Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Vezměte si hypotéku a vydělejte!

aktualizováno 
Hypoteční úvěry jsou levným způsobem, jak si půjčit peníze. Určitě by stálo za úvahu nepoužívat všechny vlastní peníze na investici do nemovitosti, ale půjčit si cizí a ty vlastní si uložit. Vyplatí se tato spekulace?

Můžeme např. řešit následující situaci. Potřebujeme pořídit vlastní bydlení za 1,5 mil. Kč. Tyto peníze máme k dispozici a můžeme je na bydlení ihned použít. Nabízí se však i jiná varianta: použít pouze 500 000 Kč vlastních prostředků a na zbytek si vzít hypoteční úvěr.

Mohou nás k tomu vést následující důvody:

  • Hypoteční úvěr je levný. Úrokové sazby se pohybují kolem 6 %, často i níže. Když budeme mít možnost snížit si daňový základ o zaplacené úroky, budou naše náklady ještě nižší a dostanou se cca na 4 % p.a.

  • Vlastní peníze dokážeme uložit o něco výhodněji. Akcie dlouhodobě vydělávaly kolem 10 % ročně, dluhopisy cca 4 % ročně. Když namícháme portfolio, které bude mít 50 % akcií a 50 % dluhopisů, je možné očekávat výnos kolem 7 % ročně. Dokonce je možné zvýšit podíl v akciích a dosáhnout tak vyšších potencionálních výnosů.

  • Portfolio tak vydělává více, než kolik činí náklady na hypoteční úvěr. Z portfolia bude možné splácet úroky a jistinu a ještě nám nějaké peníze zbudou.

  • Rozdíl mezi výnosy portfolia a náklady na hypoteční úvěr jsou 3 % p.a. Při milionovém úvěru to znamená zisk 30 000 Kč v prvním roce.

Drží hypoteční banky klienta v zajetí? Banka může úročení hypotéky nepříjemně zvýšit. Čtěte ZDE.

Úspěch nebo neúspěch našeho počínání velice výrazně závisí na tom, jak dokážeme zhodnotit naše prostředky (viz graf). V případě, že dokážeme uložit prostředky lépe, než kolik činí efektivní úrok z úvěru, zbydou nám po 20 letech v portfoliu nějaké peníze. Při výnosu portfolia, který bude jenom o jediný procentní bod vyšší než efektivní úrok z úvěru, nám zbyde po 20 letech přes 200 000 Kč. Při výnosu o další procentní bod vyšším (6 % p.a.) nám zbyde o dalších cca 300 000 Kč více. Při výnosu 8 % dokonce objem prostředků v portfoliu neklesá, protože výnosy portfolia jsou větší než celá splátka úvěru.

Průběh splácení hypotečního úvěru výnosem z portfolia

Jisté investice

Takto by to vypadalo moc hezky, ale kam správně investovat? Mluvilo se o výnosu 5 %, 6 % nebo dokonce 8 % ročně. Existují portfolia (nebo fondy), která tyto výnosy v dlouhém časovém horizontu v průměru měla. Jenže háček je v tom, že dlouhodobě a v průměru. Těchto výnosů se nám nepodaří dosahovat každoročně.

Můžeme zkusit zvolit velice jisté nástroje, kde není riziko kolísání hodnoty investice. Mezi nejméně rizikové (kolísavé) patří investice do fondů peněžního trhu nebo do dluhopisů. Problém je v tom, že tyto instrumenty nabízejí jenom malý výnos. Např. jeden z reprezentantů dluhopisů, hypoteční zástavní listy, nabízejí nižší výnos do splatnosti, než kolik činí úroková sazba z hypotečního úvěru. To je jasné, protože tyto dluhopisy slouží bankám jako zdroje financování úvěrů a banky si k ceně zdrojů přidají svoje marže; tak vznikne sazba pro klienta. Šance díky hypotečním zástavním listům existuje, a to díky státním podporám. Zde záleží na konkrétní situaci a na výši podpor, které se na daný případ vztahují.

Když budeme mít hypoteční úvěr se sazbou 5 % ročně a budeme mít nárok na státní podporu pro mladé (1 procentní bod) a budeme se nacházet v daňovém pásmu 32 %, bude efektivní úrok hypotečního úvěru nad 2 % ročně. (Nepočítáme zde s poplatky.) Výnos hypotečních zástavních listů je v současné době cca 3,3 % ročně.

Cesta pomocí jistých dluhopisů asi není možná. Výnosy jsou jen nepatrně vyšší než efektivní úrok z hypotečního úvěru. Navíc nepočítáme s poplatky, které by mohly celou výhodnost zvrátit. Také jsme uvedli ten nejoptimističtější případ, kdy počítáme s maximálními podporami. Komplikace spojené s úvěrem nám za tento minimální zisk asi stát nebude.

Chcete hned bydlet ve svém?
Která banka vám poskytne nejvýhodnější hypotéku?
Čtěte speciální přílohu iDNES Hypotéky.

Rizikovější investice

Další možností je volit rizikovější investice, které přinášejí vyšší zisk. Poohlédneme se např. po akciích. Ty opravdu v historii vynášely kolem 10 % ročně. Jak jsme viděli na grafu 7.5 i zisk 8 % nám zaručil, že hodnota portfolia dokonce rostla. S akciemi je spojeno jisté riziko. Ne pokaždé vydělají. Jsou roky, kdy prodělají, a to dosti citelně. Poslední 3 roky jsou toho příkladem.

Simulace možného vývoje agresivního portfolia, kterým se splácí hypoteční úvěr

Graf ukazuje, jak se také mohou chovat trhy, od kterých se očekává výnos 10 % ročně při volatilitě 20 % ročně. Tyto hodnoty odpovídají akciovým trhům. Když budou trhy vydělávat v průměru kolem 10 % ročně, můžeme se těšit na veliké zisky. Rozhodující jsou především první roky. Když akcie vydělají 30 %, bude mít portfolio hodnotu cca 1 230 000 Kč (300 000 Kč jsou výnosy portfolia a 70 000 splátka úvěrů.) V dalších letech má portfolio výrazně vyšší hodnotu, než je výše hypotečního úvěru, a již nám nebude vadit ani případný nižší výnos portfolia.

Která banka má nejlepší hypotéku? To se dozvíte ZDE.

Problém však nastane v opačném případě. Když portfolio prodělá 30 %, ještě z něj odčerpáme peníze na splácení úvěru. Zbyde v něm cca 630 000 Kč. Potom už nás těžko zachrání i výnosy kolem 10 %, protože nepokryjí ani celou splátku hypotečního úvěru.

Máme možnost volit trochu konzervativnější a méně výnosné portfolio, např. smícháním dluhopisů a akcií. Tak sice dosáhneme nižších výnosů, ale odpadne nám riziko poklesu portfolia o 30 % v prvním roce.

Simulace možného vývoje vyváženého portfolia, kterým se splácí hypoteční úvěr

Ani konzervativnější portfolio, které má 50 % akcií a 50 % dluhopisů a jehož očekávaný výnos je 7 % a riziko 8 %, nás neochrání od ztráty peněz. Na rozdíl od agresivního portfolia zde chybí extrémní hodnoty. Nemůžeme prodělat ani vydělat tolik jako v případě agresivního portfolia, ale ani zde nejsme imunní proti ztrátě.

Kombinování hypotečního úvěru s investováním volných prostředků do investičního portfolia je velice rizikovým podnikem. Ve většině případů se nám podaří vydělat a po splacení úvěru nám nějaké peníze zbydou. Úspěch však není zaručen a podstupujeme značné riziko.

Myslíte si, že byste věděli využít dnešních levných hypotečních úvěrů a dokázali na hypotéce ještě i vydělat? Těšíme se na vaše názory.

Ukázky z knihy
Petra Syrového: Financování vlastního bydlení

1. díl: Je výhodnější nájemní, či vlastní bydlení?

2. díl: Jednorázový vklad, nebo pravidelné spoření?

3. díl: Vyplatí se překlenovací úvěr?

4. díl: Víte, kolik můžete ušetřit na hypotéce?

5. díl: Úroky z hypotéky sníží daně

6. díl: Spočítat si skutečnou cenu hypotéky není jednoduché

7. díl: Která hypotéka je nejlevnější?

8. díl: Splátka hypotéky se může časem zvýšit

9. díl: Jaká doba splatnosti úvěru je nejvýhodnější?

10. díl: Hypotéky: jakou volit dobu fixace 

11. díl: Hypoteční úvěr s kapitálovým životním pojištěním

12. díl: Kolik proděláte na hypotéce s životním pojištěním?  

13. díl: Pomáhá inflace se splácením hypotéky?  

14. díl: Bydlení na leasing, či přidělené losem?


Úryvek je z knihy "Financování vlastního bydlení" vydané nakladatelstvím Grada Publishing, které vydává další publikace v edici FINANCE jako např:

DPH 2005 po novele
Naučte se investovat
Povinné ručení - otázky a odpovědi

 

Autor:


Hlavní zprávy

Další z rubriky

Ilustrační snímek
Invalidů je přes 425 tisíc, kdo je ohrožený a jak srazit finanční dopad

Moderní životní pojištění řeší celou řadu zdravotních problémů, ale je důležité nastavit si ho na míru. Kdo ho opravdu potřebuje? Kdy z něj očekávat peníze a...  celý článek

Ilustrační snímek
Rádce: Pojistěte si auto jen na dovolenou. Jak na to a za kolik

Přijde vám havarijní pojištění zbytečně drahé? Možná je. Ale chystáte-li se na cestu do zahraničí, může se hodit. Navíc vůz si můžete pojistit třeba jen na pár...  celý článek

Ilustrační snímek
Pojistku změnil v pravý čas. Na boj s nemocí bude mít milion korun

Martinovi je 33 let a pracoval jako skladník. Teď je na rodičovské dovolené s malým synem. Zda se do práce vrátí, je nejisté. Jeho život totiž zkomplikovala...  celý článek

DUMREALIT
Nový obor podnikání - majitel nové pobočky

DUMREALIT
Praha, Jihočeský kraj, Jihomoravský kraj, Karlovarský kraj, Královéhradecký kraj, Liberecký kraj, Moravskoslezský kraj, Olomoucký kraj, Pardubický kraj, Plzeňský kraj, Středočeský kraj, Ústecký kraj, Kraj Vysočina, Zlínský kraj

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.