Není pochyb o tom, že banky poskytují hypoteční úvěry rády a to zejména díky velmi nízkému riziku vzniku dlužníkem nesplácených úvěrů. Přestože se jedná o jedny z nejlevnějších úvěrů dostupných na trhu, tak se banky díky jejich vysoké bezpečnosti o klienty doslova perou. Není divu, neboť vzhledem k povaze hypoték a jejich způsobu zajištění se hypoteční banka může velice snadno s neplatičem vypořádat.
Zástavní právo k nemovitosti – jistota pro banky
Pojďme si shrnout v několika větách princip zajištění hypoték, který nám pomůže pochopit postup řešení delikventních hypotečních úvěrů ze strany věřitele. Hypoteční úvěry jsou ze zákona zajištěny nemovitostí. Tato podmínka se nedá nijak obejít a platí, že bez nemovitosti se zástavním právem ve prospěch banky nemůže být poskytnuta hypotéka. Není přitom podmínkou, že banka musí mít zástavní právo právě k pořizované nemovitosti, stačí, aby jej měla k jakékoli jiné. Zástavní právo vzniká na základě sepsání zástavní smlouvy, avšak rozhodující je zapsání zástavního práva do katastru nemovitostí.
Zástavní právo samozřejmě nepřináší bankám libovolné zacházení s nemovitostí. Možnost uspokojit se na předmětné nemovitosti nastává až v okamžiku, kdy by klient skutečně nesplácel svoje závazky z hypotečního úvěru. Pracovníci hypotečních bank jsou při poskytování hypoték nabádáni k velké opatrnosti a vlastní výše hypotečního úvěru se váže k odhadní ceně zastavené nemovitosti. Bývá zvykem takovou nemovitost mírně podhodnotit a zvýšit tím šance banky, že její případné uspokojení prodejem této nemovitosti pokryje v plné míře výši závazku dlužníka.
Nevíte, na kolik vás hypotéka vlastně vyjde? Nabízíme vám speciální hypoteční kalkulačku - ZDE.
Výše vlastní hypotéky se tedy odvíjí od odhadní ceny nemovitosti a pohybuje se od sedmdesáti do sta procent ocenění zástavy. Samozřejmostí bývá pojištění zastavené nemovitosti s vinkulovaným pojistným plněním ve prospěch hypoteční banky a úvěrové pojištění (rizikové nebo kapitálové), jehož smyslem je uhrazení závazku v případě vzniku nějaké pojistné události na straně dlužníka (zpravidla smrt).
Začíná to upomínkou a končí dražbou
Pojďme ovšem dál a podívejme se na situaci, kdy dlužník splnil všechny podmínky kladené hypoteční bankou a již hypotéku čerpal. Je tedy v situaci, kdy je povinen splácet na základě splátkového kalendáře pravidelné měsíční splátky (existují i jiné způsoby splácení hypoték, avšak anuitní forma je zdaleka nejoblíbenější).
Z nějakého důvodu se tedy klient dostane do situace, že hypoteční bance pravidelnou splátku nezaplatí. Takový dlužník má v podstatě dvě možnosti. Buď to oznámí bance včas a budou hledat společnou cestu anebo počká na její reakci.
Zcela určitě lze doporučit první postup a bývá i obvyklé, že zodpovědný klient ihned informuje banku. Většina klientů mívá finanční rezervu ve výši několika desítek tisíc korun a i v případě ztráty zaměstnání živitele rodiny mají prostředky na uhrazení jedné či několika následujících splátek hypotéky. Lze tedy obecně doporučit, aby klient navštívil banku a obě strany hledaly kompromisní řešení. Tím může být bezesporu změna parametrů hypotéky. Tím mám na mysli především prodloužení splatnosti hypotéky. V případě prodloužení splatnosti hypotečního úvěru totiž dochází ke snížení výše měsíční splátky a klient má podstatně větší šanci dostát závazkům banky řádně a včas.
Pokud ovšem klient zvolí jinou možnost a neprojevuje zájem ani snahu svým závazkům vůči hypoteční bance dostát, pak bude banka volit poměrně nekompromisní postup, který v konečném důsledku povede až ke ztrátě vlastnictví zastavené nemovitosti. Jak tedy postupují banky?
 |
|
Váháte mezi několika hypotékami? Nabízíme vám možnost je snadno a rychle porovnat v této speciální sekci. |
Pokud neobdrží pravidelnou měsíční splátku od dlužníka, pak automatický systém na inkaso plateb upozorní příslušné pracovníky a ti posílají dlužníkovi upomínku. Jestliže ani to nepřiměje dlužníka k návštěvě banky a hledání společného řešení, pak následuje ještě druhá upomínka. Nedojde-li ani potom k nějaké kompromisní dohodě, pak má hypoteční banka právo uspokojit se na předmětné nemovitosti se zástavním právem prostřednictvím nedobrovolné dražby.
Nedobrovolné dražby – dnes nic nového a neobvyklého
Dražby nemovitostí již nejsou novinkou a jde buď o dražby dobrovolné nebo nedobrovolné. V případě nesplácených úvěrů zajištěných zástavním právem k předmětné nemovitosti jde samozřejmě o dražby nedobrovolné. Najde-li se tedy na dražbě kupující k předmětné nemovitosti, pak nabývá vlastnictví na základě protokolu o dražbě. Přechod vlastnictví je jak už to u nemovitostí bývá stvrzen záznamem na listu vlastnictví v katastru nemovitostí. Logickou povinností kupujícího je zaplacení ceny, za kterou v dražbě získal nemovitost.
Výnos z dražby nemusí pokrýt závazky dlužníka vůči bance
Důležitým faktorem k dalšímu pokračování či ukončení vztahu hypoteční banky a dlužníka je samozřejmě prodejní cena v dražbě, avšak také okamžik, kdy přestal dlužník bance splácet svůj závazek. Je určitě rozdíl, když dlužník zaplatí bance pouze šest měsíčních splátek nebo mu naopak chybí ke konci splatnosti hypotéky třeba deset splátek.
 |
|
Hledáte další informace a články o hypotékách? Navštivte tuto jedinečnou sekci. |
Banka se samozřejmě uspokojí z výnosu pouze do výše nezaplacené části hypotéky. Zároveň je třeba počítat s tím, že si k tomu přidá veškeré náklady související s nedobrovolnou dražbou a také spoustu dalších nákladů se smluvní dokumentací. Zbytek je povinna dlužníkovi vyplatit.
Alternativou může být situace, kdy výnos z dražby nedosahuje hodnoty nezaplacené části jistiny klientem a potom vztah hypoteční banky vůči dlužníkovi nekončí. Za takové situace bude hypoteční banka dále tento závazek po dlužníkovi vymáhat. Jde sice o poměrně řídký jev, avšak v určitých případech k němu může dojít. Důvodem výjimečnosti této situace je především to, že banky zpravidla podhodnocují hodnotu zajištěné nemovitosti a následně od této výše poskytují hypotéky. Kromě toho musí být dražená nemovitost nezajímavá pro kupující. Potom je samozřejmě výnos z dražby minimální a může dojít k této prekérní situaci, kdy dlužník přijde o nemovitost a ještě mu zůstává závazek vůči hypoteční bance.
Dostali jste se někdy do situace, že jste neměli na splácení hypotečního úvěru? Skončila vaše nemovitost v dražbě? Jaké byly praktiky hypoteční banky? Těšíme se na vaše podnětné názory.
