Stavební spořitelny se snaží konkurovat hypotečním bankám a nabízet úvěry, které by byly s hypotékami srovnatelné. Chtějí především odstranit hlavní nevýhodu stavebního spoření spočívající v tom, že na získání řádného úvěru je nutné čekat několik let. Nejdříve musí klient naspořit určenou akontaci úvěru, ta nejčastěji činí 40 procent z cílové částky.
Jelikož se zároveň musí dosáhnout stanovené výše hodnotícího čísla, k přidělení řádného úvěru dochází při pravidelném spoření většinou nejdříve po pěti letech. Vložení jednorázového vkladu na účet ihned na začátku po sjednání smlouvy přidělení úvěru urychlí, minimální čekací doba však stále činí alespoň dva roky (to je stanovené zákonem). Proto spořitelny klientům nabízejí takové překlenovací úvěry, které lze čerpat stejně jako hypotéku víceméně ihned.
Ovládáte rádi své finance pohodlně přes telefon? Znáte jej? Otestujte se!
Kritizujete své podřízené, kolegy? Zkoušíte to i na nadřízené? Tlučete je svými argumenty?
Je velký rozdíl, jestli pračku naplníte práškem za tři koruny, nebo za jedenáct.
Oproti hypotečním úvěrům má stavební spoření několik výhod, například pevné úrokové sazby či možnost kdykoli úvěr splatit bez sankčních poplatků. U stavební spořitelny by mohl projít i žadatel s příjmy, které se hypoteční bance zdají nedostatečné. Mnohem nižší jsou také poplatky za vedení účtu. Samozřejmě nesmíme zapomenout na největší výhodu stavebního spoření, a tou je státní podpora. Jak je to tedy s výhodností překlenovacích úvěrů z pohledu nákladů? Zaplatí klient více bance za hypotéku, nebo stavební spořitelně za překlenovací úvěr?
Překlenovací úvěry s nulovou akontací
Jako alternativu k hypotékám nabízejí stavební spořitelny speciálně překlenovací úvěry s nulovou akontací. Jejich vlastnosti jsme rozebírali v komentáři, který naleznete zde, konkrétně byl jako příklad uveden nový překlenovací úvěr od Modré pyramidy (dříve VSS KB) nazvaný Hypoúvěr.
 |
Drží hypoteční banky klienta v zajetí? Banka může úročení hypotéky nepříjemně zvýšit. Čtěte ZDE. |
Hypoúvěr a jeho srovnání s hypotékou
Spořitelnou stanovené parametry Hypoúvěru naleznete zde! Jako příklad pro srovnání s hypotékou bylo zvoleno následující zadání. K vyčíslení výše daňových odpočtů uvažujeme poplatníka s 20% daní z příjmů.
Překlenovací úvěr Hypoúvěr od Modré pyramidy:
- cílová částka 1 mil. korun (tuto sumu klient dostane od spořitelny vyplacenu), tomu odpovídá řádný úvěr ve výši přibl. 600 tis. korun
- úroková sazba 4,7 % (zafixována je však netradičně pouze na šest let),
- nulový počáteční vklad, pravidelné dospořování ve výši 2 000 korun měsíčně až do naspoření 40 % cílové částky,
- splátka řádného úvěru 6 000 korun (výše této splátky je dána tarifní variantou, zde byla zvolena standardní varianta, u které činí úroková sazba řádného úvěru 5 % a splátka je stanovena ve výši 0,6 % z cílové částky),
- poplatky podle aktuálního sazebníku MP
- smlouva se státní podporou
Výše uvedenému zadání odpovídající hypotéka:
- výše úvěru 1 mil. korun,
- úroková sazba 4,7 % (uvažujeme neměnnou po celou dobu splácení), splácení anuitní,
- doba splatnosti 293 měsíce – to proto, že fáze překlenovacího úvěru bude při pravidelném spoření trvat 166 měsíců a poté fáze řádného úvěru 127 měsíců,
- poplatky v „obvyklé“ výši – zvoleno 8 000 korun vstupní poplatek, 150 korun měsíčně za vedení účtu
- neuvažujeme státní podporu, v současné době je nulová
| Základní parametry "Hypoúvěru" od MP a zvoleného hypotečního úvěru | |||
| Překlenovací úvěr | Řádný úvěr | Hypoteční úvěr | |
| výše úvěru | 1 mil. Kč | 590 900 Kč | 1 mil. Kč |
| doba splácení (měsíce) | 166 | 127 | 293 |
| úroková sazba | 4,7% | 5% | 4,7% |
| měsíční platba | 5 917 Kč* | 6 000 Kč | 5 744 Kč |
| poplatek za vedení účtu (měsíčně) | 2 x 25 Kč** | 25 Kč | 150 Kč |
| poplatek za sjednání úvěru | 12 500*** | zdarma | 8 000 |
Poznámky: *zahrnuje úroky 3 917 Kč a dospořování 2 000 Kč; **platí se za překlenovací úvěr i spořicí účet; *** 1 % z CČ za sjednání smlouvy + poplatek za sjednání překlen. úvěru; poplatky za sjednání hypotéky 1 mil. Kč by se v současnosti pohybovaly od 4 do 10 tis. korun
Jak probíhá splácení úvěrů
Ve fázi překlenovacího úvěru, která potrvá téměř 14 let, z něj bude klient spořitelně platit úroky, nebude jej však umořovat. Proto budou celkové úroky vyšší než v případě, kdy se úvěr postupně splácí hned od počátku, jak je tomu u hypotečních úvěrů. Celkové náklady se tedy zvýší, klient tím však získá vyšší daňové odpočty. (Zaplacené úroky z úvěrů ze stavebního spoření i z hypoték si lze každoročně odečítat od daňového základu). Zároveň v této fázi klient dospořuje a čeká na "řádný", tj. přidělený úvěr, na spořicí účet se mu připisují úroky a státní podpora. Pokud jde o poplatky, platí klient zároveň za vedení překlenovacího úvěru i spořicího účtu.
Po přidělení řádného úvěru je jím a naspořenou částkou překlenovací úvěr jednorázově splacen. Poté klient splácí řádný úvěr, splátka se odvozuje z výše cílové částky. Platí se již jen poplatek za vedení úvěru. Výsledky ukazuje následující tabulka:
|
Stavební spoření - Hypoúvěr od Modré pyramidy | |||
| Překlenovací úvěr | Řádný úvěr | Součet | |
| vstupní poplatky | 12 500 | 0 | 12 500 |
| poplatky za vedení účtů | 8 300 | 3 175 | 11 475 |
| součet měsíčních plateb | 980 222 | 762000 | 1 742 222 |
| úroky ze spoření (2 % p.a.) | -54 240 | - | -54 240 |
| státní podpora | -38 988 | -3 000 | -41 988 |
| daňové odpočty | -130 044 | -34 085 | -164 129 |
| celkově zaplaceno | 777 750 | 728 090 | 1 505 840 |
Zdroj: Modrá pyramida
U hypotéky se úvěr začíná splácet ihned po jeho vyčerpání, anuitní splátka je po celou dobu neměnná a obsahuje v sobě úrok i úmor.
| Hypoteční úvěr | |
| vstupní poplatek | 8 000 |
| poplatky za vedení účtu | 43 950 |
| součet měsíčních plateb | 1 682 958 |
| úroky ze spoření | - |
| státní podpora | - |
| daňové odpočty | -136 592 |
| celkově zaplaceno | 1 598 316 |
Zdroj: Fincentrum
Výsledky příkladu
Z tabulek je vidět, že za překlenovací úvěr (spolu s řádnýmúvěrem) zaplatíme celkově o 92 476 korun méně než za hypotéku. Pokud však sečteme to, co celkově zaplatíme bance či spořitelně během celého splácení bez započtení všech „slev“, vyjde nám, že do spořitelny jsme zaslali o 31 289 korun více než do banky. Kde se tedy vzal ten lepší výsledek u stavebního spoření?
Může za něj pomoc státu a dále úroky za čtrnáct let spoření. Vzhledem k tomu, že na úrocích z úvěru se zaplatilo mnohem více u stavebního spoření než u hypotéky kvůli čtrnáctiletému neumořování překlenovacího úvěru (o 137 690 korun), jsou tu vyšší i daňové odpočty, a to o 27 538 korun.
K těmto vyšším daňovým odpočtům se přidává státní podpora s úroky od stavební spořitelny (viz tabulka), vše to celkově činí 123 766 korun, kterých je dosaženo jaksi navíc při srovnání s hypotékou. Když od těchto 123 766 korun odečteme onu výše uvedenou částku 31 289 korun (o kterou jsme zaplatili na úrocích a poplatcích více spořitelně než bance), získáme rozdíl 92 477 koruny, což je přesně ta částka, o kterou nám celková cena stavebního spoření vyjde levněji než hypotéka.
Je tedy vidět, že se na výhodnosti úvěrování stavebním spořením významně podílí státní rozpočet V tomto příkladu konkrétně 66 525 korunami. Zbytek doplní stavební spořitelna z úroků z úspor, ne však celých na účtu připsaných 54 240 korun, ale pouze 22 951 korun. (Zbytek je ta navíc inkasovaná částka 31 289 korun.)
(54 240 úroky z úspor + 41 988 státní podpora + 164 129 daňové odpočty = 92 477 úspora oproti hypotéce + 31 289 inkasovaná spořitelnou na poplatcích a úrocích z úvěru)
Čemu byste dali přednost vy? Myslíte si, že jsou překlenovací úvěry od stavebních spořitelen výhodnější než hypotéky? Máte s tím nějaké praktické zkušenosti?
