Skončíte po deregulaci na dlažbě?

Existuje velké nedorozumění ohledně efektů deregulace nájemného. Často se deregulace pokládá za synonymum pro růst nájmů a tím pádem i cen rezidenčních nemovitostí. Ale při bližším zkoumání zjistíme, že situace je složitější, než se na první pohled zdá.

Regulace nájemného je ve své podstatě rozdělení trhu rezidenčních nemovitostí na dva diametrálně rozdílné segmenty. Liší se navzájem cenami, likviditou i strukturou nabídky a poptávky.

Velmi rozšířený (a zkreslený) názor na deregulaci je, že výše nájmů v segmentu regulovaného trhu dosáhne v zápětí po deregulaci úrovně někdejšího segmentu volného trhu. Tento názor je nesprávný, protože nebere v úvahu ekonomickou logiku nabídky a poptávky.

Z hlediska finančního trhu není regulace nájemného ničím jiným než administrativní bariérou, která komplikuje arbitráž mezi dvěma trhy: mezi regulovaným segmentem s nízkými cenami a segmentem volným, kde převládají ceny vyšší. Zrušení regulace by mělo za následek vyrovnání nájmů: růst v bývalém regulovaném segmentu a naopak pokles nájmů v segmentu, který byl dříve volný.

Regulovaný segment trhu má následující charakteristiky:

• horní hranice nájemného je legálně omezena,
• kvalita bytů s regulovaným nájemným je velmi různorodá,
• příjmy nájemníků platících regulované nájemné jsou v průměru výrazně nižší než příjmy nájemníků bydlících v segmentu volného trhu s byty, 
• likvidita trhu regulovaných bytů je relativně velmi nízká; poptávka je vysoká, nabídka de facto neexistuje.
  

Charakteristiky neregulovaného segmentu jsou tyto:

• nájemné je určováno výhradně střetem nabídky a poptávky a je výrazně vyšší (až o jeden desítkový řád) ve srovnání s regulovaným nájemným, 
• kvalita bytů s neregulovaným nájemným je rovněž velmi rozmanitá, 
• příjmy nájemníků platících tržní nájemné jsou v průměru výrazně vyšší než příjmy nájemníků bydlících v bytech s regulovaným nájemným,
•  likvidita trhu neregulovaných bytů je relativně vysoká, což je dáno skutečností, že nabídka v zásadě vyvažuje poptávku.

Na jakou úroveň se dostane výše nájemného po deregulaci? Vzato čistě mechanicky, dojde-li k realizaci arbitrážní příležitosti, ceny se vyrovnají někde uvnitř intervalu, který je ohraničen cenami na regulovaném a na volném segmentu trhu. V širokém průměru lze tedy očekávat, že ceny bytů s regulovaným nájemným vzrostou, avšak ceny bytů z doposud volného segmentu poklesnou. Proč? Regulované nájemné v převážné většině případů (zejména ve velkých městech) vzroste, což zvýší nabídku na volném trhu, zvýšení nabídky pak samozřejmě povede k poklesu cen.

Vyzkoušejte si obchodování na největším trhu světa - na burzách NYSE, AMEX a NASDAQ - v naší
INVESTIČNÍ HŘE.
Navíc můžete vyhrát ceny v celkové hodnotě 250 000 Kč

Trh nemovitostí je ovšem na rozdíl od finančních trhů velmi nehomogenní, což znamená, že pronášet paušální soudy bez přihlédnutí k atraktivitě konkrétní lokality je velice ošidné. V souhrnu a v konečném důsledku však bude vždy platit zlaté pravidlo trhu nemovitostí: ceny rezidenčních nemovitostí v daném regionu v průměru dlouhodobě rostou stejným tempem jako celkový objem příjmů všech obyvatel tohoto regionu. Lze ukázat, že celková agregátní výše nákladů na bydlení nemůže dlouhodobě přesáhnout určitý procentuální podíl z celkových příjmů domácností. Samozřejmě také platí, že příjmová a sociální struktura daného regionu či lokality je proměnlivá, a že k proměnám může docházet někdy i velmi rychle.

Jaký vliv by (pravděpodobně) měla okamžitá a úplná deregulace nájemného na ceny některých rezidenčních nemovitostí? Ukážeme si několik vzorových hypotetických příkladů.

Vila ve Střešovicích

Nemovitost: reprezentativní vila v dobrém stavu, vhodná jako rezidence pro vysoce postaveného manažera nebo podnikatele. Nepodléhá regulaci nájemného.

Prognóza: Lze očekávat pozvolný růst cen téměř bez ohledu na deregulaci, protože pro tento segment trhu nemovitostí představují byty s doposud regulovaným nájemným jen malou konkurenci. Pokud bude ekonomika alespoň zvolna růst, není třeba se obávat poklesu cen, protože nabídka bydlení v lokalitách s dobrou pověstí je omezena a roste jen velmi pomalu. Pro úplnost je třeba vzít v úvahu vliv zvětšující se nabídky a především také tendence v kvalitativním růstu tohoto segmentu nemovitostí – pokud dlouhodobě nedojde ke zvýšení poptávky, může některý vlastník či investor dospět k nepříjemnému zjištění, že se jeho nemovitost nedokáže za dřívější cenu uplatnit v sílící konkurenci na trhu.

Byt na Žižkově podléhající regulaci

Nemovitost: byt 2+1, dobrý technický stav, obsazený kvalitní byt, podléhá regulaci.

Prognóza: Deregulace by umožnila požadovat vyšší nájemné anebo nabídnout tento byt solventnějšímu nájemníkovi. Lze očekávat možná i dosti výrazný růst ceny, pokud by došlo k úplné deregulaci. Po deregulaci je však třeba počítat s tím, že solventní nájemníci budou mít na výběr z velkého množství atraktivních bytů, takže volné nájemné bude podstatně nižší, než jaké je obvyklé na volném segmentu trhu před deregulací.

Byt na Žižkově nepodléhající regulaci

Nemovitost: byt 2+1, dobrý technický stav, prázdný, nepodléhá regulaci.

Prognóza: Před provedením deregulace se tento byt nachází ve volném segmentu trhu, v němž poptávková strana se skládá převážně z nadprůměrně solventních jednotlivců. Po deregulaci však tito potenciální nájemníci budou mít mnohem širší výběr, což se negativně projeví na cenách naprosté většiny rezidenčních nemovitostí s výjimkou nejvyššího segmentu (viz vila ve Střešovicích). Podle rychlosti a důkladnosti deregulace možná dojde i k naprostému zhroucení cen v určitých lokalitách a kategoriích bytů.

Činžovní dům na Žižkově

Nemovitost: nájemní dům v průměrně dobrém technickém stavu, v němž jsou umístěny oba výše uvedené hypotetické byty plus osm dalších, které rovněž podléhají regulaci nájemného.

Prognóza: Pokud je v daném domě deset bytů, z nichž devět podléhá regulaci (nájemné například ve výši 1 500 Kč měsíčně) a jeden nikoli (tržní nájemné ve výši 10 000 měsíčně), bude muset za ideálních podmínek po úplné deregulaci dojít k vyrovnání nájemného. Osm ze zmíněných devíti „regulovaných“ bytů je však obýváno sociálně slabšími nájemníky, kteří si nemohou dovolit platit více než 2 500 měsíčně, jinak se přestěhují do jiného bytu. Jeden nájemník si nemůže dovolit platit ani
2 000 Kč měsíčně a přestěhuje se k příbuzným na venkov. Nová rovnovážná hladina nájemného bude činit například 2 400 Kč měsíčně pro všech devět obsazených bytů, přičemž jeden zůstane volný.

Vyplatí se investovat do nemovitostí?Více ZDE.

Povšimněme si, že v našem hypotetickém případě došlo v důsledku deregulace k celkovému snížení výnosů z vlastnictví daného činžovního domu. Jde samozřejmě o hypotetický příklad, který však ukazuje, že vliv deregulace na ceny rezidenčních domů může být rozmanitý. Pokud by šlo o dům, kde všechny byty nyní podléhají regulaci, jeho výnosnost by po deregulaci pravděpodobně vzrostla, zatímco výnosnost (a tedy i cena) domu bez regulovaných bytů by v důsledku deregulace mohla citelně poklesnout.

Hovoříme však o domech v poměrně dobrém technickém stavu situovaných v průměrně atraktivních lokalitách (jako je například Žižkov). Deregulace vnese na trh likviditu, což se projeví zvýšeným zájmem o atraktivní lokality a poklesem zájmu o lokality a byty méně atraktivní, přičemž zde bude hrát důležitou roli také cena. Zvýšená konkurence povede k tomu, že majitel domu bude muset nabídnout lepší lokalitu a lepší kvalitu, aby si mohl účtovat vyšší cenu. Naproti tomu majitelé domů v méně přitažlivých lokalitách budou muset vyjít vstříc omezeným možnostem peněženek nižších příjmových skupin. Cenové nůžky se budou postupem času stále více rozevírat v souvislosti s tím, zda se daná lokalita stane „dobrou adresou“ anebo spíše „chudinskou čtvrtí“. Někteří majitelé domů budou nadšeni, pro jiné bude deregulace nájemného představovat trpké zklamání.

Předchozí ukázky z knihy Pavla Kohouta - Investiční strategie pro třetí tisíciletí (3. rozšířené vydání)
Kdy nás dostihnou evropské ceny?	Davové chování investorů - o mravencích a spekulantech
Víte, jaký jste vlastně investor?	Jak z vás finanční poradci dělají hlupáky
Jak se nestát  obětí tunelářů	Chcete zůstat milionářem?

---

Úryvek je z knihy "Investiční strategie pro třetí tisíciletí (3. rozšířené vydání)" vydané nakladatelstvím Grada Publishing, které vydává další publikace v edici FINANCE jako např:
Obchodní zákoník - s úvodním komentářem k 1.4.2003
Mateřská a rodičovská dovolená - 2. vydání
Financování vlastního bydlení - 3. rozšířené vydání