Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Vlastní byt versus nájem. Hlavní roli hraje lokalita

aktualizováno  0:01
Ceny nemovitostí v posledním roce výrazně vzrostly a pořízení vlastního bytu či domu je v některých oblastech velmi nákladné. V místech s přehřátými cenami je rozdíl v měsíčních nákladech na bydlení ve vlastním a v pronajatém bytě velmi výrazný.

Bydlení v pronajatém bytě je flexibilnější, ve vlastním jistější | foto: Realitní kancelář Skanska

Financování bydlení úvěrem neznamená pouze splátku

Nemovitosti určené na bydlení si lidé v současnosti většinou pořizují s využitím hypotečních úvěrů či úvěrů od stavebních spořitelen. Ten, kdo uvažuje o úvěru, však rozhodně nesmí zapomenout, že bude muset na bydlení vynaložit ještě další částky. Jde především o náklady za vodu, teplo, elektřinu. V bytovém domě je třeba dále hradit příspěvky do fondu oprav, úhrady za správu domu a služby. Příspěvek do fondu oprav může být u novostaveb nízký, u starších domů, které potřebují rekonstrukci, však může dosahovat i několika tisíc korun měsíčně. Stejně tak majitelé rodinných domů by si měli tvořit rezervu, kterou budou moci v budoucnu využít k opravám a rekonstrukcím.

S úvěrem jsou navíc spojeny ještě další náklady. Kromě samotné splátky musí dlužník platit poplatky za vedení úvěru (v současnosti 150 korun měsíčně) a případně také životní pojištění. Většina bank jej povinně nevyžaduje, rozhodnutí je na klientovi. I u nejlevnějších pojištění je třeba počítat s pojistným minimálně kolem tří až čtyř set korun. V každém případě však musí být pojištěna nemovitost, která slouží jako zástava. Vlastník bytu či domu platí také daň z nemovitosti. Uvedené částky nejsou nijak vysoké, ale při rozhodování, zda hypotéku ano, či ne, je dobré je vzít v úvahu.

Hypotéku je nutné předem dobře zvážit

Banky se snaží zájemcům o úvěr vyjít vstříc a poskytnou ji někdy i těm, kterým bude její splácení pravděpodobně činit potíže. Jestliže bance stačí, aby klientovi po odečtení splátky z jeho čistého příjmu zbyla částka ve výši životního minima navýšená o nějakou ne příliš vysokou rezervu, pak po zaplacení ostatních nákladů za bydlení bude mít dlužník možná potíže s tím, z čeho platit všechny ostatní výdaje.

Zájemci o bydlení, kteří sice hypotéku mohou získat, ale její splácení je bude příliš zatěžovat, by měli uvažovat raději o nájmu. Pokud chtějí vlastnit nemovitost, mohou hypotéku odložit třeba na později, pokud se jejich finanční situace zlepší. Do této kategorie budou patřit především mladí lidé, kteří hledají své první bydlení. V jejich případě bývá nájem výhodnějším řešením, a to nejen z finančního hlediska. Nájemní bydlení je mnohem flexibilnější. Přestěhovat se za prací nebo do lepšího bytu je jednodušší, než když je nutné rychle prodat nemovitost.

Navíc snaha koupit si byt do osobního vlastnictví za každou cenu, v situaci, kdy si dlužník nemůže dovolit příliš vysoký úvěr, znamená hledat nemovitost levnější, tedy menší, starší nebo v horší lokalitě. Při stejně vysokých či nižších nákladech na bydlení v nájmu je pak většinou možné bydlet v lepším bytě.

Bydlet v pronajatém bytě bývá levnější

Tak je tomu v současnosti, jak je vidět i z následující tabulky s údaji o cenách bytů a nájmech od Institutu regionálních informací. Tržní nájmy rostou v posledních letech pomaleji než ceny bytů a v některých oblastech dokonce mírně klesají. Naopak ceny nemovitostí se během posledního roku zvýšily velmi výrazně. V mnoha městech vzrostly až o dvacet či třicet procent, nejvíce podražily byty na severu Moravy. Navíc náklady na pořízení bytu či domu do osobního vlastnictví nyní zvyšují rostoucí úrokové sazby hypoték.

Především v Praze je rozdíl mezi výší nájemného a splátkou hypotéky (ke které je třeba přičíst další náklady) velmi výrazný. V ostatních městech jsou rozdíly mnohem menší a dá se říci, že čím nižší jsou ceny nemovitostí v dané oblasti, tím více se náklady na vlastnické a nájemní bydlení k sobě přibližují. V místech s nejlevnějšími nemovitostmi je splátka hypotéky dokonce nižší než tržní nájemné.

Ceny bytů a tržní a regulované nájemné ve vybraných městech (řazeno dle ceny bytu)
Jde o standardní byt, s podlahovou plochou 68 m2, opotřebení cca 40 %, v osobním vlastnictví i družstevní
Splátka hypotéky na 100 % ceny bytu, se splatností 20 let a úrokovou sazbou 4,93 %
Město či městská část Tržní nájem (Kč) Regul. nájem (Kč) Tržní cena standardního bytu (Kč) Splátka hypotéky (20 let, 4,93 %)
Praha - Vinohrady 9792 3227

3 580 000

23 488
Praha - Dejvice, Střešovice 9656 3378

3 158 000

20 719
Praha - Smíchov, Motol 9384 3227 2 879 000 18 889
Praha - Žižkov, Holešovice 9180 3227 2 651 000 17 393
Praha - Háje, Chodov 9996 3227 2 535 000 16 632
Brno město 8500 2442

1 879 000

12 328
Mladá Boleslav 8092 1456 1 747 000 11 462
Kladno 7344 1709 1 657 000 10 871
Plzeň 6324 2109 1 490 000 9776
Ostrava 7208 1773 1 057 000 6935
Ústí nad Labem 3468 1293

484 000

3175
Zdroj: Institut regionálních informací
Údaje: srpen 2007; sazba 4,93 % je hodnota Fincentrum Hypoindexu ze srpna 2007; města jsou v tabulce řazena podle výše ceny nemovitosti

Výhody a nevýhody vlastnického a nájemního bydlení

Dosud jsme srovnávali pohled na bydlení ve vlastním bytě a v nájmu z pohledu toho, kdo se musí zabývat otázkou, zda si vlastní nemovitost a zatížení úvěrem může dovolit, nebo ne. V případě, kdy jej finanční situace nijak zásadně nesvazuje, má možnost porovnávat výhody a nevýhody nájemního a vlastnického bydlení i z jiných hledisek.

Zabezpečení na stáří

Jednoznačnou a často největší výhodou vlastnictví nemovitosti je zabezpečení do budoucna, na dobu, kdy již člověk není výdělečně činný. I v případě, kdy by cena jeho bytu či domu byla v budoucnosti v porovnání s jinými nemovitostmi nízká, nikdy nebude nulová (byla-li pojištěna). Minimálně bude mít kde bydlet, nebo může byt prodat. Kdo bydlí v pronajatém bytě, bude muset platit nájemné i ve stáří. Majiteli bytu po splacení hypotéky tyto starosti odpadnou.

Kdo nevlastní nemovitost, může si zajištění na stáří vytvořit spořením či investováním volných prostředků, které by jinak vynaložil na pořízení nemovitosti a splácení úvěru. Úspory jsou však v dlouhém období několika desítek let méně bezpečným aktivem než nemovitost. Mohou je ohrozit nečekané události, jako je vysoká inflace, krach banky či fondu, měnová krize, politická rozhodnutí. U investic je zase zvýšené riziko, že výsledek nebude takový, jaký měl být. Diverzifikace volných prostředků mezi spořicí produkty a různé typy investičních nástrojů by měla být samozřejmostí.

Flexibilita versus jistota

Někdo dává přednost nájmu ne z finančních důvodů, ale proto, že více vyhovuje jeho životnímu stylu. Nechce být vázaný na jedno místo, nechce mít starosti s údržbou nemovitosti, nechce přesvědčovat sousedy, aby přispívali na opravu rozpadajícího se domu, nechce se dlouhodobě zadlužit hypotékou.

Na druhou stranu nájemníkovi neustále hrozí, že jej majitel vystěhuje, protože třeba bude chtít byt využívat jinak. Během výpovědní doby si tak bude muset narychlo hledat nové bydlení, což může být problém třeba u rodiny s dětmi. Majitel také nemusí prodloužit nájemní smlouvu, což opět znamená stěhování, nebo může nájemníka v užívání bytu různě omezovat: nemusí povolit provádění úprav v bytě, může omezit spotřebu vody, tepla, počet osob v bytě. Pokud nájemní byty vlastní obec, je možné, že je bude chtít v budoucnosti privatizovat, a tím se situace nájemníků opět může zásadně změnit.

Kdo bydlí ve vlastním, má jistotu, že se jej taková rizika netýkají. Na druhou stranu se musí o svou nemovitost starat a v bytovém domě může mezi jeho obyvateli docházet k rozporům v otázkách správy a údržby domu.

Družstevní bydlení

Na pomezí mezi nájemním bydlením a osobním vlastnictvím jsou družstevní byty, kde je družstevník pouze nájemníkem, ale zároveň vlastníkem družstevního podílu. O svém bytě si většinou může rozhodovat tak jako vlastní majitel a zároveň správu domu a vše s tím spojené zajišťuje bytové družstvo. Společenství vlastníků jednotek, která vznikají v domech s byty v osobním vlastnictví, takovou tradici nemají a potýkají se s problémy častěji než tradiční bytová družstva.



Hlavní zprávy

Další z rubriky

Ilustrační snímek
Pojistku změnil v pravý čas. Na boj s nemocí bude mít milion korun

Martinovi je 33 let a pracoval jako skladník. Teď je na rodičovské dovolené s malým synem. Zda se do práce vrátí, je nejisté. Jeho život totiž zkomplikovala...  celý článek

Ilustrační snímek
Když se sport stane neúmyslným viníkem. Situace, které stojí peníze

K nehodě dojde snadno. Stačí se vrhnout na sport a aktivity, na které je čas jen o dovolené či o víkendu. Škodu pak můžete způsobit nejen sobě, ale i jiným...  celý článek

Ilustrační snímek
Častý omyl Čechů: evidenční list důchodového pojištění je k ničemu

Ne každý doklad patří do koše. Pokud jste zaměstnaní a vyhodíte evidenční list důchodového pojištění, který vám vystaví každý rok váš zaměstnavatel, děláte...  celý článek

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.