Také si lámete hlavu s tím, jestli si koupit byt do vlastnictví, nebo platit nájemné? Kdy je nejlepší čas nákup uskutečnit – teď, nebo vyčkávat? Jaké úvahy mohou napadat zájemce o bydlení nebo o výhodnou investici? Pro koupi mluví jednak výhodné podmínky především v možnosti úvěrování díky nízkým úrokovým sazbám hypotéčních úvěrů. Dále také obavy z možného nárůstu cen po vstupu ČR do Evropské unie. Proti se naopak staví vysoké ceny bytů a domů, což se týká především Prahy a jejího okolí. A co kdyby ceny nemovitostí po vstupu do EU naopak poklesly? Jak z toho ven?
Podle názoru většiny odborníků, které jsme oslovili, by samotný vstup do EU neměl ceny nemovitostí určených na bydlení nijak výrazně ovlivnit. Není k tomu totiž žádný důvod. Uvádí se například obava, že se zvýší zájem zahraničních subjektů a budou u nás skupovat nemovitosti ve velkém. Na to dnes často zazívá celkem jednoznačná odpověď, že ti, kdo měli zájem, to již učinili. Kromě toho má ČR vyjednánu pětiletou ochrannou lhůtu, po kterou zde cizinci smí nakupovat nemovitosti na bydlení pouze pokud zde budou mít trvalý či dlouhodobý pobyt. Což by se týkalo především těch, kteří by sem přišli pracovat. Toto opatření má zabránit spekulativním nákupům. A ti, kdo si přesto cestu k českým nemovitostem již našli, jen potvrzují to, že to žádné velké následky nezanechalo.
Později by ceny mělo ovlivnit sjednocení sazeb DPH, ke kterému by mělo dojít od roku 2008. U nás je dnes na stavební práce určené pro výstavbu nemovitostí pro bydlení snížená sazba ve výši 5%. Pokud by se zvýšila na 22%, zvýší to samozřejmě ceny nových nemovitostí a před tím je možné očekávat zvýšenou poptávku kupujících.
Proč jsou dnes ceny bytů tak vysoké?
Faktorů je mnoho. Poptávka po bytech je veliká a zároveň nabídka je omezená. Lidé nakupují byty nejen z obavy před vzrůstem cen spojených se vstupem do EU, ale také jako výhodnou investici. Je to způsobeno například tím, že jsou dostupné hypotéky, což v minulosti vůbec neplatilo. Nejenže jsou úročeny historicky nejnižšími
Spočtěte si, kolik vás hypotéka bude stát
sazbami, ale také se změnil postoj našich občanů k zadlužení se a jejich ochota vzít na sebe dlouhodobý závazek vzrostla. Kvůli nízkým úrokovým sazbám jsou však také málo výnosné bankovní produkty, proto sázka na investici do nemovitosti vypadá lákavěji. Zároveň vzrostly průměrné reálné příjmy domácností, což vytváří koupěschopnou poptávku. Také „hrozící“ deregulace nájemného jednak zvyšuje poptávku po bytech v osobním vlastnictví a zároveň tím, že k ní ještě nedošlo, je omezena nabídka bydlení a trh s byty nefunguje jak by měl.
„V důsledku chystané změny zákona o bankách a zákona o dluhopisech, budou moci zahraniční banky v ČR expandovat, což může dále vést ke zvýšení konkurence i v hypotečním úvěrování a tím buď k dalšímu mírnému poklesu úrokových sazeb nebo alespoň k jejich stabilizaci na nynější úrovni.“ František Pavelka, předseda představenstva Wüstenrot hypoteční banky |
Kromě toho zde ale působí i vlivy „neracionální“. V některých lokalitách jsou ceny bytů vyhnané vysoko nereálnými očekáváními a nepodloženými obavami. Jedná se především o trh se staršími byty v Praze a jejím okolí (nejčastěji panelové). Jsou relativně levné, takže si je může pořídit pomocí hypotéky více lidí. Právě v obavě z možného vzrůstu cen bytů spojeného se vstupem do EU je v tomto segmentu silně přehřátá poptávka kombinovaná se zmraženou nabídkou. Lidé skupují co se dá, podle zkušeností z praxe prý až zcela bez rozmyslu a ceny tak rostou velice rychle. Ti, kdo se naopak chystají byty prodat, nyní vyčkávají, až ceny vzrostou ještě více.
"Ceny starších bytů v Praze zřejmě poklesnou, jelikož jsou nyní vyhnané nepřiměřeně vzhůru všeobecným očekáváním lidí, že po vstupu do EU by se ceny nemovitostí měly celkově rychle zvýšit. Tato očekávání však nemají žádné racionální opodstatnění." Ivo Gavlas, majitel aukční a realitní agentury GAVLAS, předseda dozorčí rady ARK
Koupit nebo ne?
Tento trend také posilují realitní prodejci, developerské firmy a výhody to přináší i bankám, které poskytují více úvěrů. Jelikož je však tento stav neudržitelný, shodují se odborníci na tom, že ceny těchto bytů s největší pravděpodobností klesnou. Jejich rada proto většinou zní: pokud máte o tento typ bytů zájem, s nákupem raději počkejte. Bohužel je však těžké odhadnout, kdy k tomu dojde.
"Trh s nemovitostmi roste od roku 2001 velmi výrazným způsobem, což se projevuje i ve vývoji hypoték. S tím souvisí současný vyšší meziroční nárůst cen nemovitostí, který je však regionálně omezen skoro výhradně na Prahu a okolí, v ostatních regionech je nárůst cen mírnější." Pavel Kűhn, zástupce ředitele úseku nemovitosti a hypotéky ČS
Trochu jiná situace je na trhu nových nemovitostí a v mimopražských oblastech. I zde
Pokud si chcete vzít úvěr, poradí vám náš elektronický průvodce hypotékou Vyberte si sami nejvýhodnějí spoření
jsou ceny vyšponované převisem poptávky nad nabídkou. Není tu však prostor pro pokles cen a lze očekávat, že budou dále stabilně růst. Jelikož i zde jsou současné
ceny poněkud nadsazené, tažené celkovou horečkou, je možné, že se s poklesem cen starších bytů svezou i novostavby a že se tím možná sníží tempo růstu jejich cen. Pokles cen samotných se však neočekává. Proto odborníci radí: chcete–li bydlet v novém, nakupujte hned. Problém tu však je v tom, že je opět nedostatečná nabídka. Stavitelé se shodují, že jedná-li se o správnou lokalitu, je většina bytů rozprodána dříve, než se vůbec začne stavět.
Pokud jde o financování hypotékami, současné nízké úrokové sazby by se v nejbližší době nijak zvedat neměly, očekává se spíše stabilní stav, případně možná ještě malinký pokles. Kromě toho Ministerstvo pro místní rozvoj připravuje novou podobu státní podpory hypoték.
Dnes je její konstrukce taková, že podporován má být jednak nákup nových nemovitostí a dále nákup starších nemovitostí lidmi do 36 let. Nově by měla
Vše o hypotékách naleznete zde
být podpora určena pro pořízení prvního bydlení, jelikož věkové omezení některé zájemce neoprávněně diskriminuje. Také se jedná o tom, aby byla znovu obnovena podpora nových nemovitostí. Její výše je nyní nulová kvůli tomu, jak jsou nastaveny číselné limity úrokových sazeb sloužící pro její výpočet. Nové vymezení státní podpory by se týkalo těch, kdo si vezmou hypotéku poté, co bude návrh na změny schválen. Současní dlužníci by se řídili nadále podmínkami, které platí dnes.
Mohl by podle vás vstup do EU nějak ovlivnit ceny nemovitostí a trh s byty? Budou ceny dále neúměrně růst, nebo se již brzy musí zastavit? Myslíte si, že ceny dnes předražených bytů po vstupu do EU klesnou?
