Můžeme např. řešit následující situaci. Potřebujeme pořídit vlastní bydlení za 1,5 mil. Kč. Tyto peníze máme k dispozici a můžeme je na bydlení ihned použít. Nabízí se však i jiná varianta: použít pouze 500 000 Kč vlastních prostředků a na zbytek si vzít hypoteční úvěr.
Mohou nás k tomu vést následující důvody:
• Hypoteční úvěr je levný. Úrokové sazby se pohybují kolem 6* %, často i níže. Když budeme mít možnost snížit si daňový základ o zaplacené úroky, budou naše náklady ještě nižší a dostanou se cca na 4 % p.a.
• Vlastní peníze dokážeme uložit o něco výhodněji. Akcie dlouhodobě (to znamená v horizontu několika let) vydělávají kolem 10 % ročně, dluhopisy cca 4 % ročně. Když namícháme portfolio, které bude mít 50 % akcií a 50 % dluhopisů, je možné očekávat výnos kolem 7 % ročně. Dokonce je možné zvýšit podíl v akciích a dosáhnout tak vyšších potencionálních výnosů.
SPOČÍTEJTE SI: |
Jak vysokou hypotéku si můžete s vašimi příjmy dovolit a kolik vás bude stát? |
Z portfolia bude možné splácet úroky a jistinu a ještě nám nějaké peníze zbudou.
• Rozdíl mezi výnosy portfolia a náklady na hypoteční úvěr jsou 3 % p.a.Při milionovém úvěru to znamená zisk 30 000 Kč v prvním roce.
Úspěch nebo neúspěch našeho počínání velice výrazně závisí na tom, jak dokážeme zhodnotit naše prostředky. V případě, že dokážeme uložit prostředky lépe, než kolik činí efektivní úrok z úvěru, zbydou nám po 20 letech v portfoliu nějaké peníze. V obou případech - hypoteční úvěr i portfolio - musíme počítat s efektivním úrokem. Musíme tedy zohlednit všechny náklady spojené jak s úvěrem, tak s investováním.
Při výnosu portfolia, který bude jenom o jediný procentní bod vyšší než efektivní úrok z úvěru, nám zbyde po 20 letech přes 200 000 Kč. Při výnosu o další procentní bod vyšším (6 % p.a.) nám zbyde o dalších cca 300 000 Kč více. Při výnosu 8 % dokonce objem prostředků v portfoliu neklesá, protože výnosy portfolia jsou větší než celá splátka úvěru.
Jisté investice
Mluvilo se o výnosu 5 %, 6 % nebo dokonce 8 % ročně. Existují portfolia (nebo fondy), které tyto výnosy v dlouhém časovém horizontu v průměru měla. Jenže háček je v tom, že dlouhodobě a v průměru. Těchto výnosů se nám nepodaří dosahovat každoročně.
Investice do bytů ztrácejí kouzlo. Sehnat nájemníka na delší dobu je problém. Více ZDE. |
Cesta pomocí jistých dluhopisů asi není možná. Výnosy jsou jen nepatrně vyšší než efektivní úrok z hypotečního úvěru. Navíc nepočítáme s poplatky, které by mohly celou výhodnost zvrátit. Také jsme uvedli ten nejoptimističtější případ, kdy počítáme s maximálními podporami. Komplikace spojené s úvěrem nám za tento minimální zisk asi stát nebude.
Rizikovější investice
Další možností je volit rizikovější investice, které přinášejí vyšší zisk. Poohlédneme se např. po akciích. Ty opravdu v historii vynášely kolem 10 % ročně. I zisk 8 % nám zaručil, že hodnota portfolia dokonce rostla. S akciemi je spojeno jisté riziko. Ne pokaždé vydělají. Jsou roky, kdy prodělají, a to dosti citelně. Poslední 3 roky jsou toho příkladem.
Mladým lidem pomůže snížit splátky hypotéky stát. Více ZDE. |
Máme možnost volit trochu konzervativnější a méně výnosné portfolio, např. smícháním dluhopisů a akcií. Tak sice dosáhneme nižších výnosů, ale odpadne nám riziko poklesu portfolia o 30 % v prvním roce.
Ani konzervativnější portfolio, které má 50 % akcií a 50 % dluhopisů a jehož očekávaný výnos je 7 % a riziko 8 %, nás neochrání od ztráty peněz. Na rozdíl od agresivního portfolia zde chybí extrémní hodnoty. Nemůžeme prodělat ani vydělat tolik jako v případě agresivního portfolia, ale ani zde nejsme imunní proti ztrátě.
Kombinování hypotečního úvěru s investováním volných prostředků do investičního portfolia je velice rizikovým podnikem. Ve většině případů se nám podaří vydělat a po splacení úvěru nám nějaké peníze zbydou. Úspěch však není zaručen a podstupujeme značné riziko.
*Poznámka: V knize uváděné úrokové sazby hypoték v současnosti nejsou aktuální, průměrná úroková sazba hypotečních úvěrů se dnes pohybuje kolem 5% p.a.
Předchozí ukázky z knihy | |
Vyplatí se nespěchat se splacením úvěru? | |
Bydlení za vlastní? Ne vždy nejlepší cesta |
Úryvek je z knihy "Financování vlastního bydlení - 3. rozšířené vydání" vydané nakladatelstvím Grada Publishing, které vydává další publikace v edici FINANCE jako např:
Nemovitosti – vzory smluv a podání
Anglicko-český slovník pojišťovnictví