Hypoteční úvěr není levná záležitost. Přestože došlo k velkému poklesu úrokových sazeb a v minulém roce se sjednalo historicky nejvíce hypotečních úvěrů od roku 1996, kdy se v České republice hypotéky začaly poskytovat. Stále je nutné prokázat nadprůměrný příjem a připravit se na dlouhodobou finanční zátěž po dobu deseti až dvaceti let. Hypotéky však mají své nesporné výhody a je dobře, že se hypoteční trh rozvíjí, zlepšuje se nabídka produktů a roste konkurence, která klientům bank přináší stále větší výhody. Ještě před několika lety byly úrokové sazby dvojciferné a hypotéky byly určené jen malé skupině lidí s výrazně nadprůměrnými příjmy.
I v dnešní době je však třeba připravit se v souvislosti s koupí nemovitoti a uzavřením úvěrové smlouvy na velké výdaje. Je třeba zaplatit znalecký odhad hodnoty zastavované nemovitosti, kterou bude hypoteční úvěr zajištěn, poplatky katastrálnímu úřadu, realitní kanceláři a další. Velmi vysoké jsou také poplatky za uzavření smlouvy, které se pohybují až v desítkách tisíc korun. Proto následné pravidelné poplatky 100 až 200 korun placené měsíčně bankám za správu úvěru již vypadají spíše jako zanedbatelné. S výjimkou HVB Bank si je nyní účtují všechny banky, jak je uvedeno v tabulce. Je vidět, že za správu úvěrů se státní podporou se někde platí více, banky to odůvodňují vyšší administrativní náročností.
Výše poplatku za správu hypotečního úvěru | ||
bez státní podpory (v Kč) | se státní podporou (v Kč) | |
Česká spořitelna | 150 Kč | 150 Kč |
ČMHB | 150 Kč | 220 Kč |
ČSOB | 150 Kč | 220 Kč |
eBanka | 150 Kč | 150 Kč |
GE Capital Bank | 200 Kč | 200 Kč |
HVB Bank | zdarma | zdarma |
Komerční banka | 100 Kč | 150 Kč |
Raiffeisenbank | 100 Kč | 150 Kč |
Wüstenrot hypoteční banka | 150 Kč | 150 Kč |
Živnostenská banka | 100 Kč | 200 Kč |
Zdroj: banky
Jak je možné, že správa hypotéky je takto finančně náročná? U běžných účtů bývají poplatky nižší, a to i v rámci některých produktových balíčků, které kromě vedení samotného účtu mohou zahrnovat i platební kartu, kontokorentní úvěr, služby přímého bankovnictví, poštovné a k tomu někdy i určitý počet transakcí a výběrů z bankomatu zdarma.
Ještě lepší je srovnání se stavebními spořitelnami, které také poskytují úvěry na financování nemovitostí. Je pravda, že stavební spoření je poněkud specifické a
Průměrná hypotéka se přehoupla přes 1,2 mil. |
Jaké nejčastější důvody takovéto výše poplatků uvádějí banky?
1/ Vyšší administrativní náročnost při správě hypotečního úvěru, než je tomu například na běžných účtech
K tomu, proč je správa běžných účtů v porovnání s hypotékami levnější, říká František Pavelka z Wüstenrot hypoteční banky: „Běžné účty, mají minimálně dvě výhody: jednak mnohem vyšší stupeň automatizace a zejména zůstatky na nich představují velmi levný, minimálně úročený nebo vůbec neúročený uvěrový zdroj. Kromě toho na sebe vydělávají přes služby na běžné účty napojené: platební karty, převodní příkazy a podobně, které díky své četnosti znamenají pro banku téměř stejný přínos, jako poplatky za správu úvěrů.“
2/ Měsíční sledování splátek klientů
3/ Náklady spojené s měsíčním vyhotovením a zasíláním výpisů z účtu a ročním zasíláním potvrzení o zaplacených úrocích (na daňové odpočty)
Měsíční výpisy se ale zasílají i z běžných účtů a stavební spořitelny klientům vystavují potvrzení o výši zaplacených úroků také, ovšem zdarma. Samozřejmě, že zpracování výpisů i všech potvrzení něco stojí, ale jistě to nevysvětluje, proč jsou celkové poplatky tak vysoké.
Dále uváděné náklady jsou však spíše spojeny s finančními transakcemi a poštovními poplatky, které se však běžných účtů týkají také a dále jsou to náklady na operace či služby, které v průběhu celého trvání konkrétního hypotečního úvěru nastanou jen výjimečně, a nebo vůbec ne:
4/ Náklady na komunikaci s klienty
Tím je zřejmě myšleno především poštovné. Klienta, který v pořádku pravidelně splácí, banka zřejmě nijak často kontaktovat nebude.
5/ Transakce na úvěrovém účtu, např. provedení pravidelné splátky, mimořádné splátky, zabezpečení automatického inkasa z běžného účtu klienta a podobně
Transakcí na průměrném běžném účtu je měsíčně uskutečněno jistě mnohem více než jedna pravidelná splátka měsíčně. Pokud jde o první fázi hypotéky, tedy čerpání
Přehled nových poplatků, kterými spořitelny znevýhodňují starší smlouvy, naleznete ZDE. |
Pokud jde o mimořádné splátky hypotéky, tj. mimo termíny sjednané v úvěrové smlouvě, banky si za ně účtují velmi vysoké sankční poplatky. Ty mají sice za úkol nahradit ušlé úrokové výnosy, jistě by se do nich však úkony s tímto spojené také vešly. Kromě toho může být provedení této změny zatíženo i samostatným poplatkem, který se platí ještě navíc vedle sankční platby.
6/ Náklady spojené s pravidelnými změnami úrokové sazby po skončení doby fixace
Tato změna probíhá většinou jednou za tři až pět let, výjimečně jednou za rok, podle toho, jakou délku doby fixace úrokové sazby si klient zvolí. Probíhá často tím způsobem, že banka klientovi oznámí novou výši sazby, která bude platná po další stanovené období a pokud klient souhlasí, další akce není třeba provádět. Je nutné provést potřebné výpočty, to by však snad pro banku neměl být žádný náročný proces, když se hypotékami zabývá a dále zaslat klientovi dopis.
7/ Asistence a pomoc hypotečního poradce
Ta se uskutečňuje především ihned na počátku při uzavření smlouvy a tyto náklady by měly být hrazeny z dosti vysokých poplatků za posouzení žádosti a zpracování úvěru. Kromě toho se stanovení hodnoty nemovitosti odhadcem platí zvlášť jako další poplatek.
Některé z uvedených argumentů prostě jako obhajoba vysokých poplatků účtovaných bankami za správu hypotečních úvěrů neobstojí.
Co poplatek v praxi znamená pro klienta
Poplatek ve výši 100 až 200 korun měsíčně někdo nebude brát vůbec na zřetel, protože v porovnání s výší splátky hypotéky se víceméně ztratí. Při úvěru 1 mil. korun se splatností dvacet let činí při úrokové sazbě 5% měsíční splátka hypotéky 6 800 korun. Další stokoruna navíc někomu bude připadat již zanedbatelná. Mohla by však mít význam pro toho, kdo má příjem tak akorát na hranici, kterou banka bude ještě akceptovat.
Je zde však ale i jiné hledisko. Banky jako jeden z hlavních nástrojů, kterým se snaží získávat nové klienty, používají úrokovou sazbu. Kdo má nižší sazbu, vypadá výhodněji. Proto se v propagačních materiálech uvádějí minimální úrokové sazby, přestože reálně klient získá většinou sazbu vyšší. Přitom se zdůrazňuje rozdíl každé
FINCENTRUM HYPOINDEX |
Parametry úvěru | úvěr 1 mil. Kč | úvěr 5 mil. Kč | ||
výše úvěru | 1 000 000 | 1 000 000 | 5 000 000 | 5 000 000 |
doba splatnosti (roky) | 20 | 20 | 20 | 20 |
úroková sazba nominální | 5,00% | 5,36% | 5,00% | 5,07% |
poplatek (měsíční) | 200 | 0 | 200 | 0 |
měsíční splátka (v Kč) | 6 800 Kč | 6 800 Kč | 33 198 Kč | 33 197 Kč |
úroková sazba skutečná | 5,36% | 5,36% | 5,07% | 5,07% |
Poznámka: uvedená "skutečná" úroková sazba zde nebere v úvahu daňové odpočty, státní podporu ani vliv inflace, ukazuje pouze vliv poplatku na nominální úrokovou sazbu stanovenou v úvěrové smlouvě.
Proč si banky mohou dovolit mít poplatky za správu hypoték vysoké
Banky určitě těží mimo jiné z toho, že hypotéka je stále vnímána jako luxusnější produkt, který není pro každého. Tedy že takovéto poplatky již hrají pro klienta zanedbatelný výdaj, který kromě toho nebude považovat za důležité kritérium pro rozhodování, kterou banku si vybrat. Zájemci o úvěr jsou citlivější na úrokové sazby a na vstupní poplatky za vyřízení a sjednání úvěru. Proto také prozatím není důvod poplatky za správu úvěrů snižovat. Zvláště v současné situaci nízkých úrokových sazeb, kdy takovéto poplatky kromě úhrady nákladů na vedení úvěru pomáhají do určité míry kompenzovat snížení úrokových výnosů. Hypotéka tak pro nespecializované banky představuje luxusnější a výnosnější produkt, který se podílí na financování produktů dalších.
Kromě toho u běžných účtů, se kterými jsme zde hypotéky srovnávali, je také nutné vzít v úvahu, že slouží jako základní „vstupní“ produkt, který má přivést klienta do banky. Lze totiž očekávat, že klient, který si zřídí v určité bance běžný účet, si zde sjedná také další finanční produkty. Platební kartou počínaje, přes hypotéku až po stavební spoření u dceřiné spořitelny. Proto banky mají dobrý důvod k tomu, aby běžné účty nezatěžovaly příliš vysokými poplatky. Naopak hypotéky, stejně jako další úvěrové produkty, mají jinou funkci: ty mají bance zajistit příjmy a zisk.
Myslíte si, že jsou poplatky účtované bankami za správu hypotečních účtů přiměřené, nebo příliš vysoké? Jaký máte názor na argumenty, kterými banky výši poplatků zdůvodňují? Vadil by vám poplatek ve výši sto korun, nebo je podle vás zanedbatelný?