Poskytnutí hypotečního úvěru se točí kolem třech klíčových oblastí: zastavené nemovitosti, příjmů žadatele a případného dalšího zajištění. Pojďme se postupně podívat na jednotlivé oblasti, jejichž vzájemný vztah rozhoduje o poskytnutí hypotečního úvěru a zároveň o jeho ceně.
Čím vyšší hodnota zastavené nemovitosti, tím lépe
Pravděpodobně není třeba zdůrazňovat, že bez vkladu zástavního práva v prvním pořadí ve prospěch hypoteční banky nemůže být poskytnut žádný hypoteční úvěr. Toto pravidlo platí bez ohledu na to, kolik žadatel o hypotéku vydělává a nelze ho obejít. Nerozhoduje přitom výlučná podmínka, že musí existovat zástavní právo k hypotékou pořizované nemovitosti. Velmi často v praxi dochází ke vkladu zástavního práva na jinou než pořizovanou nemovitost.
Hypoteční úvěr činí zpravidla sedmdesát procent z odhadní ceny zastavené nemovitosti. Navzdory nedávným reklamním tahákům na stoprocentní hypotéky se banky s ohledem na menší riziko soustřeďují na dodržování této hranice. Ta by tedy neměla být překročena, avšak nikde není vyloučeno, že hypoteční úvěr dosáhne pouze padesáti procent odhadu zástavy či dokonce méně. To mají hypoteční banky určitě raději, neboť jim výrazně klesá riziko.
V případě, že by dlužník přestal úvěr splácet, pak by se díky vloženému zástavnímu právu mohla hypoteční banka uspokojit prostřednictvím prodeje nemovitosti v dražbě. Nižší poměr poskytnuté hypotéky vůči odhadní ceně nemovitosti dává hypoteční bance mnohem vyšší pravděpodobnost, že výnos z dražby nemovitosti postačí na pokrytí nesplacené části úvěru. Je logické, že v zájmu dlužníka není dávat do zástavy velmi drahou nemovitost, která třeba i několikrát přesáhne hodnotu hypotéky. Na druhé straně takový přístup hypoteční banky vítají, neboť i v případě poklesu tržní hodnoty nemovitosti by již zmíněný výnos z jejího prodeje měl stačit na pokrytí závazku z úvěru.
Chcete se dozvědět více o hypotékách? Navštivte tuto sekci.
Ve výjimečných případech může dlužník v úpadku zastavenou nemovitost zanedbávat. Než se v těchto případech dostane předmět zástavy do dražby, může tržní cena výrazně klesnout a banka realizuje prodej za podstatně nižší než odhadní cenu. Proto se hypoteční banky nebrání vyšším hodnotám zástav a jejich vyšší hodnoty vůči hypotéce mohou klientovi pomoci nejen při vlastním poskytnutí úvěru, ale i k lepší úrokové sazbě. Samozřejmě to není jediná podmínka a musí dojít k naplnění i těch dalších.
Příjmy vysoké a zároveň stabilní
Poskytnutím hypotéky vzniká dlužníkovi dlouhodobý závazek vůči hypoteční bance a bez pravidelných budoucích příjmů bude klient hypotéku splácet jen těžko. Málokdo z nás je schopen odhadnout, kolik budeme vydělávat za deset či patnáct let, a tudíž hypotečním bankám nezbývá než testovat současné a minulé příjmy žadatele. Je logické, že čím více žadatel vydělává, tím vyšší má pravděpodobnost, že bude schopen dostát svým závazkům z hypotečního úvěru. Přestože jejich výše je velmi důležitá, hypoteční banky hodnotí i druh práce. Je totiž rozdíl, zda někdo vykonává obvyklou či naopak jedinečnou pracovní činnost.
Hypoteční banky zajímá čistý příjem žadatele, popřípadě spolužadatelů. Jako spolužadatelé vystupují osoby, které jsou na investici do nemovitosti nějakým způsobem zainteresovány. Pokud má žadatel o hypotéku manžela či manželku a nemají zrušeno bezpodílové spoluvlastnictví, pak vystupují jako spolužadatelé automaticky. Z toho důvodu je tedy v případě manželů důležitý i příjem partnera či partnerky. Jejich příjmy se při posuzování sčítají, avšak zároveň se sčítají i odpočtové částky stanovené hypoteční bankou.
Obecně platí, že příjmy spolužadatelů po odečtení životních minim všech členů domácnosti, nákladů na domácnost, nutných vedlejších výdajů (leasing, úložky na stavební spoření či penzijní připojištění) by měly stačit na zaplacení anuitní splátky a ještě by měla existovat určitá finanční rezerva v závislosti na hypoteční bance.
Váháte mezi několika hypotékami? Nabízíme vám možnost je snadno a rychle porovnat v této speciální sekci.
Co dělat když jsou příjmy příliš nízké?
Váháte mezi několika hypotékami? Nabízíme vám možnost je snadno a rychle porovnat v této speciální sekci.
Může se stát, že se žadatel neprokáže dostatečnými příjmy a hypoteční banka se bude zdráhat mu v důsledku nízkých příjmů hypotéku dát. Jednou z možností je posílení pozice prostřednictvím dalšího ze spolužadatelů. Dalšími spolužadateli mohou být jakékoli fyzické osoby, které se rozhodnou k žádosti připojit. Nejčastěji to bývají rodiče v produktivním věku, které připojením k žádosti o hypotéku posílí bonitu žadatele. Samozřejmě má smysl, aby dodatečný spolužadatel měl vysoké a stabilní příjmy. V opačném případě by totiž pozici žadatele ještě zhoršil.
Dalším způsobem jak zvýšit platební schopnost dlužníka je institut ručení. Ručením se subjekt zavazuje, že v případě neplacení dlužníka převezme jeho závazek a řádně splatí úvěr. Na rozdíl od fakultativního žadatele nevstupují příjmy ručitele do výpočtového vzorce hodnotícího bonitu žadatele. Jde o nadstavbový prvek zajištění úvěru. Opět by měl být splněn požadavek, že platební schopnost ručitele by měla být vyšší než u žadatele, popřípadě spolužadatelů.
Další možností, jak vyhovět požadavkům na platební schopnost, je prodloužení splatnosti hypotečního úvěru. Obecně platí, že čím delší splatnost hypotéky si klient zvolí, tím nižší pravidelnou splátku bude mít. Neplatí tu ovšem, jak by možná někdo předpokládal, lineární vztah. Tím mám na mysli to, že prodloužení splatnosti z deseti na patnáct let povede k většímu poklesu anuity než v případě změny z patnáctileté na dvacetiletou hypotéku atd. Dost často se stává, že klientovy příjmy nestačí na splácení desetileté hypotéky, avšak na patnáctiletou již ano. Na této možnosti získání hypotéky je příjemný fakt, že k tomu nepotřebujeme třetí osobu.
Hypoteční banky posuzují žádost o hypotéku z více pohledů, a tudíž je třeba mít na paměti hned několik výše uvedených kritérií. V ideální situaci se klient prokáže vysokým a stabilním příjmem a zástavou s vysokou odhadní cenou. Pokud tomu tak není, pak nezbývá než přistoupit k dalším vylepšujícím faktorům vedoucím k získání vytyčeného cíle – hypotéky.
Jak jste vylepšili svoji platební schopnost vy? Pomohli vám vaši rodiče jako spolužadatelé či ručitelé? Těšíme se na vaše názory.
