V České republice zatím spojujeme zajištění úvěru nemovitostí především s hypotečními úvěry. V určitých případech se s takovým způsobem zajištění můžeme setkat i u stavebního spoření a ve výjimečných případech i u spotřebitelských úvěrů. V případě stavebního spoření jde pouze o nepatrný zlomek z poskytovaných úvěrů a týká se pouze vysokých částek.
Změnu v tomto zaběhnutém režimu by měly přinést již jednou zmíněné americké hypotéky. Jde v podstatě o neúčelové úvěry zajištěné zástavním právem k nemovitosti. Zásadní rozdíl tohoto produktu oproti běžným hypotékám je odlišné pojetí účelovosti úvěrem získaných prostředků. Zatímco klasická hypotéka může být použita pouze na financování investice do bydlení, tak „americkou hypotéku“ může dlužník použít na cokoli.
Jak levně přijít k nemovitosti? Vydražte si svoji nemovitost. |
Zástavní dlužník se musí zdržet jednání vedoucího k poklesu hodnoty zástavy
Představme si tedy klienta, který si od banky půjčí na něco a jako zástavu použije nemovitost evidovanou v katastru nemovitostí. Může jít v podstatě o nemovitost, kterou využívá k bydlení nebo o nějakou další nemovitost využívanou k rekreaci či jinému účelu.
Podmínkou k vytvoření zástavního práva je sepsání zástavní smlouvy a doručení této smlouvy společně s návrhem na vklad zástavního práva ve prospěch věřitele na příslušný katastrální úřad. Ten návrh přezkoumá a v případě, že nemá žádné vady provede k předmětné nemovitosti zápis zástavního práva. Je otázkou, zda věřitel bude ochoten uvolnit část či celou hodnotu úvěru pouze na základě podání návrhu či bude čekat až na jeho zápis, avšak z hlediska výčtu možností dlužníka nakládání s nemovitostí toto není podstatné.
Ušetřete na výměně nemovitosti! |
Zastavenou nemovitost lze zastavit za více pohledávek
Před podepsáním zástavní smlouvy by si měl dlužník ověřit, že smlouva neobsahuje doložku zabraňující zastavení předmětné nemovitosti za další pohledávky jinému věřiteli. Jde o institut zastavení nemovitosti v takzvaném pořadí. První zapsané zástavní právo je takzvaným zástavním právem v prvním pořadí, druhé zástavním právem v druhém pořadí atd. Pokud není pohledávka zajištěná zástavním právem plněna včas, pak mají zástavní věřitelé právo na její uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy. Zajištěné pohledávky se ovšem uspokojují v pořadí určeném podle doby vzniku zástavních práv. Právě proto je z pohledu věřitelů rozhodující, na jakém pořadí jsou u příslušné zástavy evidováni a nejlepší je být věřitelem v prvním pořadí. Právě z tohoto důvodu banky požadují, aby zastavená nemovitost byla „čistá“, tedy bez zástavních práv. Zároveň má zástavní dlužník právo zástavu kdykoli vyplatit.
Zástavní dlužník může zastavenou nemovitost i pronajmout, často jde o účelovou spekulaci
Před poplatky stavebních spořitelen se neschováte. |
Uzavřená nájemní smlouva sice nezabrání vlastní dražbě předmětné nemovitosti, avšak vydražitel nemovitosti bude povinen převzít probíhající smluvní vztah. Je logické, že o nemovitost zatíženou takovým břemenem nebude mít nikdo zájem a nedobrovolná dražba buď skončí úplným fiaskem nebo bude její výnos příliš nízký. Tento příklad by rozhodně neměl navádět zástavní dlužníky k podobně nekalým praktikám. Jde spíše o více či méně absurdní zneužití formy vztahu mezi zástavním dlužníkem a zástavním věřitelem. Smyslem výše uvedených vět je zdůraznění širokého spektra způsobů nakládání se zastavenou nemovitostí.
Máte strach, že o zastavenou nemovitost za hypotéku přijdete? Odradila vás povinnost zastavit nemovitost od hypoték? Myslíte si, že americké hypotéky přinesou více delikventních případů než hypotéky klasické? Těšíme se na vaše názory.