Téměř polovina ze sledovaných bank přistoupila během října k zvyšování úrokových sazeb. Vzhledem k výši objemu poskytnutých úvěrů těchto bank vzrostla i celková průměrná úroková sazba měřená FINCENTRUM HYPOINDEXem.
Klesl také počet i celkový objem nových hypotečních úvěrů, osm bank v říjnu poskytlo fyzickým osobám téměř o 170 hypoték méně než v září a výše průměrné hypotéky poklesla ve srovnání s předchozím měsícem o 14 000 korun.
S největší pravděpodobností jsme svědky zlomu ve vývoji úrokových sazeb hypotečních úvěrů, neboť i prohlášení ČNB o růstu úrokových sazeb v nejbližším období dává tušit, že dalšího snižování sazeb se již zřejmě jen tak nedočkáme. V období oživování ekonomiky, které se již začíná projevovat, se zvyšováním úrokových sazeb centrální banky snaží zabránit přespříliš rychlému hospodářskému růstu a přehřátí ekonomiky. Je tu také obava, že ti, kdo si nyní pořizují zboží i bydlení na dluh (jelikož jsou motivováni nízkými úrokovými sazbami), by se v budoucnu mohli dostat do problémů se splácením.
 |
Jak se splácí bydlení ? |
Problematiky fixační doby úrokových sazeb u hypotečních úvěrů jsme se dotkli již v zářijovém vydání FINCENTRUM HYPOINDEXu a jelikož toto téma zajímá mnoho zájemců o hypoteční úvěr, nyní se k němu znovu vrátíme.
Volba délky doby fixace úrokové sazby
Jak dlouhou dobu fixace úrokové sazby klienti bank v současnosti nejčastěji volí? Z devíti bank, které poskytují hypoteční úvěry, šest z nich uvádí, že jejich klienti dávají rozhodně přednost pětileté fixaci. Poté následuje v oblibě doba tříletá a roční. Naopak nebyl podle dostupných informací zaznamenán zvýšený zájem o delší doby fixace, například deset nebo patnáct let.
Proč si zájemci o úvěr fixují pevnou úrokovou sazbu nejraději právě na pět let? Především je to řešení, které odráží výhody a nevýhody krátkého i dlouhého období. Helena Matuszná z České spořitelny říká: „V současné době, kdy jsou úrokové sazby na historickém minimu, volí klienti převážně pětiletou fixaci, která je pro ně zřejmě optimálním kompromisem mezi dlouhodobou stabilitou a možností předčasné mimořádné splátky, kterou banky umožňují právě v době změny pevné úrokové sazby bez jakéhokoli poplatku.“
 |
|
Co zkoumat při rozhodování, kterou spořitelnu si vybrat? Jak si vybrat úvěr na bydlení? Čtěte ZDE |
Pro volbu fixační doby kratší než pět let některé klienty motivuje také nižší úroková sazba. Většina bank totiž krátkodobě fixované sazby zvýhodňuje. Romana Kubálková z Raiffeisenbank vysvětluje: „V případě kratší doby fixace úrokové sazby je klient zvýhodněn nižší úrokovou sazbou z důvodu, že de facto "přebírá" riziko z vývoje tržních úrokových sazeb, ze kterých banka při konstrukci sazeb vychází. V případě volby delší doby fixace je to naopak banka, která na sebe bere riziko vyplývající z pohybu úrokových sazeb na trhu.“
Kratší doba fixace se některých případech může nepřímo promítnout také do úvěruschopnosti žadatele o úvěr. Ne že by banka musela kratší fixace přímo zvýhodňovat. Ale díky tomu, že úvěr může být úročen nižší sazbou, sníží se měsíční splátka a klient tak může mít větší šanci, že jeho příjmy budou na úvěr o daném objemu dostatečné.
|
Přesto však většina bankéřů v současné situaci doporučuje volit spíše delší fixace než jedno či dvouleté, a to především proto, že jsou dnes hypotéky poskytovány za velmi výhodné nízké úrokové sazby. To platí o to více, že se jejich další pokles neočekává, spíše je třeba do budoucna počítat s jejich nárůstem. |
„Dá se předpokládat, že stávající podmínky jsou dlouhodobě neudržitelné a tím se i sazby v časovém horizontu vydají vzhůru. Pak stojí za úvahu v této době preferovat spíše střednědobé či dlouhodobé fixní sazby“, radí Pavel Makovský z eBanky. Že k mírnému nárůstu již došlo ukazuje i hodnota FINCENTRUM HYPOINDEXU, jak je názorně vidět v grafu. Z pohledu rizika zvýšení budoucích úrokových sazeb přináší delší fixační doba v současné situaci větší jistotu. Také umožňuje naplánovat si na několik let dopředu vlastní výdaje vzhledem k očekávaným příjmům a přizpůsobit tomu své chování a plány.
| Hlavní přednosti a nevýhody zvolené doby fixace úrokové sazby |
| krátká doba fixace: větší flexibilita, větší nejistota |
|
o umožňuje pracovat s dluhem pružně podle momentální situace, která může nastat |
|
o přináší riziko nepředvídaných nepříznivých změn, na které nemusí být dlužník předem dostatečně připraven |
| dlouhá doba fixace: větší jistota, riziko problémů s předčasným umořením úvěru |
|
o umožňuje snadněji a přesněji plánovat budoucí finanční situaci a možnosti dlužníka, který se na ně může dopředu lépe připravit a přizpůsobit jim své chování. Zná výši měsíčních splátek na několik let dopředu a předem ví, jak bude jeho úvěr vypadat, bez ohledu na to, co se děje na trhu
o finanční ztráty v případě, kdy nebude možné úvěr snížit v situaci, kdy na to jsou k dispozici volné prostředky – buď bude třeba zbytečně dále platit úroky, nebo bude zřejmě zaplacena dosti vysoká sankce |
|
Riziko změny úrokových sazeb nesou samozřejmě obě varianty. V situaci, jaká je dnes, je spíše škoda nezajistit si výhodné úročení na delší dobu, zvláště pokud očekáváme jeho budoucí růst. Naopak v období s vyššími úrokovými sazbami je tu riziko jejich poklesu, kdy bude dlužník s delší sjednanou dobou fixace platit bance zbytečně dlouho vyšší úroky. |
Podle čeho se tedy rozhodovat, když váháme, na jak dlouho si úrokovou sazbu hypotečního úvěru zafixovat? Vše shrnuje František Pavelka z Wüstenrot hypoteční banky:
 |
| SPOČÍTEJTE SI: |
|
Jak vysokou hypotéku si můžete s vašimi příjmy dovolit a kolik vás bude stát? |
Dalším rozhodovacím kritériem je očekávaný vývoj jeho příjmů. Pokud očekává, že jeho příjmy budou stabilní nebo porostou, bude volit střednědobou dobu fixace. Pokud se obává poklesu nebo ztráty příjmu, o hypotéce by neměl uvažovat.“
Dále František Pavelka doplňuje: „Kromě toho by se měly vzít v úvahu také informace o tom, jaký byl minulý vývoj úrokových sazeb a jaký se očekává jejich vývoj budoucí. V situaci jaká je dnes, kdy sazby klesaly a kdy se očekává jejich růst, je lépe volit střednědobé až dlouhodobé fixace.“
|
Souhrn za říjen 2003 (údaje platí pro fyzické osoby): | |
| FINCENTRUM HYPOINDEX | 4,93% |
| Změna oproti minulému měsíci | Ý9 b.p.* |
| Průměrná výše hypotéky | 1 127 654 Kč |
| Průměrná výše hypotéky s žádostí o státní podporu | 1 136 748 Kč |
| Průměrná výše hypotéky bez žádosti o státní podporu | 1 126 120Kč |
| Měsíční splátka 1 mil. hypotéky na 20 let | 6 559 Kč |
| Měsíční splátka 1 mil. hypotéky na 15 let | 7 870Kč |
| Podíl úvěrů se žádostí o státní podporu na počtu celkových úvěrů | 14,4 % |
| Podíl úvěrů se žádostí o státní podporu na objemu celkových úvěrů | 14,6 % |
| Účelovost úvěrů | |
| Podíl úvěrů na koupi na počtu celkových úvěrů | 59% |
| Podíl úvěrů na výstavbu na počtu celkových úvěrů | 29% |
| Podíl ostatních úvěrů na počtu celkových úvěrů | 12% |
*9 bazických bodů = 0,09 procentního bodu
Zdroj: Fincentrum
Metodika FINCENTRUM HYPOINDEXu
FINCENTRUM HYPOINDEX hodnotí vývoj cen hypoték v čase. Je to vážená průměrná úroková sazba, za kterou jsou poskytovány v daném kalendářním měsíci nové hypotéční úvěry pro fyzické osoby. Vahami jsou objemy poskytnutých úvěrů. Vstupní data pro výpočty poskytují tyto banky: Česká spořitelna, Českomoravská hypoteční banka, eBanka, GE Capital Bank, HVB Bank, Raiffeisenbank, Wüstenrot hypoteční banka a Živnostenská banka.
Projekt FINCENTRUM HYPOINDEX mediálně podporují:
Jakou délku doby fixace úrokové sazby hypotéky byste volili vy? Podle čeho jste nerozhodovali při jejím výběru? Jaké vidíte výhody a nevýhody delší doby fixace?
 Fincentrum Hypoindex říjen |
