splacení hypotečního úvěru je v tomto případě zajištěno z rezervy zaplaceného pojistného, hypoteční bance pak jsou v průběhu trvání smlouvy spláceny pouze úroky z úvěru.

Porovnání vybraných možností financování

Novákovi si potřebují půjčit 1,9 mil Kč. V obou případech je výše hodnoty nemovitosti k zajištění dostačující. Půjčené peníze tvoří 68 % zástavní hodnoty nemovitosti. Rovněž je u obou variant zapotřebí znalecký posudek. Jelikož je cena odhadu u každého znalce individuální, nebudeme ji zahrnovat do propočtů. Pro vaši představu se cena odhadu může pohybovat v rozmezí 3 500 – 5 000 Kč. Celkové příjmy domácnosti jsou 41 000 Kč, tzn. že bonita rodiny pro získání obou úvěrů je více než dostačující.

Stav. spoření: K tomu, aby manželé mohli získat meziúvěr od stavební spořitelny, by museli udělat následující kroky: Navýšit cílovou částku z 300 tis. na 1 900 tis. Kč (16 000 Kč). Zaplatit poplatek za zpracování žádosti o poskytnutí meziúvěru (cca 9 500 Kč). Nesmíme také zapomenout na poplatek za vedení spořícího účtu a meziúvěrového/úvěrového účtu (2 x 290 Kč/rok). Samotná splátka ve fázi meziúvěru bude činit 13 808 Kč (7 000 Kč dospořování na stavební spoření/ 6 808 Kč úroky z meziúvěru). Po 8 letech, po splnění podmínek pro přidělení řádného úvěru se sníží zátěž na 11 050 Kč po dobu 12 let. Celková doba od půjčení po zaplacení je tedy necelých 20 let. Úroková sazba meziúvěru činí 4,3 % a úvěru 4,8 % p. a. Pro krytí pojistných rizik (smrti), bylo zvoleno rizikové životní pojištění s klesající pojistnou částkou. Suma nákladů na pojištění činí 159 720 Kč (1331 Kč/měsíc). Náklady na stavební spoření a pojištění po zohlednění daňové úspory činí 2 640 620 Kč (včetně poplatků za zpracování, vedení účtu, zahrnutí státních podpor a úroků z vkladů).

Kombinace: Aby klienti mohli získat hypotéku v kombinaci s IŽP, platí následující parametry (popsáno ve stručnosti). Minimální čistý příjem více žadatelů, v našem případě 25 228 Kč. Minimální věk žadatele 23 let, maximální věk při splatnosti úvěru 63 let. Klient musí nastřádat v pojištění 125% z hodnoty úvěru (do konce doby splatnosti úvěru v našem případě 2 375 000 Kč). Banka pro tento úvěr nabízí o dvě desetiny procenta nižší úrokovou sazbu  - 3,31 % (jednoletý fix). Pan Novák bude platit bance pouze úroky 5 241 Kč a jistinu na IŽP 9 896 Kč, měsíční splátka tak dosáhne 15 137 Kč. Výše poplatků bude následující: vedení účtu 100 Kč/měsíc, zpracování úvěru 15 200 Kč. Při průměrném 7% zhodnocení můžeme očekávat 4 031 625 Kč na výnosech z IŽP. Po zaplacení hypotéky a zdanění výnosů IŽP (15%) zbude 1 883 137 Kč. K našemu překvapení budou celkové náklady činit pouze 1 309 607 Kč, tedy méně, než jsme si půjčili (po zohlednění daňové úspory a poplatků).

Shrnutí

1. Měsíční zátěže jsou u obou variant v prvních 8 letech téměř identické: „stavebko“ – 15 139 Kč (13 808 + 1 331), Kombinace – 15 137 Kč. Zlom nastává po osmém roku placení, kdy se u „stavebka“ splátka sníží na 12 381 Kč a za další 2 roky na 11 050 Kč (RŽP se přestává platit – pojistné se platí pouze po dobu jedné poloviny pojistné doby).

2. Maximální hodnota půjčených peněz u obou typů úvěrů je 80 % z hodnoty nemovitosti.

3. Úroková sazba u „stavebka“ je garantována po celou dobu splácení, naproti tomu u hypotéky plně závisí na politice ČNB, a tím pádem odvíjejících se úrokových sazeb jednotlivých komerčních bank.

4. Hledisko nákladů zde dělá největší rozdíl, a to téměř o 1 331 013 Kč ve prospěch Kombinace.

5. Pokud by někdo namítal, že není zcela jasný vývoj budoucích legislativních změn v daňových zákonech, jsou výsledky propočtů následující. Celkové náklady bez započtení daň. úspor dosahují na „stavebko“ 2 946 730 Kč, u Kombinace 1 788 903 Kč. Jak je patrné z výpočtů, i pro spekulativního klienta úspora na Kombinaci není zanedbatelná 1 157 827 Kč.

6. O oblibě IŽP svědčí nejenom to, že mezi odborníky je považováno za nejmodernější produkt životního pojištění. Také statistiky říkají, že na vyspělých trzích (USA, Velká Británie, Irsko, Německo) zaujímá rozhodující a v dlouhodobém pohledu také rostoucí podíl. Podobná situace začíná být i u nás.

Hlavní výhody IŽP oproti tradičnímu kapitálovému životnímu pojištění (KŽP)

  • pojišťovna si nestrhává tak vysoké poplatky jako u KŽP
  • je zde možnost volby investiční strategie v rámci fondů pojišťovny. Pokud se vybranému investičnímu portfoliu daří, může klient dosáhnout vysoce nadstandardního zhodnocení, kterého by se mu u KŽP nikdy nedostalo.
  • má podobu pravidelného investování s možností odečítat si až 12 000 Kč ročně z daňového základu

Hlavní nevýhody IŽP

  • pojišťovna negarantuje výnos, investiční riziko tedy plně nese pojistník

Výhody stavebního spoření

  • garance úroku z vkladů, státní podpora
  • garance úrokové sazby po celou dobu splácení
  • možnost předčasného splacení úvěru bez sankce

Nevýhody stavebního spoření:

  • z dlouhodobého hlediska přestává být ideální formou spoření
  • relativně dlouhá vázanost peněz vzhledem k připsanému výnosu
  • při předčasném ukončení smlouvy ztráta záloh státní podpory
  • na „řádný“ úvěr je nutné si počkat, nárok na něj podle zákona vznikne nejdříve za 24 měsíců od data uzavření smlouvy o stavebním spoření.

Rady a tipy:

Investice do fondů (investičních programů) je v současnosti jednou z nejzajímavějších možností, jak nechat za sebe pracovat své finanční prostředky, zajistit finančně budoucnost svou i své rodiny, anebo zhodnocovat svůj majetek, a to vše při volbě rizika, které vám nejlépe vyhovuje.
Za garanci se platí - ať už v podobě vyšších nákladů, popřípadě nižšího výnosu, ale to by bylo na jiné téma.

Autor:


Jak si vybudovat finanční rezervu

měsíců % měsíců
Vypočítat
Měsíčně spořte
Zjistit přesnější výpočet


Hlavní zprávy

Další z rubriky

Ilustrační snímek
Nejlepší finanční produkty roku: nejvíc boduje Equa bank a Air Bank

V soutěži o nejlepší finanční produkty roku zvítězila mezi bankami v kategorii běžných účtů Equa bank. Nejlepší spořicí účet má Sberbank a nejlépe hodnocený...  celý článek

Ilustrační snímek
Boj o klienty pokračuje. Banky vymýšlejí další trumfy

České bankovnictví se proměňuje. Konkurenční boj bank získat klienty na svou stranu nekončí, naopak pokračuje. Novým, nízkonákladovým bankám se podařilo získat...  celý článek

Bezkontaktní karta odmítla třikrát poslušnost. Transakce proběhla až po vložení...
Sonda: proč vám bezkontaktní karta odmítne při placení poslušnost

Bezkontaktní karty už prakticky převálcovaly ty klasické. Používá je v Česku přes 84 procent lidí. Placení je s nimi opravdu svižné. Zvlášť u plateb do...  celý článek

Další nabídka

Kurzy.cz

Odhalen největší finanční podvod na světě?
Odhalen největší finanční podvod na světě?

Jedna studie Fedu z roku 2009 tvrdila, že 60 % všech hypoték bylo provázáno se sazbou LIBOR. Před lety jsme zjistili, ž... celý článek

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.