Konkrétně je poukazováno na USA, Velkou Británii, Austrálii, Nizozemí, Irsko, Španělsko. Naopak během posledních sedmi letech se snížily ceny nemovitostí pro bydlení v Německu a v Japonsku.
Ti, kdo tvrdí, že není třeba se nějakého nebezpečně velkého a rychlého poklesu obávat, říkají že trh nemovitostí se chová jinak než například trhy akciové. Proto pokládají za málo pravděpodobné, že by mohlo k podobné situaci jako bylo „prasknutí bubliny“ a následný propad akcií dotcom společností, ke kterému došlo před několika lety. Tvrdí, že ceny rostou proto, že díky nízkým úrokovým sazbám a rostoucím reálným příjmům si lidé mohou půjčovat od bank více a tudíž jsou také ochotni pořídit si dražší bydlení. Hypotéku si mohou dovolit i ti, pro které byla dříve nedosažitelná. Tím se zvyšuje poptávka po nemovitostech a rostou jejich ceny.
SPOČÍTEJTE SI: |
Kolik vám stavební spoření přinese ZDE. |
Kritici ale říkají, že tento argument je nesprávný proto, že nebere v úvahu inflaci a soustředí se pouze na nominální úrokové sazby. To, že jsou nyní nižší, neznamená, že je kupovaná nemovitost levnější. Reálné úrokové sazby totiž například v USA či Velké Británii ve skutečnosti tak nízké nejsou. V dnešní situaci, kdy jsou sazby nízké díky nízké inflaci, jsou sice splátky hypotéky přijatelnější, ale reálné náklady na pořízení bytu či domu se tím nesníží. Dluh se jen rozloží do více let a vztaženo k příjmům bude zátěž klesat pomaleji. Stačí se podívat na Hong Kong, kde je k výstavbě využitelná rozloha mnohem menší než v jiných velkoměstech. Přesto zde během posledních let ceny klesly o 65%.
Dále se pro vysvětlení velkého růstu cen ve velkých městech uvádí, že počet nemovitostí nedokáže uspokojit zvětšující se počet lidí, kteří sem přicházejí z ostatních regionů. Příklady z minulosti ale dokazují, že i v této situaci mohou ceny rychle výrazně klesnout.
Novinky ve financování bydlení: úrokové bonusy opět míří dolů. Více ZDE. |
Ekonomové spíše věří, že k nějakému nenadálému citelnému poklesu cen nemovitostí nedojde. Zdůvodňují to tím, že lidé musí bydlet, i kdyby se hodnota jejich bytu snížila, a tudíž kvůli tomu své bydlení prodávat nebudou. Vzhledem k tomu, že s prodejem nemovitostí jsou spojené vysoké transakční náklady (rozdíl od prodeje cenných papírů), ani ti, kdo domy vlastní k pronájmu, je ve velkém odprodávat nebudou a budou si chtít počkat na opětovný vzrůst cen.
Na to, zda mohou na trzích nemovitostí určených pro bydlení vůbec vznikat cenové bubliny jsou také různé názory. Někteří tvrdí že ne, jelikož na rozdíl od akciových trhů by zde byly spekulace spojené s vyššími transakčními náklady. Také výběr správné nemovitosti a její výměna za jinou v případě změny cen a preferencí jsou náročnější.
Na trhu nemovitostí bubliny vzniknout mohou
Jiní zase tvrdí, že trhy bytů a domů jsou neefektivní, a proto naopak k vzniku bublin náchylnější ještě mnohem více než akciové trhy. Obchody s domy a byty nejsou tak časté a pružné, informace o celkové situaci na trhu jsou nepřesné a neúplné, investice do nemovitostí jsou také málo likvidní.
Trhy nemovitostí jsou více ohrožené například kvůli tomu, že nabídka nemovitostí je v krátkém období fixní a výstavba může reagovat na zvýšenou poptávku, která žene ceny rychle nahoru, až s určitým zpožděním. Když stavební firmy chtějí uspokojit nové zájemce o byty, trvá to nějakou dobu, než je výstavba dokončena. Pokud mezitím poptávka a ceny poklesnou, vznikne přebytečná nabídka a ceny klesnou ještě níže. Tím se prohlubují výkyvy cen v čase.
Trh nemovitostí je tedy hodně volatilní. Bylo by třeba, aby nabídka nemovitostí zareagovala na zvyšující se zájem o byty pružněji, aby zde nedocházelo k velkým zpožděním, které prohlubují rozdíly cen v období růstu a poklesu. To by měly vzít v úvahu úřady, které díky různým předpisům a regulacím plynulý rozjezd potřebné výstavby mohou zpomalovat.
Hledáte hypotéky bez nemovitosti? Předběžné potvrzení banky o poskytnutí hypotéky. Čtěte ZDE. |
Pokud jde o levné půjčky na bydlení, je třeba dávat pozor na vysoké zadlužení. Příliš veliký nárůst počtu nových hypoték, který se objevil ve výše uvedených zemích západní Evropy a v USA během posledních deseti let také upozorňuje na to, že dochází k neúměrně přebujelému nárůstu cen. Banky ochotně půjčují i více než 100% ceny pořizované nemovitosti, hradí například i související poplatky. V Austrálii a Nizozemí činila průměrná výše hypotéky 110% hodnoty nemovitosti. Zadlužení domácnosti v Nizozemí činí dokonce 180% disponibilních příjmů, v Austrálii je to 130%. Pokud teď někdy dojde k výraznému poklesu cen, vlastníkům domů a bytů mohou zůstat dluhy vyšší než hodnota jejich majetku.
Odhad výše poklesu cen bytů a domů, ke kterému by mělo dojít během následujících čtyř let (v %) | |
Austrálie | -20% |
Velká Británie | -25% |
Irsko | -20% |
Nizozemí | -30% |
Španělsko | -30% |
USA | -10% |
Zdroj: The Economist
Jsou ceny nemovitostí v ČR přehřáté?
Nemovitosti: kdy poklesnou ceny? Mám si koupit byt teď nebo raději počkat? Čtěte ZDE. |
V atraktivních lokalitách, což jsou především velká města s nabídkou pracovních míst, kam přichází za prací velké množství lidí z okolních regionů, ceny nemovitostí také velmi rychle rostou. Mezi odborníky převládá názor, že ceny novostaveb budou nadále kontinuálně narůstat a že v souvislosti se vstupem do EU se není třeba obávat nějakého skokového nárůstu. Obavy panují kolem cen levnějších bytů v panelových domech především v Praze, které teď lidé nadměrně skupují. Je to proto, že s cenou do dvou milionů korun jsou tyto byty dostupné a v obavách před růstem cen nemovitostí po vstupu do EU či se záměrem je pak výhodně za vyšší cenu prodat, jsou velmi vyhledávané. Jejich ceny jsou tím uměle zvednuté a až vlna zájmu opadne, očekává se jejich pokles. Lidé si totiž raději koupí nový byt, který nebude o mnoho dražší než starý předražený panelák.
Jako další důvod velkého nárůstu se uvádí nedostatek volných bytů nabízených na trhu. Novostavby v atraktivních lokalitách jsou podle stavitelů okamžitě rozebrány a další byty jsou zadržovány kvůli spekulacím na další rychlý nárůst cen v blízké době.
Vypadá to, že i našem trhu nemovitostí se tvoří v některých místech bubliny, které by mohly náhle prasknout.
Důvody pro vzrůst cen nemovitostí |
|
Důvody pro pokles cen nemovitostí |
|
Co se podle vás v ČR stane s cenami bytů a domů? Jsou bezdůvodně předražené? Kdy by mohly poklesnout? Myslíte si, že ceny nějak ovlivní vstup do EU?