Máte i bez úspor šanci na byt?

Uvedeme si jednu konkrétní situaci. Mladý člověk si chce pořídit byt mimo Prahu a řekněme, že na to bude potřebovat „pouze“ půl milionu. Připouští nákup nového i staršího bytu. Chtěl by bydlet pokud možno hned, ale nemá vůbec žádné úspory. Předpokládejme tedy, že nemá ani žádnou smlouvu o stavebním spoření. Jeho jedinou šancí je tedy zřejmě mít vysoký příjem, nebo nějakou další nemovitost, kterou by mohl dát do zástavy hypoteční bance.

Nebudeme nyní porovnávat, která z možností je výhodnější z finančního hlediska, tedy zda bude levnější případná hypotéka nebo úvěr od stavební spořitelny. Náš zájemce o bydlení si musí ze všeho nejdříve zjistit, zda má vůbec nějakou šanci za těchto podmínek úvěr získat.

Pokud nemá vůbec žádné úspory, znamená to, že nemůže bance složit žádnou akontaci. (Jen pro upřesnění, stavební spořitelna je samozřejmě také banka.) Jak vysoké akontace (vlastní prostředky) jsou nutné pro jednotlivé finanční produkty?

• V hypoteční bance je to zpravidla 30% hodnoty nemovitosti, která slouží jako zástava.
• Ve stavební spořitelně je v současnosti minimální požadovaná akontace úvěru ze stavebního spoření 40% cílové částky. Úvěr ze stavebního spoření je ale ze zákona podmíněn dvouletou čekací dobou, takže pokud není účet stavebního spoření již nějakou dobu založen, tato možnost automaticky odpadá.
• U překlenovacích úvěrů je třeba složit alespoň 20% cílové částky. O překlenovací úvěr je možné požádat ihned po uzavření smlouvy o stavebním spoření. Není však na něj žádný právní nárok, jako tomu je u úvěru přiděleného (tj. "řádného"), takže spořitelna jej poskytnout nemusí.
• Existují i výjimky, kdy překlenovací úvěr „IMPULS“ od VSS KB a „Hypoteční úvěr 100“ od ČMHB jsou poskytovány v ideálním případě i s nulovou akontací.
• A také existuje možnost získat pomoc ze státního rozpočtu v podobě zvýhodněné půjčky 200 000 Kč určené pro mladé lidi na výstavbu nových bytů a domů, kde není třeba žádných úspor.

Podívejme se postupně na tyto jednotlivé možnosti. Dnes si uvedeme případ překlenovacího úvěru a státní půjčky.

Překlenovací úvěr

V našem případě by musela být uzavřena smlouva o stavebním spoření na cílovou částku 500 000 Kč a zároveň by se podala žádost o překlenovací úvěr. Úrokové sazby se pohybují dnes kolem 6% až 9%. Dále je nutné úvěr zajistit, pro nezajištěnou částku vyšší než 300 000 Kč je ve většině případů nutné zastavit pojištěnou nemovitost. Především je ale nutné složit na účet ještě před podpisem úvěrové smlouvy alespoň minimální akontaci, která je dnes 20% z cílové částky, zde tedy 100 000 Kč. Ty však našemu modelovému zájemci o bydlení chybí.  

V současné době již existuje překlenovací úvěr s nulovou akontací. Poskytuje ho VSS KB pod názvem IMPULS. Je určen pouze mladým lidem ve věku 25 – 35 let, jeho výše je omezena částkami minimálně 150 000 Kč a maximálně 1 500 000 Kč. Mohou si jej dovolit pouze dosti bonitní klienti, protože koeficient životního minima je 2,0 – 2,5. Úvěr ve výši 500 000 Kč musí být zajištěn zřízením zástavního práva k nemovitosti. (Teoreticky je připuštěna i možnost použít kombinaci jiných zajišťovacích instrumentů, což by mohla být určitá výhoda v porovnání s hypotékou. Není však jisté, že to spořitelna v konkrétním případě umožní.) Náš zájemce o byt by tedy uzavřel smlouvu s cílovou částkou 500 000 Kč a po podpisu smlouvy o překlenovacím úvěru by platil úroky (úroková sazba by v jeho případě činila dnes 8,7%) a zároveň by musel ukládat na svůj spořicí účet pravidelně vklady 0,5% z cílové částky až do doby, kdy dojde k přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření. Celkově musí naspořit 40% cílové částky, to je 200 000 Kč. Kolik tedy bude třeba platit každý měsíc? 

výše překlenovacího úvěru	500 000 Kč
úroková sazba	8,7% p.a.
maximální doba splatnosti	6 let
dospořování 0,5% z cílové částky	2 500 Kč měsíčně
platba úroků	3 625 Kč měsíčně
celková platba za měsíc	6 125 Kč

Pokud náš mladý zájemce o úvěr splní všechny tyto podmínky, může si byt v současné době pořídit pomocí IMPULSU i bez jakýchkoli úspor a rychle. Je to však způsob velmi nákladný.

Zvýhodněná státní půjčka ve výši 200 000 Kč

Poskytuje ji Státní fond rozvoje bydlení podle vládního nařízení 97/2002Sb. Je určena pro osoby mladší 36 let (v případě manželů musí tyto podmínky splňovat

Podrobně si o této státní půjčce můžete přečíst zde

oba z nich) a musí být použita pouze na financování nového bydlení, kdy stavební povolení bylo vydáno až po 1. lednu 2000. Omezena je celková podlahová plocha všech místností bytu včetně příslušenství na maximálně 80 m². Úroková sazba je pouze 3%, doba splácení může být až 10 let, takže měsíční splátka je v tomto případě pouze 1 931 Kč. Stejně jako u stavebního spoření jsou kdykoli možné mimořádné splátky, možné jsou i kombinace se stavebním spořením a hypotékou. Na půjčku však není právní nárok a prostředky Fondu jsou omezené.

Pokud by se našemu modelovému zájemci o byt podařilo získat tuto půjčku, získal by tím náhradu za chybějící úspory, překlenovací úvěr i hypoteční úvěr by činily pouze 300 000 Kč

výše státní půjčky	max. 200 000 Kč
úroková sazba	3% p.a.
maximální doba splatnosti	10 let
platba za měsíc	1 931 Kč

Příště se podíváme na možnost použití hypotečního úvěru v případě, kdy je třeba koupit rychle byt, ale k dispozici nejsou žádné úspory a pak se pokusíme všechny varianty shrnout. 

Stalo se vám, že jste rychle potřebovali peníze na koupi bytu nebo domu a neměli jste téměř žádné vlastní prostředky? Co vám pomohlo řešit tuto situaci? Máte pro ostatní nějakou radu nebo doporučení?