Jak je to s nájemními smlouvami? Koupili jsme dům a jeho nájemníci nám tvrdí, že žádné nájemní smlouvy na byty nemají. Je to vůbec možné? Musíme s nimi nové nájemní smlouvy uzavírat a co vše mají obsahovat?
Ačkoli je to pro většinu z nás neuvěřitelné, náš „právní pořádek“ opravdu umožňuje, aby nájemci byty užívali bez řádné nájemní smlouvy. To pochopitelně nepřispívá k žádoucí právní jistotě subjektů nájemních vztahů. Skutečnost je, že až do konce roku 1994 u nás nemusely být uzavírány k bytům, přestože se jedná o pronájem mnohasettisícových hodnot, písemné nájemní smlouvy.
Předtím stačilo ústní a následkem toho řádně neprokazatelné ujednání o nájmu bytu, a dokonce bylo možno uzavřít nájem i tzv. konkludentním způsobem (mlčky). Navíc prakticky žádné z těchto nájmů bytů nesplňují jednu ze základních charakteristik nájmu jakékoli věci, kterou je logicky jeho dočasnost.
Následkem tehdejší praxe je dnes velmi obtížné, a mnohdy přímo nemožné, prokázat například rozsah předmětu nájmu a řadu dalších jeho nutných náležitostí. Teprve od 1. 1. 1995 je předepsána písemná forma nájemní smlouvy, která musí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah užívání a způsob výpočtu nájemného, včetně úhrady za služby spojené s užíváním bytu nebo jejich výši.
Vzhledem k tomu, že podle § 680 občanského zákoníku vstupuje nový vlastník objektu do práv a povinností předchozího pronajímatele, není – a to nejen v uvedeném případě – u stávajících nájmů třeba uzavírat nové nájemní smlouvy. Jejich uzavření je možné doporučit tehdy, když by v nich po dohodě bylo pronajímateli v rámci zákona umožněno vyjádření jeho pravé a svobodné vůle, která by však již z principu měla být náležitostí všech uzavíraných smluv.
Zdědil jsem nájemní dům a zjistil jsem, že někteří nájemníci nemají uzavřenou nájemní smlouvu. Chtěl bych celou záležitost dát do pořádku. Můžete mi poradit, co musí smlouva obsahovat?
Nájemní smlouva musí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady spojené s užíváním bytu nebo jejich výši. Nájemní smlouva by měla obsahovat i dobu nájmu. Není-li doba stanovena, má se za to, že smlouva je uzavřena na dobu neurčitou. Dále budou ve smlouvě již jen eventuální další konkrétní ujednání dle dohody obou stran. Podle poslední zákonné úpravy musí mít tato smlouva písemnou formu.
SPOLEČNÝ NÁJEMMusím podepsat nájemní smlouvu, kterou mi předložil nový majitel, i když je pro mne nevýhodná a proti dřívější nájemní smlouvě výrazně omezuje má práva? Majitel mi vyhrožuje vystěhováním, když mu novou smlouvu nepodepíšu.
Nemusíte předloženou smlouvu podepisovat, přičemž ani vaše mlčení nebo nečinnost samy o sobě nezakládají přijetí návrhu pronajímatele. Doporučuji však, abyste písemně odpověděl předložením vlastního návrhu nebo sepsal dodatek k návrhu. Vaše výhrady, omezení nebo jiné změny, jsou též odmítnutím nevyhovujícího návrhu nájemní smlouvy a považují se za nový návrh, nejde-li jen o nahrazení stejného obsahu smlouvy jinou formulací. Do uzavření nové smlouvy platí váš původní smluvní vztah, takže vystěhování se obávat nemusíte. Nový majitel přebírá vždy práva a povinnosti ze smluvního nájemního vztahu, existujícího za původního majitele.
Bydlím v nájemním bytě u majitele. Mám uzavřenou smlouvu na rok. Pokud mám zájem v nájemní smlouvě pokračovat a majitel se tomu nijak nebrání, musíme sepsat novou nájemní smlouvu nebo se ta stávající obnovuje za stejných podmínek již ze zákona?
V případě nájemní smlouvy na dobu určitou, končí nájemní vztah k datu, který je ve smlouvě uveden. Donedávna platilo, že pokud užíval nájemce byt i po skončení nájmu a pronajímatel proti tomu nepodal návrh na vyklizení u soudu do 30 dnů, obnovila se nájemní smlouva za týchž podmínek, za jakých byla sjednána. Nájem sjednaný na dobu delší než rok se obnovil vždy na rok, nájem sjednaný na dobu kratší se obnovil na tuto dobu.
Novela občanského zákoníku zákonem č. 107/2006 Sb., která nabyla účinnosti dne 31. 3. 2006, již však tuto možnost nepřipouští, ba ji přímo vylučuje (§ 686a odst. 6). Není však nutné přímo uzavírat novou nájemní smlouvu, postačí vypracování písemného dodatku k nájemní smlouvě o jejím prodloužení.
Moje maminka, přes naše varování, podepsala majitelce domu smlouvu na dobu určitou. Bydlí v domě už šedesát let a my se teď bojíme, že se bude muset v červenci letošního roku stěhovat. I když nemá kam. My bydlíme v malém pražském bytě, ona je zvyklá bydlet v rodném městečku a tam nikdo z blízkých příbuzných, který by ji mohl vzít k sobě, nežije. Doufám, že její naivita, se kterou uvěřila slibům majitelky, nebude mít pro čtyřiaosmdesátiletou paní vážné následky. Nemá třeba možnost změnit smlouvu opět na dobu neurčitou?
Nemá, alespoň nemá možnost vyžadovat tuto změnu jako nárok. Nájemní smlouvu, uzavřenou na dobu určitou, je v zásadě možné prodloužit pouze po dohodě a se souhlasem pronajímatele nebo majitele bytu. Právní nárok na ochranu v případě, že nemáte kam jít, v takové situaci neexistuje a nelze si ani právní cestou cokoli vynutit. Lze však o tuto ochranu soud požádat. Podle našich zkušeností už mnohé soudy rozhodly ve prospěch takto v podstatě oklamaných nájemníků, a to s ohledem na to, že smlouvou, která byla pod „jakýmsi příslibem“ změněna ze smlouvy na dobu neurčitou na smlouvu s termínem jejího ukončení, byly porušeny dobré mravy.
BANKOVNÍ POPLATKYMám dekret na byt z dávných časů a do dnešního dne mně nebyla vystavena nová nájemní smlouva. Mám obavy, kdyby se dům prodal, aby nový majitel nepřišel s tím, že v bytě bydlím neoprávněně. Dům je zatím obecní.
Užívání bytu má plnou opodstatněnost. Dekret na byt, vystavený v minulosti, je platný i v současnosti. To, že majitel domu, obec, neobnovuje nájemní smlouvy, nemění nic na Vašem právu byt užívat. V případě, že by Vám byla předložena nová smlouva, pečlivě si ji prohlédněte. Měla by obsahovat údaje o návaznosti na předchozí smluvní vztahy, což Vám zajišťuje i původní právní nároky.
Užíváme s manželem byt ve správě městského bytového podniku. Dům se bude prodávat, máme obavu, zda nový majitel musí zachovat stávající nájemní smlouvu. Dále nás zajímá, zda musíme podepsat nájemní smlouvu na dobu určitou, toto odmítáme.
Vaše smlouvy jsou i nadále platné. Pokud jde o změnu nájemní smlouvy, nejste povinni na žádnou takovou změnu přistupovat. V první řadě by musela být z nějakého důvodu ukončena nájemní smlouva, kterou máte uzavřenu, teprve poté by bylo možno uzavřít novou nájemní smlouvu. Pokud by pronajímatel chtěl Vaši nájemní smlouvu vypovědět, musel by použít zákonných důvodů podle § 711 a § 711a občanského zákoníku. Rozhodně nemůže použít důvodu, že nehodláte přistoupit na změnu původní smlouvy z doby neurčité na dobu určitou.
Úryvek je z knihy
"Rádce nájemníka bytu"
vydané nakladatelstvím Grada Publishing,
více informací naleznete na www.grada.cz
