Ušetřete na výměně nemovitosti

Při koupi nemovitosti podepisují obě smluvní strany kupní smlouvu. V některých případech nás ovšem praxe může dostat do situace, kdy dochází k výměně nemovitostí. Kupující tedy jednu nemovitost získává a zároveň druhou pozbývá. Jeho smluvní protistrana je na tom podobně, avšak v opačném gardu. Sepsání dvou kupních smluv je sice možné, avšak není daňově výhodné. Směnná smlouva je v takové situaci výhodnějším instrumentem.

Vlastní výměna nemovitostí není vůbec výjimečnou událostí a praxe takových případů přináší stále více. Zpravidla mladší rodiny touží po bytě větším, zatímco starší manželské páry hledají menší a méně nákladné bydlení. Pokud skutečně dojde k úspěšnému protnutí poptávky a nabídky a smluvní strany se dohodnou, pak mají více možností, jak tuto operaci smluvně ošetřit.

Směnná smlouva je podobná smlouvě kupní

Směna je v podstatě právním vztahem, v němž si oba účastníci smlouvy vzájemně směňují věc za věc. V našem případě si směňují nemovitost za nemovitost. Každá strana je v případě nemovitosti, kterou dává, považována za prodávajícího a v případě nemovitosti, kterou směnou získává, za kupujícího. Ke změně vlastnického práva předmětných nemovitostí dochází podobně jako u smlouvy kupní vkladem vlastnického práva (respektive k datu podání návrhu na vklad vlastnického práva) na katastr. Jenom pro úplnost doplňuji, že směnné smlouvě se věnuje paragraf 611 Občanského zákoníku.

Ani výměna nemovitostí se neobejde bez natažené ruky státu a zaměřme se tedy na rozdíly v daňových povinnostech v případě použití směnné smlouvy a aplikace dvou smluv kupních. Při prodeji či nákupu nemovitostí se účastníků dotýká režim dvou daní – daně z převodu nemovitosti a daně z příjmů. V úvahu přichází ještě daň z přidané hodnoty, avšak ta se týká plátců DPH, a tudíž na ni pro tento účel zapomeňme.

Při výměně ušetříte daň z převodu nemovitosti z levnější nemovitosti

Jak si vybrat ten pravý fond pro vás? Čtěte ZDE.

Prodáváte-li nemovitost, pak je prodávající povinen zaplatit daň z převodu nemovitosti. Kupující je v této transakci ručitelem. Vlastní daň z převodu nemovitosti činí po novele tři procenta z ceny odhadní nebo tržní. Platí, že základem je vyšší z těchto cen. U dnešních cen nemovitostí spíše v řádech miliónů není (byť pouze tříprocentní sazba daně) zanedbatelnou záležitostí.

V čem je tedy rozdíl v případě směny a koupě. Dochází-li ke směně nemovitostí, považují se jejich vzájemné převody pro účely daně z převodu nemovitostí za jeden převod (viz paragraf 9, odst.3 zmiňovaného zákona). Daň se fakticky vybírá pouze z převodu té nemovitosti, z jejíhož převodu je vyšší. Jinými slovy levnější ze směňovaných nemovitostí je fakticky od této daně osvobozena. Tím se tedy sníží daňové zatížení ve srovnání s dvojí smlouvou kupní se vzájemným započtením pohledávek. Tato výhoda se přitom vztahuje na stavby i na pozemky.

Směna podléhá dani z příjmů, není-li naplněn časový test

Při směně nemovitostí si mnohdy ani jednotliví účastníci neuvědomí, že jejich transakce podléhá také povinnostem vůči dani z příjmů. Zda vlastní transakce podléhá dani z příjmů či nikoli je třeba prověřit s paragrafem 4, zákona o daních z příjmů, který vyjmenovává všechny druhy osvobozených příjmů.

Komu můžete svěřit své peníze? Jak rozeznat podvodníky od spolehlivých firem?  Čtěte ZDE.

V případě prodeje nemovitostí zde zákon pracuje se dvěma lhůtami časového testu. V širším kontextu platí, že příjem z prodeje nemovitosti je od daně z příjmů osvobozen, pokud doba mezi nabytím a prodejem předmětné nemovitosti přesáhne dobu pěti let (nesmí být přitom zahrnuta v obchodním majetku poplatníka). V případě, že poplatník v příslušné nemovitosti bydlel po dobu alespoň dvou let, se pětiletá lhůta zkracuje právě na dva roky. Taková ustanovení platí i pro případ směny.

Pokud tedy předmětné nemovitosti směnné smlouvy časovému testu nevyhoví, pak je třeba z takové transakce zaplatit také daň z příjmů. Objasněme si výměnu nemovitosti s daňovým dopadem na konkrétním příkladu:

Zadání:  Dvě fyzické osoby, které nejsou podnikateli, si navzájem směnily dva byty. Jak už to v takových případech bývá, tak došlo k výměně dvou nestejných bytů s rozdílnými tabulkovými cenami. K realizaci tohoto smluvního vztahu uzavřeli účastníci směnnou smlouvu. Osoba A získala směnou byt v hodnotě 1,5 miliónu a osoba B (samozřejmě od osoby A) byt za 1,3 miliónu.

Daň z převodu nemovitosti se v tomto konkrétním příkladu bude platit pouze z hodnoty 1,5 miliónu (je vyšší) a bude činit 45 000 Kč. Obě hodnoty bytu (1,5 a 1,3 miliónu) vycházejí z posudku znalce na oceňování nemovitostí, který je nedílnou součástí této transakce.

Jak levně přijít k nemovitosti? Vydražte si svoji nemovitost. Více ZDE.

U daně z příjmů je situace poněkud komplikovanější. V první řadě je třeba otestovat, zda směňované nemovitosti splňují časový test pro osvobození či nikoliv. Pokud ano, pak je situace jasná a žádná ze stran nemusí z výměny platit daň z příjmů. V opačném případě nastává situace, že na jedné straně existuje hypotetický zisk z této transakce a na straně druhé potom stejně velká hypotetická ztráta. Konkrétně osoba A získala směnou byt za 1,5 miliónu a „přišla“ o byt za 1,3 miliónu.  Oněch 1,5 miliónu je pro osobu A zdanitelným příjmem proti němuž lze postavit 1,3 miliónu jako výdaj. Rozdíl ve výši dvou set tisíc by měla ve svém daňovém přiznání zdanit.

Osoba B fakticky realizuje ztrátu. Jde ovšem o osobu, která není podnikatelem, a tudíž si nemůže vzniklou ztrátu uplatnit na snížení daňového základu.

Směňovali jste nemovitosti? Jak jste postupovali v oblasti smluv? Na jaké překážky jste narazili při realizaci výměny? Těšíme se na vaše názory.