Vezměte si hypotéku a vydělávejte

Hypoteční úvěry jsou levným způsobem, jak si půjčit peníze. Určitě by stálo za úvahu nepoužívat všechny vlastní peníze na investici do nemovitosti, ale půjčit si cizí a ty vlastní si uložit. Výsledek může být velmi pozitivní, záleží ale na tom, jak výhodně se nám podaří volné prostředky investovat. Můžeme totiž také utrpět značnou ztrátu.

Můžeme např. řešit následující situaci. Potřebujeme pořídit vlastní bydlení za 1,5 mil. Kč. Tyto peníze máme k dispozici a můžeme je na bydlení ihned použít. Nabízí se však i jiná varianta: použít pouze 500 000 Kč vlastních prostředků a na zbytek si vzít hypoteční úvěr.

Mohou nás k tomu vést následující důvody:

• Hypoteční úvěr je levný. Úrokové sazby se pohybují kolem 6* %, často i níže. Když budeme mít možnost snížit si daňový základ o zaplacené úroky, budou naše náklady ještě nižší a dostanou se cca na 4 % p.a.

• Vlastní peníze dokážeme uložit o něco výhodněji. Akcie dlouhodobě (to znamená v horizontu několika let) vydělávají kolem 10 % ročně, dluhopisy cca 4 % ročně. Když namícháme portfolio, které bude mít 50 % akcií a 50 % dluhopisů, je možné očekávat výnos kolem 7 % ročně. Dokonce je možné zvýšit podíl v akciích a dosáhnout tak vyšších potencionálních výnosů.

SPOČÍTEJTE SI:

Jak vysokou hypotéku si můžete s vašimi příjmy dovolit a kolik vás bude stát?

• Portfolio tak vydělává více, než kolik činí náklady na hypoteční úvěr.
Z portfolia bude možné splácet úroky a jistinu a ještě nám nějaké peníze zbudou.

• Rozdíl mezi výnosy portfolia a náklady na hypoteční úvěr jsou 3 % p.a.Při milionovém úvěru to znamená zisk 30 000 Kč v prvním roce.

Úspěch nebo neúspěch našeho počínání velice výrazně závisí na tom, jak dokážeme zhodnotit naše prostředky. V případě, že dokážeme uložit prostředky lépe, než kolik činí efektivní úrok z úvěru, zbydou nám po 20 letech v portfoliu nějaké peníze. V obou případech - hypoteční úvěr i portfolio - musíme počítat s efektivním úrokem. Musíme tedy zohlednit všechny náklady spojené jak s úvěrem, tak s investováním.

Při výnosu portfolia, který bude jenom o jediný procentní bod vyšší než efektivní úrok z úvěru, nám zbyde po 20 letech přes 200 000 Kč. Při výnosu o další procentní bod vyšším (6 % p.a.) nám zbyde o dalších cca 300 000 Kč více. Při výnosu 8 % dokonce objem prostředků v portfoliu neklesá, protože výnosy portfolia jsou větší než celá splátka úvěru.

Jisté investice

Mluvilo se o výnosu 5 %, 6 % nebo dokonce 8 % ročně. Existují portfolia (nebo fondy), které tyto výnosy v dlouhém časovém horizontu v průměru měla. Jenže háček je v tom, že dlouhodobě a v průměru. Těchto výnosů se nám nepodaří dosahovat každoročně.

Investice do bytů ztrácejí kouzlo. Sehnat nájemníka na delší dobu je problém. Více ZDE.

Můžeme zkusit zvolit velice jisté nástroje, kde není riziko kolísání hodnoty investice. Mezi nejméně rizikové (kolísavé) patří investice do fondů peněžního trhu nebo do dluhopisů. Problém je v tom, že tyto instrumenty nabízejí jenom malý výnos. Např. jeden z reprezentantů dluhopisů, hypoteční zástavní listy, nabízejí nižší výnos do splatnosti, než kolik činí úroková sazba z hypotečního úvěru. To je jasné, protože tyto dluhopisy slouží bankám jako zdroje fi nancování úvěrů a banky si k ceně zdrojů přidají svoje marže; tak vznikne sazba pro klienta. Šance díky hypotečním zástavním listům existuje, a to díky státním podporám. Zde záleží na konkrétní situaci a na výši podpor, které se na daný případ vztahují. Když budeme mít hypoteční úvěr se sazbou 5 % ročně a budeme mít nárok na státní podporu pro mladé (2 procentní body) a budeme se nacházet v daňovém pásmu 32 %, bude efektivní úrok hypotečního úvěru těsně nad 2 % ročně. (Nepočítáme zde s poplatky.) Výnos hypotečních zástavních listů je v současné době cca 2,3 % až 2,5 % ročně.

Cesta pomocí jistých dluhopisů asi není možná. Výnosy jsou jen nepatrně vyšší než efektivní úrok z hypotečního úvěru. Navíc nepočítáme s poplatky, které by mohly celou výhodnost zvrátit. Také jsme uvedli ten nejoptimističtější případ, kdy počítáme s maximálními podporami. Komplikace spojené s úvěrem nám za tento minimální zisk asi stát nebude.

Rizikovější investice

Další možností je volit rizikovější investice, které přinášejí vyšší zisk. Poohlédneme se např. po akciích. Ty opravdu v historii vynášely kolem 10 % ročně. I zisk 8 % nám zaručil, že hodnota portfolia dokonce rostla. S akciemi je spojeno jisté riziko. Ne pokaždé vydělají. Jsou roky, kdy prodělají, a to dosti citelně. Poslední 3 roky jsou toho příkladem.

Mladým lidem pomůže snížit splátky hypotéky stát. Více ZDE.

Když budou trhy vydělávat v průměru kolem 10 % ročně, můžeme se těšit na veliké zisky. Rozhodující jsou především první roky. Když akcie vydělají 30 %, bude mít portfolio hodnotu cca 1 230 000 Kč (300 000 Kč jsou výnosy portfolia a 70 000 splátka úvěrů.) V dalších letech má portfolio výrazně vyšší hodnotu, než je výše hypotečního úvěru, a již nám nebude vadit ani případný nižší výnos portfolia. Problém však nastane v opačném případě. Když portfolio prodělá 30 %, ještě z něj odčerpáme peníze na splácení úvěru. Zbyde v něm cca 630 000 Kč. Potom už nás těžko zachrání i výnosy kolem 10 %, protože nepokryjí ani celou splátku hypotečního úvěru.

Máme možnost volit trochu konzervativnější a méně výnosné portfolio, např. smícháním dluhopisů a akcií. Tak sice dosáhneme nižších výnosů, ale odpadne nám riziko poklesu portfolia o 30 % v prvním roce.

Ani konzervativnější portfolio, které má 50 % akcií a 50 % dluhopisů a jehož očekávaný výnos je 7 % a riziko 8 %, nás neochrání od ztráty peněz. Na rozdíl od agresivního portfolia zde chybí extrémní hodnoty. Nemůžeme prodělat ani vydělat tolik jako v případě agresivního portfolia, ale ani zde nejsme imunní proti ztrátě.

Kombinování hypotečního úvěru s investováním volných prostředků do investičního portfolia je velice rizikovým podnikem. Ve většině případů se nám podaří vydělat a po splacení úvěru nám nějaké peníze zbydou. Úspěch však není zaručen a podstupujeme značné riziko.

*Poznámka: V knize uváděné úrokové sazby hypoték v současnosti nejsou aktuální, průměrná úroková sazba hypotečních úvěrů se dnes pohybuje kolem 5% p.a.

Předchozí ukázky z knihy Petra Syrového: Financování vlastního bydlení
Vyplatí se nespěchat se splacením úvěru?
Bydlení za vlastní? Ne vždy nejlepší cesta	Růst mezd - pomoc při splácení úvěrů

---

Úryvek je z knihy "Financování vlastního bydlení - 3. rozšířené vydání" vydané nakladatelstvím Grada Publishing, které vydává další publikace v edici FINANCE jako např:
Nemovitosti – vzory smluv a podání
Anglicko-český slovník pojišťovnictví

reklama