Cíl
Prodat stávající družstevní byt (1+1, 30m2, prodejní cena cca 600 000 Kč). Za peníze z prodeje bytu a úvěr koupit již vybraný byt v osobním vlastnictví (2+1, 52m2, kupní cena 1 050.000,-).
Možnosti
Ticháčkovi mohou ručit za úvěr novým bytem a vzhledem k tomu, že budou mít větší část peněz z vlastních zdrojů, nebude zajištění úvěru nemovitostí představovat problém. Do narození potomka je ani jejich bonita (schopnost splácet úvěr) nebude omezovat ve výběru vhodného řešení. K získání zbylých 450 000 Kč jsou použitelné v podstatě 3 možnosti: hypoteční úvěr, překlenovací úvěr ze stavebního spoření, a překlenovací úvěr ze stavebního spoření s proměnou výší úrokové sazby.
Všechny 3 varianty jsou zajištěné nemovitostí bez nutnosti počátečního vkladu (cílové částky u SS 452 000 Kč), u všech je nezbytný odhad nemovitosti (ten může stát 2 000 Kč - 5 000 Kč potřebují ho však i prodávající, takže se o náklady na jeho pořízení mohou podělit). Protože očekávají v nejbližší době pokles svých příjmů (příspěvek v mateřství cca 4 000 Kč), upřednostňují co možná nejnižší splátku. Při výši splátky není počítáno s odpočty úroků ze základu daně, neboť se v jednotlivých variantách liší jen nepatrně a jejich podoba v následujících letech je s blížícími se volbami nejasná.
Hypoteční úvěr ve výši 455 000 Kč (5 000 Kč je poplatek bance ze vyřízení) může být maximálně na 30 let a při 5-ti leté fixaci (úrok v našem případě 3,9% p.a., který se může po 5-ti letech fixace změnit, a to oběma směry) je pak měsíční splátka 2 149 Kč. Ke splátce je třeba připočítat 100 Kč měsíčně za vedení úvěrového účtu. Celkem by Ticháčkovi zaplatili 810 000 Kč(není to však celková cena úvěru, neboť nezohledňuje časovou cenu peněz – jedná se o prostý součet měsíčních nákladů).
Překlenovací úvěr ze stavebního spoření s cílovou částkou 452 000Kč (2 000 Kč poplatek za vyřízení úvěru, poplatek za navýšení stávající smlouvy je zahrnut ve splátkách). Petr Ticháček již má stavební spoření uzavřeno od roku 2003. Na smlouvě má naspořeno 40 000 Kč a „staré“ podmínky pro získání státní podpory (především státní podporu 25% z vložených peněz a 5 let po které musí smlouva trvat). Úvěr ze stavebního spoření má konstantní úrokovou sazbu, proto jsou dnes vypočtené splátky platné po celou dobu trvání úvěru. Měsíční zatížení by po 8 let činilo 2 920 Kč (1 620 Kč splátka meziúvěrových úroků a 1.300,- dospořování pro přidělení řádného úvěru) a dalších 10 let by splátka řádného úvěru byla ve výši 2 638 Kč. Celkem by Ticháčkovi zaplatili 620 000 Kč (opět to není celková cena úvěru jako u hypotéky - jsou v ní však zahrnuty státní podpory a úroky z vkladů).
Překlenovací úvěr ze stavebního spoření s proměnou výší úrokové sazby je novinka, kterou připravily některé stavební spořitelny jako přímou konkurenci hypotékám. Na rozdíl od standardního úvěru má úrokovou sazbu garantovanou jen 6 let, ale naopak má delší splatnost (až 29 let). Cílová částka je opět 452 000 Kč (2 000 Kč poplatek za vyřízení úvěru, poplatek za navýšení stávající smlouvy je zahrnut ve splátkách). Měsíční zatížení by bylo 11 let 2 433 Kč (1 733 Kč splátka meziúvěrových úroků a 700 Kč dospořování pro přidělení řádného úvěru) a dalších 15 let by splátka řádného úvěru činila 1 732 Kč. Celkem by Ticháčkovi zaplatili 750 000 Kč (opět to není celková cena úvěru jako u hypotéky - jsou v ní však promítnuty státní podpory a úroky z vkladů).
Řešení
 |
Aktuální ceny bytů a nájemného v ČR. Více na CENYBYTU.IDNES.CZ |
Základem mého doporučení je právě kombinace v podobě hypotéky, kdy bude rozdíl oproti splátce úvěru ze stavebního spoření (rozdíl se v průběhu let bude měnit od 771 Kč po 1 520 Kč) spořen na stavební spoření. Vždy při výročí fixace byly úspory na stavebním spoření vybrány a jimi by byla částečně umořena hypotéka (a tím sníženy její další splátky). Tímto způsobem se sníží zaplacená suma na pouhých 595 000 Kč a hypotéka bude splacena za 17 let.
Kombinace hypotéky a stavebního spoření má několik výhod: povinná splátka je jen hypotéka, spoření do stavebního spoření se může v případě potíží (ztráta zaměstnání, úraz, dlouhodobá nemoc) snížit až na 0 Kč. Tím, že se spoří mimo úvěr, navíc existuje rezerva (v jednotlivých cyklech až 100 000 Kč), z které je možné hradit splátky úvěru a tak je finančně tato varianta jednoznačně nejvýhodnější (pokud nedojde k dramatické změně úrokových sazeb, což je nepravděpodobné vzhledem k členství ČR v EU).
Při řešení budoucího bydlení nelze vynechat ani ostatní finanční toky a lze hledat rezervy i v jiných produktech, které rodina využívá (nebo naopak nevyužívá). Je dobré, že Petr myslí na zabezpečení stáří, ale v jeho situaci je prioritní v nejbližších letech vyřešit úvěr, proto by měl snížit své penzijní připojištění na 100 Kč měsíčně. Naopak by měl myslet na zajištění rodiny v případě nepříznivých okolností (především vážný úraz, smrt). Dostatečné zajištění může „koupit“ za 100 + 300 Kč (plnění 2.400.000,- při plné invaliditě následkem úrazu a 700 000 Kč v případě smrti).
Jana v nejbližší době nebude mít příjem, který by byl rozhodující pro splácení úvěru, proto by se měla zbavit platby životní pojistky (zakonzervováním nebo jejím zrušením) a ušetřené prostředky raději směřovat na nové stavební spoření (vytváření větších rezerv).
Rady a tipy
-
Porovnejte si více možností, které se na trhu nabízejí
-
Větší variabilita je důležitá - úvěr není na krátkou dobu
-
Z vytvořené rezervy můžete financovat i jiné aktuální potřeby – úvěr na bydlení je většinou o hodně levnější
-
Nebojte se netradičních řešení a více produktů.
 |
Máte nárok na úvěr ze stavebního spoření? Kolik vám mohou spořitelny půjčit, pokud máte spíše nižší příjem? Přečtěte si naše aktuální téma. |
reklama
s nejefektivněji hospodařícím penzijním fondem na trhu.
