Nákup nemovitosti považuje velká část veřejnosti za dlouhodobě nejvýnosnější investici. Dlouhodobé statistiky však ukazují něco jiného – v průběhu let 1971-1991 přinesly nemovitosti v USA průměrný roční nominální výnos 7,3%, tedy jen mírně převyšující průměrnou míru inflace v tomto období 6,3%. Podle stejného zdroje (J.C. Francis: Management of Investments, 1993) roční nominální výnosy podílových fondů amerických akcií (12,3%) a dluhopisů (9,4%) během těchto dvaceti let nemovitosti poměrně výrazně překonaly. Také další literatura přisuzuje nemovitostem dlouhodobý výnos odpovídající výnosům fondů peněžního trhu – tedy mírně nad inflací a s minimálním reálným výnosem. Celkový výnos z nemovitostí se podobně jako u akcií nebo dluhopisů skládá z výnosu důchodového (nájemné) a kapitálového zhodnocení.
Spekulativní nákupy jednotlivých nemovitostí mohou kromě zisků přinést také ztráty. Co ale dělat, pokud vlastní nemovitost již mám a volné prostředky chci uložit do trhu s nemovitostmi. Nejsnadnější možnosti je investovat do hypotečního zástavního listu (HZL) - ten se chová podobně jako standardní dluhopis s tím rozdílem, že jmenovitá hodnota je kryta pohledávkami z hypotéčních úvěrů, tedy nemovitostmi. Na českém trhu lze koupit HZL nominálních hodnot od 10.000 Kč, kvůli nízké likviditě tohoto instrumentu na sekundárním trhu je však třeba počítat s delší splatností (kolem pěti let) cenného papíru. Kromě nákupu HZL funguje ve světě také kolektivní investování do nemovitostí. Podílet se na dlouhodobém růstu cen nemovitostí lze např. v USA prostřednictvím tzv. REITs a RELPs.
Tabulka dlouhodobých výkonností aktiv
Aktivum
20-ti letá prům. roční nominální výkonnost (1971-1991)
Obrazy starých mistrů
12,3%
Americké akcie
11,7%
Čínská keramika
11,6%
Zlato
11,5%
Diamanty
10,5%
Známky
10%
Dluhopisy
9,4%
Pokladniční poukázky
8,6%
Nemovitosti
7,3%
Inflace (není aktivum)
6,3%
Stříbro
5%
Zdroj : J.C. Francis: Management of Investments, 1993
REITs (Real Estate Investment Trusts) jsou typem uzavřeného podílového fondu, který do nemovitostí investuje prostředky získané z prodeje akcií (podílů) individuálním investorům. Investor participuje na výnosu portfolia nemovitostí a hypoték. Výhodná pro podílníka je povinnost REIT vyplatit 95% svých peněžních příjmů v dividendách, což bohužel neumožňuje mnoho nových investic. Zákon (The Real Estate Investment Trust Act – 1960) upravuje také další podmínky podnikání REITs – limity jsou minimálně 75% aktiv portfolia v nemovitostech, podobně 75% výnosů REITs musí pocházet z investic do nemovitostí. Aby se zamezilo spekulacím s jednotlivými nemovitostmi, REITs mají povinnost držet jednotlivou nemovitost nejméně 4 roky. Dodržení těchto limitů je také podmínkou pro daňové zvýhodnění těchto investic.
Samozřejmě existují různé druhy REITs - nejpopulárnější formou jsou tzv. Equity REITs, jejichž běžně akcie jsou obchodovány na burzách typu NYSE. Akcie REIT reagují zejména na změny ve výši tržního nájemného plynoucího z vlastnictví nemovitostí a vlastní vývoj trhu s nemovitostmi. Podobně jako jiné uzavřené podílové fondy se REITs obchodují s prémií nebo diskontem k odhadované hodnotě čistého jmění REIT. Průměrný diskont se v USA pohybuje okolo 4 %, výjimkou však nejsou ani prémie přesahující 10%. Výnosnost portfolií REITs je velmi proměnlivá (závisí samozřejmě na typu a kvalitě nemovitostí v portfoliu), nejlepší nemovitostní fondy dosahují dlouhodobě výkonnost průměrných akciových fondů.
RELPs (Real Estate Limited Partnerships) jsou profesionálně spravované nemovitostní syndikáty. Správci RELP mají neomezenou odpovědnost za závazky syndikátu, zatímco investoři odpovídají pouze do výše svého vkladu. Minimální výše tohoto vkladu se pohybuje kolem 5.000 USD, je tedy dostupná i pro menší investory. Díky limitované odpovědnosti za závazky a potenciálně vysokému zhodnocení jsou RELPs poměrně vyhledávaným investičním instrumentem. Prodej investičního podílu je uskutečňován prostřednictvím veřejných výzev, inzerátů nebo vám nákup podílu může doporučit váš broker. Podobně jako v případě REITs existuje několika typů RELPs.
Jak je to s kolektivním investování do nemovitostí v České republice?
Zákon o investičních společnostech a investičních fondech poměrně jasně omezuje kolektivní investice do nemovitostí. Do nemovitostí mohou investovat pouze investiční fondy (nikoli tedy otevřené podílové fondy) a jednotlivá nemovitost nesmí přesáhnout 5% hodnoty majetku investičního fondu. K ocenění takovéto nemovitosti je potřeba vystavení znaleckého posudek nejméně jednou ročně. Zákon ještě upravuje oznamovací povinnost investičního fondu depozitáři v případě nákupu nemovitosti. Jelikož stejný zákon ukládá povinnost přeměny investičního fondu na otevřený podílový fond do konce tohoto roku, je zřejmě nejvyšší čas se nemovitostí "zapomenutých" v investičních fondech zbavit. Pokud se fond nemovitostí nezbaví, nemůže o přeměnu na OPF vůbec žádat. Z tohoto pohledu je pochopitelné, že investiční fond Zlatý IF Kvanto se zatím nemůže přeměnit na OPF. V portfoliu tohoto fondu je nemovitost oceněná na 93 milionů korun, kterou se správci dosud nepodařilo prodat.
Situace u penzijních fondů je obdobná jako u investičních s tím rozdílem, že penzijní fondy se nemusí přeměňovat. Limity investic a povinnost oceňovat odpovídají u penzijních fondů omezením u investičních fondů. Zdálo by se, že jde o poměrně elegantní způsob pro penzijní fond, jak ušetřit na nájemném koupením budovy sídla za prostředky klientů. Není to tak snadné, protože budova musí podle zákona poskytovat záruku spolehlivé uložení a měla by přinášet klientům stálý výnos. Nikde však není napsáno, jak vysoký by tento výnos měl být. Exkurze do portfolií předních českých penzijních fondů odhaluje, že se investic do nemovitostí nebojí - např. PF Komerční banky má ve svém portfolio nemovitosti za 340 mil. Kč. Tato investice splňuje limit 5% celkového majetku fondu. Necelá 3% v kolonce nemovitosti uvádí také Penzijní fond České Spořitelny.
Situace v ostatních segmentech trhu portfoliových institucionálních investorů do nemovitostí (mimo developerské firmy) je méně přehledná a společnosti se liší jak formou, tak předmětem podnikání zapsaným do obchodního rejstříku. /Pozn.: Autor si nečiní ambice dokonalého zmapování českého trhu investic do nemovitostí, uvedené příklady slouží pouze pro ilustraci/.
Nejblíže k americkému systému nemovitostních fondů má zřejmě společnost PPF majetková, která se na webových stránkách chlubí, že jako první získala oprávnění ke správě nemovitostních fondů. Předmět činnosti uvedený v obchodním rejstříku je opravdu správa a rozvoj majetkových fondů s výjimkou fondů investičních a podílových fondů. Portfolio spravovaného nemovitého majetku dosahuje hodnoty 8,5 miliardy korun. Kromě správy nemovitostí České pojišťovny obsluhuje také nemovitosti větších klientů, např. Tesca. Společnost tedy nepřijímá peněžní vklady k investicím do nemovitostí, ale nabízí správu nemovitého majetku, který do portfolia vloží klient.
Portfoliovou správu nemovitostního fondu naznačuje také název firmy ING Real Estate Asset Management Central Europe, s.r.o. - kromě realitní činnosti však mají zapsánu v rejstříku jen údržbu nemovitostí.
Důvodem nerozvinutosti podnikání v oblasti kolektivního investování do nemovitostí je jednoznačně chybějící legislativa – zejména velmi citlivá oblast přijetí vkladů (resp. nákupu podílů) do fondu, jehož správce by získané peněžní prostředky investoval do portfolia nemovitostí. Pokud se podaří přeměnit všechny uzavřené podílové fondy a investiční fondy na OPF do konce tohoto roku (z důvodu nedořešených soudních sporů vyvolaných žalobami akcionářů některých fondů lze o tom úspěšně pochybovat), otevře se poměrně rozsáhlý prostor pro novou úpravu kolektivního investování uzavřeného typu. Důvod, který v uplynulých letech vedl zákonodárce k zavedení povinnosti otevřít uzavřeného fondy - tedy aby se akcionáři fondů dostali k čisté hodnotě majetku fondu - postupně ztrácí svůj původní smysl. Na trhu investičních správců (zejména členů Unie investičních společností – UNIS a firem pod dohledem KCP) zůstaly téměř výhradně společnosti nabízející profesionální správu svěřeného majetku, tito správci by mohli po úpravě zákona nabízet třeba i kolektivní správu nemovitostních fondů.
Vstup České republiky do Evropské unie je spojen v představách veřejnosti s dalším výrazným růstem cen českých nemovitostí. Objektem zvýšeného zájmu by měly být zejména luxusní byty v centru Prahy a nemovitosti při západních hranici republiky. Podle mého názoru je obava ze znásobení cen nemovitostí přehnaná, spíše bych se obával možného postupného znehodnocení úspor obyvatelstva z důvodu růstu cenové hladiny. Z výše uvedeného je však zřejmé, že jde o spojité nádoby, dlouhodobý výnos z nemovitostí míru inflace přesahuje a kladná reálná výnosnost je důvodem investice do nemovitostí.
Autor je portfolio manažerem Newton Investment - investiční společnosti
Jakou máte zkušenost s kolektivním investováním v oblasti nemovitostí vy? Považujete investice do nemovitostí za bezpečné? Podělte se s námi o váš názor?
