Hypotéka je speciální dlouhodobou půjčkou na nemovitost v osobním vlastnictví. Až na třicet let si lze od banky půjčit peníze s tím, že jako zástava slouží pořizovaný dům, byt či pozemek. Finanční podmínky? Zájemce potřebuje obvykle třetinu vlastních peněz. Na zbytek mu finanční ústav poskytne úvěr s ročním úrokem, který dnes začíná na hranici šesti procent. Dle reklamních letáků tak může například byt za jeden milion korun s využitím sedmisettisícového úvěru splácet po dobu dvaceti let asi pěti tisíci měsíčně. Podtrženo sečteno přijde po dvaceti letech vlastní bydlení na zhruba jeden a půl milionu korun. Taková je teorie. A realita?
Na drahé nemovitosti nejsou peníze
Velkou překážkou pro mnohé jsou ceny bytů a domů v osobním vlastnictví a potažmo nedostatek vlastních zdrojů (například úspory, úvěr ze stavebního spoření, pozemek, část stavby). Ze zákona smějí banky totiž půjčit nejvýš sedmdesát procent hodnoty nemovitosti. Což znamená například u bytu za jeden milion, který se běžně ve větších městech platí za nový 1+1, 300 tisíc korun vlastních. Kdo chce koupit domek za dva miliony, potřebuje 600 tisíc korun. Některé banky, například GE Capital Bank, Komerční banka či Česká spořitelna sice nabízejí možnost půjčit si 85 až 90 procent, ovšem může v tom být háček. Velikost úvěru se totiž vypočítává z odhadu nemovitosti, který zpravidla provádí sama banka. Odhadní cena může být nižší než kupní cena - takže finanční ústav sice půjčí devadesát procent odhadnuté hodnoty nemovitosti, ale jen například sedmdesát z prodejní ceny. Některé banky, například Živnostenská, dokonce uvádějí, že půjčí celých sto procent, ovšem za předpokladu, že klient zastaví ještě jednu, případně více nemovitostí v dostatečné hodnotě.
|
Chcete se dozvědět další informace o hypotékách? Naleznete je spolu s články, které se věnují tomuto tématu - PRÁVĚ ZDE. |
Podle zástupců realitních kanceláří zůstává pro méně majetné problémem cena nemovitostí. Například v hlavním městě se za novou garsoniéru platí i více než jeden milion korun, levnější novostavby rodinných domků se na jejím okraji pohybují okolo dvou a půl až tří milionů korun. Mimo hlavní město je cenová hladina nižší, ale zároveň tu lidé i méně vydělávají. Určité zlepšení pro mladé do 36 let by mohla přinést nová vládní vyhláška, která počítá s tříprocentní podporou úroků z hypoték (k průměrné úrokové sazbě 7 až 8 %, která platí dnes) při koupi starší nemovitosti. Dosud se na starší domy a byty podpora nevztahovala. Na nové, tedy do dvou let od kolaudace, zůstává dotace jedno procento k úrokové sazbě.
Finance solidní, ale pro banku nedostatečné
Reklama na hypotéky dělá dojem, že úvěr získá i člověk s nižším nebo průměrným příjmem. Opak je pravdou. Banky velmi pečlivě zkoumají příjmy a výdaje žadatele. Po odečtení všech prokazatelných nákladů (splátky půjček, spoření, pojistky apod.) by měl rodině zbýt nejméně 1,6násobek životního minima, v praxi bývají finanční ústavy mnohdy ještě přísnější. Člověk by měl počítat také s tím, že splátkou úvěru jeho výdaje spojené s hypotékou neskončí. Je třeba počítat i s pojistkou nemovitosti, zpravidla vinkulovanou ve prospěch banky, a často také s životním pojištěním. Ty zvýší pravidelnou platbu až o několik set korun měsíčně. Asi jeden až dva tisíce korun zaplatí navíc bance ročně na poplatcích za vedení úvěrového účtu.
Ještě před tím, než banka půjčku poskytne, bude žadatel potřebovat zhruba patnáct až dvacet tisíc korun, někdy i více, v hotovosti. Pět až deset tisíc korun stojí zpracování žádosti o úvěr, částka od dvou tisíc korun se platí za odhad domu či bytu, za každý návrh vkladu do katastru nemovitostí si katastrální úřad naúčtuje 500 korun - přitom je třeba počítat nejméně s dvěma vklady, a to samotné nemovitosti a její zástavy bance, v případě stavby dokonce i se čtyřmi poplatky. Většina finančních ústavů si o poplatek řekne až po schválení žádosti, Česká spořitelna chce peníze, i když úvěr neposkytne, v Komerční bance se platí v takovém případě dva tisíce korun.
Nepočítejte s úroky z reklam
Dalším řešením, jak získat peníze na bydlení, je stavební spoření. Informace o tomto produktu naleznete ZDE.
Úroková sazba je dnes velmi příznivá, například v HVB Bank slibují úrok i pod šest procent, jinde se pohybuje okolo šestiprocentní hranice. Na výhodné sazby však dosáhnou výjimečně jen velmi bonitní klienti. Běžný zájemce musí počítat se sazbou zhruba o procento až dvě vyšší. Výjimkou je Česká spořitelna, která nyní garantuje v rámci programu TOP Bydlení 6,1 procenta za rok, ovšem opět po splnění určitých podmínek.
Výše úroku obvykle roste úměrně s dobou, po kterou ho chce klient „zafixovat“ (to znamená, že banka nemůže úrok v tomto období změnit). Zpravidla se tato lhůta sjednává na pět let, ale je možná i na jeden dva roky či deset let.
Vyřizování protahuje katastr
Při vyřizování žádosti o úvěr je dobré obrnit se trpělivostí. Připravte se, že budete potřebovat několik desítek razítek, vzkazují ti, co mají proceduru za sebou. Velkým úskalím bývá katastrální úřad, bez vkladu nemovitosti a její zástavy, který je zde třeba provést, totiž banka peníze neuvolní. Na vyřízení žádosti má úřad ze zákona tři měsíce. Ne vždy však úřady lhůtu dodrží. Podle Lumíra Nedvídka je složitá situace zejména v hlavním městě. Nespokojený žadatel má možnost podat stížnost k řediteli příslušného katastrálního úřadu nebo na inspektorát zeměměřičských a katastrálních úřadů. Na její vyřízení je opět třicet dní. Podle zjištění MF DNES se mnoho žadatelů o hypotéku uchyluje k podplácení. Obvyklá taxa za dřívější vyřízení vkladu nemovitosti se pohybuje od pěti do deseti tisíc korun, přičemž úplatek často zprostředkují stavební firmy či realitní kanceláře. Ale dát úplatek, stejně jako ho přijmout, je trestné.
I při splácení lze prodělat
Při vyřizování hypotéky je třeba věnovat velkou pozornost i způsobu jejího splácení, i na něm lze totiž prodělat a ušetřit. Klienti často volí pravidelné měsíční splátky. Splatit větší část najednou (pokud člověk například něco prodá, víc vydělává, zdědí a podobně) lze bez sankcí jen v období, kdy se mění úroky. Finanční poradci proto doporučují splácet a přitom souběžně ukládat peníze na stavebním spoření a po skončení pětiletého cyklu jimi „umazat“ dluh. S hypoteční bankou je možné dohodnout i splácení po pěti letech s tím, že klient příslušnou sumu pravidelně posílá její stavební spořitelně. Podobně lze využít i kapitálové životní pojištění, což rodinný rozpočet zatěžuje více. Vtip je v tom, že coby splátka úvěru se peníze nijak nezhodnocují, zatímco ve spořitelně a pojišťovně ano.
Zpět na hlavní téma: "Hypotéky útočí: je čas podlehnout?"
Podařilo se vám získat hypotéku v potřebné výši? Jak dlouho vám její získání trvalo? Myslíte si, že je snadné hypotéku v ČR získat? Těšíme se na vaše názory a zkušenosti.
