Volba doby fixace je při použití hypotečního úvěru velmi důležitým faktorem. Na ní je totiž závislá nejen doba trvání pevných úvěrových podmínek, ale také výše úrokové sazby, doba platnosti případné státní podpory a možnost předčasného splacení části nebo celé jistiny úvěru. Ve většině případů volí žadatelé o hypotéku dobu fixace na pět let, i když banky standardně nabízejí i dobu fixace na jeden a tři roky. Jednoletá fixace je přitom používána často při úvěrech, kde klient zvolí pohyblivou úrokovou sazbu závislou na vývoji tržních úrokových sazeb (úroková sazba je navázána na vývoj PRIBORu, k jehož hodnotě v rozhodném období se přičte přirážka za rizikovost daného klienta). Výjimkou v této oblasti je doposud HVB Bank, která nabízela svým obzvláště opatrným klientům možnost zafixovat si sazbu i na deset let. Zvýšením této hranice na patnáct let se tak ještě o kousek posunula směrem od své konkurence. Otázkou však je, zda je vůbec patnáctiletá fixace podmínek pro klienty výhodná.
Zkusme se podívat na výhodnost patnáctileté fixace podmínek úvěru z jednotlivých hledisek, které volba období fixace ovlivňuje. Jako první můžeme vzít na řadu vliv doby fixace na vyplácení státní finanční podpory k hypotečním úvěrům. Mohlo by se zdát, že je velmi výhodné zafixovat si podmínky úvěru na patnáct let v době, kdy hrozí od února příštího roku snížení obou podpor hypoték o jeden procentní bod. Tento důvod by ovšem nebyl dostačující. Z podmínek stanovených vládou pro poskytování státní finanční podpory vyplývá, že podmínky státních podpor (tedy především její výše) jsou neměnné po dobu trvání pevných podmínek úvěru, nejdéle však po dobu pěti let. Po této době dojde ke změně podmínek státní finanční podpory podle aktuální situace na trhu s hypotékami. Z toho vyplývá, že si nemůžeme současnou výhodnou podporu zajistit na dobu delší pěti let.
Výhody patnáctileté fixace - neměnná výše splátek po celou dobu fixace Nevýhody patnáctileté fixace
Velmi významným hlediskem při volbě doby fixace je možnost předčasného splacení části nebo celé jistiny úvěru. Mimořádnou splátku úvěru můžete uskutečnit bez sankcí jen v období, kdy se mění podmínky úvěru (tedy na konci doby fixace). V jiném termínu je tento úkon bankou sankcionován ve formě poplatku, jehož výše je buďto stanovena přímo v sazebníku banky, nebo je stanoven jako vyrovnání vzniklých nákladů a ušlého zisku na straně banky. Náklady na předčasnou splátku v době trvání fixace se tak většinou pohybují řádu desítek tisíc a jsou tím vyšší, čím delší doba zbývá do skončení platnosti fixace podmínek.
- omezená možnost předčasného splácení
- nemožnost změny banky
- vyšší úroková sazba hypotéky
Patnáctiletá fixace tedy příliš volnosti k předčasným splátkám nedává. To může být velmi nepříjemné zejména v situacích, kdy získá dlužník nečekaně finanční prostředky a rád by část dluhu umořil a snížil si tak měsíční splátky či dobu splatnosti úvěru. Takto dlouhá fixace rovněž znemožňuje oblíbený způsob kombinace hypotéky a stavebního spoření, kdy dlužník kromě splácení hypotéky spoří ve stavební spořitelně a v době změny fixace splatí cílovou částkou stavebního spoření část hypotéky.
Nesmíme samozřejmě zapomenout ani na vliv délky fixace na výši úrokové sazby. Obecně platí, že čím delší je období fixace úrokové sazby, tím je úroková sazba vyšší (banka zde podstupuje větší riziko změny tržních úrokových sazeb v dlouhodobém horizontu a toto riziko promítá do požadované výnosnosti obchodu). Toto pravidlo platí i v případě úvěru Majordomus: při milionové hypotéce se splatností dvacet let začínají úrokové sazby zafixované na patnáct let na hranici 6,6 procenta, zatímco při fixaci na pět let mohou žadatelé získat sazbu od 6,15 procenta. Při daných parametrech tedy za patnáctiletou fixaci zaplatíme měsíčně nominálně o 264 korun více, než za fixaci pětiletou.
|
Výše úvěru |
1.000.000,- |
1.000.000,- |
|
Splatnost |
20 let |
20 let |
|
Délka fixace |
5 let |
15 let |
|
Minimální úroková sazba |
6,15% |
6,6% |
|
Měsíční splátka |
7.251,- |
7.515,- |
Je tedy otázka, zda nám stojí něco málo přes tři tisíce korun ročně za jistotu, že se nám v průběhu příštích patnácti let od doby čerpání úvěru nezmění výše pravidelných měsíčních splátek. Zde bychom měli rozlišovat situaci, kdy čerpá dlužník úvěr se státní finanční podporou a kdy bez ní. Pokud totiž vzrostou v příštích letech úrokové sazby hypotečních úvěrů, bude tento růst při zachování stávajícího systému kompenzován do určité míry růstem státní finanční podpory. Tato ochrana ovšem nepostihne hypotéky bez státní podpory a větší opatrnost je tak určitě na místě především u vyšších částek úvěrů a kratších dob splatnosti, kde se změna úrokové sazby promítne do měsíčních splátek nejvýrazněji.
Se zabezpečením proti změně úrokové sazby na konci fixace souvisí úzce ještě jeden fakt. V období změny podmínek úvěru je možné zcela změnit hypoteční banku v případě, že není dlužník spokojen s novými podmínkami, které mu banka nabídla
Kde si vzít hypotéku a jaký produkt zvolit? Srovnejte si pohodlně jednotlivé hypotéky v naší speciální sekci!
pro dobu trvání dalšího období fixace. V případě nespokojenosti požádá dlužník o hypotéku v jiné bance a starý dluh pak zcela bez sankcí splatí z nově čerpaného úvěru. Při „upsání se“ na patnáct let se tedy připravujeme o možnost, že bychom bez zbytečných sankcí mohli přejít například k jiné bance, která nabídne opravdu výrazně výhodnější podmínky než banka stávající.
Celkově vzato má tedy patnáctiletá délka fixace spíše více negativ než pozitiv. Proti velmi omezené možnosti předčasného splacení a o něco vyšším úrokům stojí výrazná jistota v podobě neměnných podmínek během velmi dlouhé doby splácení úvěru. Vzhledem k systému státní podpory jsou ovšem přílišné obavy z nadměrného zvýšení úrokových sazeb a měsíčních splátek zbytečné. Jako mnohem výhodnější se jeví spíše zajištění formou spoření u stavební spořitelny s následným použitím cílové částky na mimořádnou splátku v době změny podmínek úvěru, které případné zvýšení úrokové sazby vykompenzuje. Vyšší dávka opatrnosti může být pochopitelná u úvěrů bez nároku na státní finanční podporu, ale i zde je podle našeho názoru dostatečné zajištění formou stavebního spoření.
Musíme si rovněž uvědomit fakt, že u drtivé většiny úvěrů volí dlužníci anuitní formu splácení a reálná hodnota měsíčních splátek se tak ročně snižuje v závislosti na růstu cenové hladiny. I tento fakt totiž do určité míry kompenzuje případný růst měsíčních splátek.
Komerční prezentace:
|
|
