Spočítat si skutečnou cenu hypotéky není jednoduché

Pokud se chystáte požádat o hypotéku a porovnáváte různé nabídky bank, nestačí orientovat se pouze podle výše úrokové sazby. Je nutné zohlednit také všechny placené poplatky a zahrnout i státní podpory. Vypočítat skutečnou celkovou cenu hypotéky není tak jednoduché, jak by se mohlo na první pohled zdát.

Často můžeme volit z několika různých úvěrových příležitostí. Podle čeho si máme vybírat? Samozřejmě že se orientujeme dle požadavků banky na předložené množství podkladů, podle počtu ručitelů, podle doby vyřízení úvěru nebo podle sympatií, které k dané bance máme. Velice rádi bychom se rozhodli také podle ceny, kterou za hypoteční úvěr zaplatíme.

Kolik celkově zaplatíme?

Vezměme si jako příklad dvě možnosti čerpání hypotečního úvěru:

1. výše úvěru 1 mil. Kč se sazbou 6 % a dobou splatnosti 20 let a
2. výše úvěru 1 mil. Kč se sazbou 7 % a dobou splatnosti 15 let.

Stavební spoření zaplaťte dříve než loni! Více ZDE.

Snadno spočítáme, kolik za celou dobu splácení úvěru zaplatíme. V prvním případě činí splátka 7 164 Kč, v druhém 8 988 Kč. Celkem tak zaplatíme v prvním případě 1,7 mil. Kč, v druhém 1,6 mil. Kč. Dle tohoto porovnání zaplatíme u druhého úvěru méně než u prvního. Můžeme tak dojít k závěru, že druhá varianta je levnější, a to o celých 100 000 Kč.

Když si však ještě jednou prohlédneme zadání, vidíme, že první varianta má nižší úrokovou sazbu. My jsme přitom došli k tomu, že tato varianta je o 100 000 Kč dražší. To je trochu divný závěr. To bychom nečekali. Předpokládali jsme, že levnější bude pochopitelně ta varianta, která má nižší úrokovou sazbu. Kde se stala chyba?

Toto porovnání „kolik celkově zaplatíme“ nepočítá s časovou hodnotou peněz. Sčítá, kolik se celkově zaplatí, bez ohledu na to, kdy dané peníze vydáváme. Tato metoda dává stejnou váhu penězům, které jsou zaplaceny na počátku, jako penězům vydaným koncem doby splácení. Víme však, že tyto peníze mají vždy jinou reálnou hodnotu.

Tato metoda by vedla i k dalšímu paradoxu. Kdybychom měli možnost vzít si na 20 let úvěr za 1 % p.a., asi bychom to považovali za fantastickou nabídku. Úrok z půjčených peněz by nedosahoval ani výše inflace.

Splátka tohoto úvěru by činila 4 599 Kč a za 20 let bychom celkově zaplatili asi 1,1 mil. Kč. Půjčenou částku bychom tak „přeplatili“ o 100 000 Kč. Mohli bychom tak dojít k závěru, že úvěr je nevýhodný.

Víme však, že peníze dnes mají jinou hodnotu než za 10 nebo 20 let a že půjčka za 1 % ročně je velice výhodná. V reálném vyjádření bychom tak nezaplatili ani tolik, kolik jsme si půjčili.

Efektivní úrok

Také se můžeme setkat s případem, kdy potřebujeme srovnat úvěry:

1. výše 1 mil. Kč, splatnost 20 let, úroková sazba 6,1 %, poplatek za vyřízení úvěru 25 000 Kč, poplatek za vedení účtu není vybírán;
2. výše 1 mil. Kč, splatnost 20 let, úroková sazba 6,3 %, poplatek za vyřízení úvěru 9 000 Kč, poplatek za vedení účtu 200 Kč měsíčně.

Jak srovnat tyto úvěry?

Banky překotně zlevňují hypotéky. Čtěte ZDE.

Často se setkáváme se srovnáním: „První varianta má nižší úrok a nižší poplatek za vedení účtu, druhá varianta má nižší poplatek za vyřízení úvěru. První varianta vyhrála na body 2 : 1, proto je lepší.“ Nebo se pouze sepíší výhody a nevýhody každé z variant, a pak se řekne, ať se klient rozhodne sám, jestli mu je milejší platit vyšší poplatek za vedení účtu, nebo vyšší poplatek za vyřízení úvěru. Klient by většinou platil raději to, co je pro něho levnější.

V těchto případech je nejlepší počítat u daných úvěrů s efektivním úrokem. Efektivní úrok je v tomto případě totéž co vnitřní míra výnosnosti. U spotřebitelského úvěru se používá „roční procentní sazba nákladů“ (RPSN).

Efektivní úrok v jednom jediném čísle zohledňuje všechny náklady s úvěrem spojené. Zohledňuje nejen splátku, která závisí na úrokové sazbě, ale i poplatek za vedení účtu nebo za vyřízení úvěru. Stejně tak zohledňuje všechny státní podpory.

Spočítáme-li u úvěru efektivní úrok, znamená to totéž, jako bychom měli úvěr s daným (efektivním) úrokem a již neplatili žádné další platby ani nedostávali žádné podpory. Všechny další náklady a podpory jsou obsaženy právě v tomto efektivním úroku.

Výpočet efektivního úroku není triviální záležitostí. K jeho výpočtu se dobře hodí program Excel nebo jiný specializovaný software. Při výpočtu hledáme takovou diskontní míru, aby současná hodnota všech plateb byla rovna počáteční výši úvěru. Přesně tento postup je použit ve funkci „Míra výnosnosti“ v programu Excel.

Konkrétní příklady stanovení efektivního úroku si ukážeme v následujícím dílu našeho seriálu.

Podle jakých kritérií byste si vybírali hypotéku? Počítali jste si někdy při srovnávání několika úvěrů efektivní úrok? 

Ukázky z knihy Petra Syrového: Financování vlastního bydlení
1. díl: Je výhodnější nájemní, či vlastní bydlení?
2. díl: Jednorázový vklad, nebo pravidelné spoření?
3. díl: Vyplatí se překlenovací úvěr?
4. díl: Víte, kolik můžete ušetřit na hypotéce?	5. díl: Úroky z hypotéky snižují daně

---

Úryvek je z knihy "Financování vlastního bydlení" vydané nakladatelstvím Grada Publishing, které vydává další publikace v edici FINANCE jako např:
Naučte se investovat
Povinné ručení - otázky a odpovědi