V jednom zdaňovacím období lze ponížit základ daně maximálně o tři sta tisíc korun. Lidé si na tuto formu podpory zvykli a kupují-li nemovitost, tak automaticky počítají s touto formou podpory. Na druhou stranu ne vždy jde o takto jednoduchou transakci (koupě nemovitosti a vlastnictví), která je průzračná jako křišťál. Zaměřme se nyní na méně časté situace, u kterých lze odpočet úroků z úvěru na bytové potřeby uplatnit.
Na úvod se neobejdeme bez základních informací, které nám poskytnou informační oporu pro odpověď na v praxi časté problémy, kterým musí poplatníci z pohledu daňových povinností čelit. Není překvapením, že základní právní oporu této problematiky nalezneme v zákoně o daních z příjmů, v paragrafu 15, odst. 3 a 4.
Zjednodušeně lze shrnout, že od základu daně poplatníka se odečte částka, která se rovná úrokům zaplaceným z úvěru použitého na bytové potřeby. V tuzemské praxi jde nejčastěji o úvěry ze stavebního spoření a hypotéky.
Co jsou bytové potřeby?
(jednotlivé potřeby budou s ohledem na prostor zkráceny – celé znění viz ZDP):
- Výstavba bytového domu, rodinného domu, bytu
- Koupě pozemku, pokud na něm bude stavba uvedená v předcházejícím bodě
- Koupě bytového domu, rodinného domu včetně rozestavěné stavby
- Splacení členského vkladu nebo vkladu právnické osobě jejím členem nebo společníkem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání
- Údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu ve vlastnictví a bytů v nájmu nebo v užívání
- Vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů nebo vypořádání spoludědiců
Úhrada za převod členských práv a povinností družstva nebo podílu na obchodní společnosti uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu
Splacení úvěru nebo půjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb
Pozor na pronájmy či podnikání v nemovitosti
Důležitým omezením ve využívání daňového odpočtu je fakt, že v případě použití bytové potřeby k podnikání nebo jiné samostatné výdělečné činnosti anebo k pronájmu lze odpočet uplatnit pouze v poměrné výši.
V případě, že je více účastníků smlouvy o úvěru, tak odpočet uplatní buď jedna z nich anebo všichni rovným dílem. Co se týče užívání nemovitosti, tak zákon nevymezuje pouze osobu uplatňující odpočet, nýbrž ji může využívat i druhý z manželů, rodiče, prarodiče či potomci. Nyní snad máme to nejzákladnější informační minimum za sebou a lze se zaměřit na konkrétní případy poplatníků, které nejsou takto nalinkované.
LEASING 2006Odpočet úroků a bydliště poplatníka
Situace: Poplatník z Plzně (má zde hlášen trvalý pobyt) se rozhodne pracovat v důsledku zajímavé příležitosti v Praze a koupí si zde byt financovaný hypotékou. Musí si měnit kvůli odpočtu úroků trvalé bydliště nebo ne?
Řešení: Pro odpočet je rozhodující skutečnost, že vlastní byt k 31.12. příslušného roku a zároveň jej využíval k bydlení on anebo osoby v příbuzenské linii. Pokud poplatník byt skutečně využívá a obývá ho, pak je odpočet ospravedlnitelný a nemusí kvůli tomu měnit trvalé bydliště.
Poskytnutí prostředků na bytové potřeby majiteli nemovitosti
Situace: Nájemce bytu si bere úvěr ze stavebního spoření a získané prostředky z úvěru jsou poskytnuty majiteli nemovitosti, který provádí rekonstrukci bytového jádra. Lze uplatnit odpočet?
Řešení: I takový případ lze považovat za bytovou potřebu (viz pátý bod škály). Je ovšem nutné se ujistit, že bytovou potřebu realizuje poplatník, který má byt skutečně v nájmu. Nesmí jít kupříkladu o budoucího nájemce. V takovém případě by odpočet nebyl možný.
Úvěr využitý na získání práv k družstevnímu bytu
Situace: Poplatník si bere úvěr, který je použit na koupi družstevního bytu (práv k družstevnímu bytu) od jiné fyzické osoby. Fakticky tedy nedochází ke změně vlastníka (zůstává družstvo), ale pouze uživatele.
Řešení: Ano, již od roku 2001 lze převod členských práv k družstevního bytu považovat za bytovou potřebu a pokud si poplatník na to bere úvěr, tak úroky může uplatnit na snížení základu daně.
Nemovitost je používána částečně k podnikání
Situace: Poplatník si před třemi lety koupil rodinný dům a nyní si z jedné místnosti udělal kancelář, kde poskytuje ekonomické poradenství klientům. Bude mít tato skutečnost vliv na odpočet úroků?
Řešení: Poplatník k této skutečnosti musí přihlédnout a poměrově krátit objem úroků snižujících základ daně (například o 30 %). Vodítkem pro určení tohoto poměru by měl být poměr podlahových ploch mezi částí využívanou k výdělečné činnosti a celkovou podlahovou plochou domu. Pokud tento poměr činí zmiňovaných 30 %, je možné snížit základ daně maximálně o 70 % všech zaplacených úroků za zdaňovací období.
Více účastníků úvěru a odpočet úroků
Situace: Manželka splácela již několik let hypoteční úvěr a v říjnu loňského roku do úvěrové smlouvy přistoupil její manžel. Jak tento fakt ovlivní odpočet úroků?
Řešení: Zákon připouští, že účastník smlouvy může být buď jeden anebo více zletilých osob. Pokud do smlouvy přistoupil manžel, tak se mohou zaplacené úroky rozdělit rovným dílem. Toto dělení lze ovšem provést až od úroků zaplacených od října (nikoli za celé zdaňovací období).
Pozn. Aut. Takové přistoupení osoby do úvěrového vztahu může přinést vhodnou daňovou optimalizaci. Například manžel se buď pohybuje ve vyšším daňovém pásmu anebo manželka jde například na mateřskou dovolenou a nebude disponovat dostatečnými příjmy. Ještě poznamenám, že zákon nerozlišuje, kdo ty prostředky skutečně věřiteli poukazuje.
HYPOTEČNÍ ÚVĚR SNÍŽÍ DANĚSyn převezme splácení úvěru za otce, který jde do důchodu
Situace: Otec splácí hypotéku na rodinný dům, ve kterém bydlí společně se synem. Odchází do starobního důchodu a s ohledem na pokles příjmů se dohodli, že splátky začne hradit plnoletý a pracující syn. Kdo si může snížit základ daně o zaplacené úroky?
Řešení: Je nutné, aby došlo k úpravě úvěrové smlouvy. Pokud totiž syn není účastníkem úvěrové smlouvy a chtěl by si o zaplacené úroky ponížit základ daně, tak to není zákonem umožněno. Je tedy nutné vstoupit do jednání s věřitelským peněžním ústavem a navrhnout změnu smlouvy, do které přistoupí syn. Po jeho přistoupení může veškeré úroky uplatňovat sám. Podobně jako v předchozím případě zákonodárce netestuje, kdo skutečně úroky hradí.
Výše uvedené modelové situace by měly vystihovat nejčastější problémy a dotazy, které řeší poplatníci ve svých daňových přiznáních. Na druhé straně nám reálně hrozí, že tato forma podpory bydlení bude buď v souvislosti s daňovou reformou zrušena nebo omezena.
