Možnost odpočtu úroků z hypotečního úvěru od základu daně upravuje zákon č.586/1992. Platí, že odečíst od základu daně nelze všechny úroky za příslušné daňové období, nýbrž pouze úroky snížené o součet státních příspěvků pro příslušné období. Celková částka úroků, o který lze snížit daňový základ, nesmí překročit za jeden finanční rok 300 tisíc Kč.
Příklad daňové úspory u hypotéky
Podmínky hypotéky: Klient se rozhodl koupit nový rodinný dům s jednou bytovou jednotkou za dva milióny Kč. Na nákup tohoto domku získá hypotéku ve výši 1,4 miliónu Kč a zbývajících 600 tisíc zaplatí převodem z účtu. Hypoteční banka mu nabídla úrokovou sazbu 8 procent a klient zároveň splnil podmínky přidělení státní podpory a získá čtyřprocentní státní příspěvek. Klient splácí hypotéku ve formě měsíčních anuitních splátek s dobou splatnosti 15 let. Pro zjednodušení předpokládejme, že klient splatil první měsíční splátku v lednu 2000.
Výše měsíční anuitní splátky
- měsíční splátka bez státního příspěvku (8 procent p.a.) činí 13 380 Kč
- měsíční splátka se státním příspěvkem (4 procenta p.a. činí 10 353 Kč
- státní příspěvek je rozdílem obou uvedených částek a činí 3 027 Kč
Výše měsíční splátky se po celou dobu období fixace úrokové sazby (zpravidla pět let) nemění. Navzdory tomu se však v průběhu splácení hypotéky mění podíl úroku a úmoru. Platí neměnné pravidlo, že v prvních letech splácení hypotéky převažuje v anuitě úrok, zatímco ke konci úmor. Právě proto lze v prvních letech splácení hypotéky odečíst více z daňového základu, neboť v anuitě převažují úroky. Následující tabulka ukazuje, kolik činily úroky v každé měsíční splátce zaplacené modelovým klientem během roku 2000.
| I. | II. | III. | IV. | V. | VI. | VII. |
| 9 332 Kč | 9 305Kč | 9 277 Kč | 9 251 Kč | 9 223 Kč | 9 195 Kč | 9 168 Kč |
| VIII. | IX. | X. | XI. | XII. | Celkem |
| 9 139 Kč | 9 111 Kč | 9 083 Kč | 9 054 Kč | 9 025 Kč | 110 163 Kč |
Celkem tedy náš klient v roce 2000 zaplatí na úrocích 110 163 Kč
Úroky jsou mnohem nižší než limitní hodnota pro odpočet úroků stanovena zákonem na 300 tisíc Kč. Daňový základ našeho poplatníka však nelze snížit o tuto částku, nýbrž je třeba ji ještě upravit o státní příspěvky zaplacené v daném roce. V našem případě činí měsíční státní podpora 3 027 Kč, což za celý rok činí 36 324 Kč (12krát 3 027).
Sazby daně z příjmů pro rok 2000
| Spodní hranice základu daně | Horní hranice základu daně | Daň | Ze základu přesahujícího |
| 0 Kč | 102 000 Kč | 0 Kč + 15 % | 0 Kč |
| 102 000 Kč | 204 000 Kč | 15 300 Kč + 20% | 102 000 Kč |
| 204 000 Kč | 312 000 Kč | 35 700 Kč +25% | 204 000 Kč |
| 312 000 Kč | a více | 62 700 Kč + 32% | 312 000 Kč |
Daňová úspora u hypotéky
Daňový přínos hypotéky = daň z příjmů bez využití odpočtu úroků z hypotečního úvěru – daň z příjmů při využití odpočtu úroků z hypotéky.
Daňový základ našeho poplatníka činí 370 000 Kč
- Daň před odpočtem úroků z hypotéky činí 81 260 Kč (dle výše uvedené tabulky 62 700 + 18 560)
- Daňový základ po odpočtu úroků činí 296 161 Kč (370 000 - 73 839)
- Daň po odpočtu úroků z hypotéky činí 58 740 Kč (35 700 + 23 040)
- Vlastní daňová úspora je rozdílem daňové povinnosti poplatníka nevyužívajícího možnosti odpočtu vlivem hypotéky a naopak využívajícího této možnosti. Čistá daňová úspora našeho poplatníka je 22 520 Kč (81 260 - 58 740).
Jak je vidět z výše uvedeného příkladu, tak poplatník si sníží svoji daňovou povinnost o více než 20 tisíc. Výše daňové úlevy samozřejmě závisí na mnoha faktorech (daňové pásmo poplatníka, období ve splátkovém kalendáři hypotéky, výše měsíční splátky atd.), avšak v každém případě jde o velmi významnou finanční injekci poplatníka.
Kolik tisíc na daních jste díky hypotéce ušetřili vy? Těšíme se na vaše názory.
 |
