Týká se to především případů započetí výstavby, kdy klient nemá počáteční prostředky a také financování pořízení bytu v rámci privatizace např. městských či podnikových bytů. Při využití předhypotečního úvěru tedy klient nemusí čekat na hypotéku až do okamžiku, kdy je možné nemovitost použít jako zástavu.
Hlavní výhodou předhypotečního úvěru je právě to, že banka u něj nepožaduje vůbec žádné zajištění. A to ani například ručitele nebo zástavní právo k pohledávce, jak tomu bývá u úvěrů ze stavebního spoření. Splní-li klient všechny ostatní podmínky k poskytnutí hypotéky, banka mu prostředky vyplatí bez jakéhokoli zajištění.
Parametry předhypotečního úvěru
* Úroková sazba 6,9 % je garantovaná a pevná po celou dobu splácení
* Výše úrokové sazby následné hypotéky, kterou bude předhypoteční úvěr splacen, se stanovuje ke dni schválení úvěru (nelze si u ní sjednat roční fixaci)
* Doba splatnosti jeden rok od data schválení úvěru
* Výše úvěru min. 300 tisíc korun, max. 5 mil. korun (u výstavby 500 tisíc korun)
* Poplatek za zpracování činí 2 000 korun, platí se spolu s poplatkem za zpracování následné hypotéky (0,7 % z výše hypotéky, min. 6 000 a max. 25 000 korun)
* Poplatek za správu úvěru činí 150 korun měsíčně
* Financovat lze v některých případech až 100 %, u výstavby, dražeb či exekucí 85 % hodnoty nemovitosti
Jak předhypoteční úvěr funguje
Jeho splatnost je jeden rok a po dobu jeho trvání se bance platí pouze úroky, jistina se nesplácí. Což tento úvěr poněkud prodražuje. Umoří se pak jednorázově z řádného hypotečního úvěru, který na něj navazuje, smlouva o hypotečním úvěru se sepisuje spolu se smlouvou o předhypotečním úvěru. Během tohoto roku má klient čas zřídit si zástavní právo, které pak slouží jako zajištění úvěru. Mimořádné splátky v průběhu předhypotečního úvěru jsou možné provést pouze pokud je účelem pořízení družstevního bytu nebo pokud půjde o splacení pomocí hypotéky od Hypoteční banky. Neplatí se za ně žádné sankce. Pokud je předhypoteční úvěr použit na financování bytových potřeb tak, jak je stanovuje zákon o daních z příjmů, lze si zaplacené úroky odečíst od základu daně, přestože se vlastně nejedná o hypotéku.
Svou konstrukcí odpovídá překlenovacím úvěrům od stavebních spořitelen. U nich se rovněž nesplácí jistina, pouze úroky a k umoření dojde jednorázově při přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření. Narozdíl od překlenovacích úvěrů je však jeho výhodou právě to, že nemusí být nikterak zajištěn. U překlenovacích úvěrů nad 300 000 korun stavební spořitelny již většinou vyžadují zástavu nemovitosti a i u nižších úvěrů je třeba mít ručitele.
Nevýhody tohoto předhypotečního úvěru
Tento produkt je na trhu ojedinělý a v uvedených případech jistě nalezne zájemce, kterým se bude hodit. Za relativní nevýhodu lze považovat:
* nesplácení jistiny znamená vyšší celkové úroky
* nelze jej splatit jinak než navazující hypotékou, nelze k tomu použít vlastních prostředků
* vyšší sazba než standardní hypotéka
* minimální doba platnosti úrokové sazby navazující hypotéky jsou tři roky
Účely využití předhypotečního úvěru
* Financování privatizace bytového fondu (koupě od obce)
* Koupě stavebního pozemku od obce
* Koupě či privatizace bytových jednotek a rodinných domů od velkých firem, které odprodávají byty dosavadním nájemníkům
* Financování koupě bytů a rodinných domů v rámci developerských projektů
* Financování koupě družstevních bytů bez nutnosti dávat do zástavy nemovitost v osobním vlastnictví
* Koupě nemovitosti v dražbě dobrovolné (na návrh vlastníka) i nedobrovolné (na návrh věřitele)
* Exekuce přímým prodejem, konkurzy
* Individuální výstavba, tj. financování započetí výstavby, kdy nemovitost ještě není možné zapsat do katastru nemovitostí a klient nemá prostředky na rozestavění (např. když pozemek patří městu nebo je v zástavě z titulu dříve poskytnutého 100% hypotečního úvěru na koupi pozemku, případně je hodnota pozemku pro rozestavění nízká)
* Dřevostavby, ekostavby, panelové systémy, kdy průběh stavby neumožňuje zapsání rozestavěné nemovitosti do katastru nemovitostí
Čím se liší předhypoteční úvěr od hypoték
Popsaný předhypoteční úvěr vlastně není hypotékou. Základní definicí každého hypotečního úvěru včetně neúčelových amerických hypoték je právě požadavek zajištění zástavním právem k nemovitosti. Proto tento předhypoteční úvěr nelze ani zaměňovat s těmi spotřebitelskými úvěry, které jsou také určené účelově na pořízení nemovitosti, ale musí být zajištěné zástavním právem.
