Financování bydlení úvěrem neznamená pouze splátku
Nemovitosti určené na bydlení si lidé v současnosti většinou pořizují s využitím hypotečních úvěrů či úvěrů od stavebních spořitelen. Ten, kdo uvažuje o úvěru, však rozhodně nesmí zapomenout, že bude muset na bydlení vynaložit ještě další částky. Jde především o náklady za vodu, teplo, elektřinu. V bytovém domě je třeba dále hradit příspěvky do fondu oprav, úhrady za správu domu a služby. Příspěvek do fondu oprav může být u novostaveb nízký, u starších domů, které potřebují rekonstrukci, však může dosahovat i několika tisíc korun měsíčně. Stejně tak majitelé rodinných domů by si měli tvořit rezervu, kterou budou moci v budoucnu využít k opravám a rekonstrukcím.
S úvěrem jsou navíc spojeny ještě další náklady. Kromě samotné splátky musí dlužník platit poplatky za vedení úvěru (v současnosti 150 korun měsíčně) a případně také životní pojištění. Většina bank jej povinně nevyžaduje, rozhodnutí je na klientovi. I u nejlevnějších pojištění je třeba počítat s pojistným minimálně kolem tří až čtyř set korun. V každém případě však musí být pojištěna nemovitost, která slouží jako zástava. Vlastník bytu či domu platí také daň z nemovitosti. Uvedené částky nejsou nijak vysoké, ale při rozhodování, zda hypotéku ano, či ne, je dobré je vzít v úvahu.
Hypotéku je nutné předem dobře zvážit
Banky se snaží zájemcům o úvěr vyjít vstříc a poskytnou ji někdy i těm, kterým bude její splácení pravděpodobně činit potíže. Jestliže bance stačí, aby klientovi po odečtení splátky z jeho čistého příjmu zbyla částka ve výši životního minima navýšená o nějakou ne příliš vysokou rezervu, pak po zaplacení ostatních nákladů za bydlení bude mít dlužník možná potíže s tím, z čeho platit všechny ostatní výdaje.
Zájemci o bydlení, kteří sice hypotéku mohou získat, ale její splácení je bude příliš zatěžovat, by měli uvažovat raději o nájmu. Pokud chtějí vlastnit nemovitost, mohou hypotéku odložit třeba na později, pokud se jejich finanční situace zlepší. Do této kategorie budou patřit především mladí lidé, kteří hledají své první bydlení. V jejich případě bývá nájem výhodnějším řešením, a to nejen z finančního hlediska. Nájemní bydlení je mnohem flexibilnější. Přestěhovat se za prací nebo do lepšího bytu je jednodušší, než když je nutné rychle prodat nemovitost.
Navíc snaha koupit si byt do osobního vlastnictví za každou cenu, v situaci, kdy si dlužník nemůže dovolit příliš vysoký úvěr, znamená hledat nemovitost levnější, tedy menší, starší nebo v horší lokalitě. Při stejně vysokých či nižších nákladech na bydlení v nájmu je pak většinou možné bydlet v lepším bytě.
Bydlet v pronajatém bytě bývá levnější
Tak je tomu v současnosti, jak je vidět i z následující tabulky s údaji o cenách bytů a nájmech od Institutu regionálních informací. Tržní nájmy rostou v posledních letech pomaleji než ceny bytů a v některých oblastech dokonce mírně klesají. Naopak ceny nemovitostí se během posledního roku zvýšily velmi výrazně. V mnoha městech vzrostly až o dvacet či třicet procent, nejvíce podražily byty na severu Moravy. Navíc náklady na pořízení bytu či domu do osobního vlastnictví nyní zvyšují rostoucí úrokové sazby hypoték.
Především v Praze je rozdíl mezi výší nájemného a splátkou hypotéky (ke které je třeba přičíst další náklady) velmi výrazný. V ostatních městech jsou rozdíly mnohem menší a dá se říci, že čím nižší jsou ceny nemovitostí v dané oblasti, tím více se náklady na vlastnické a nájemní bydlení k sobě přibližují. V místech s nejlevnějšími nemovitostmi je splátka hypotéky dokonce nižší než tržní nájemné.
3 580 000 3 158 000 1 879 000 484 000
Zdroj: Institut regionálních informací
Ceny bytů a tržní a regulované nájemné ve vybraných městech (řazeno dle ceny bytu)
Jde o standardní byt, s podlahovou plochou 68 m2, opotřebení cca 40 %, v osobním vlastnictví i družstevní
Splátka hypotéky na 100 % ceny bytu, se splatností 20 let a úrokovou sazbou 4,93 %
Město či městská část
Tržní nájem (Kč)
Regul. nájem (Kč)
Tržní cena standardního bytu (Kč)
Splátka hypotéky (20 let, 4,93 %)
Praha - Vinohrady
9792
3227
23 488
Praha - Dejvice, Střešovice
9656
3378
20 719
Praha - Smíchov, Motol
9384
3227
2 879 000
18 889
Praha - Žižkov, Holešovice
9180
3227
2 651 000
17 393
Praha - Háje, Chodov
9996
3227
2 535 000
16 632
Brno město
8500
2442
12 328
Mladá Boleslav
8092
1456
1 747 000
11 462
Kladno
7344
1709
1 657 000
10 871
Plzeň
6324
2109
1 490 000
9776
Ostrava
7208
1773
1 057 000
6935
Ústí nad Labem
3468
1293
3175
Údaje: srpen 2007; sazba 4,93 % je hodnota Fincentrum Hypoindexu ze srpna 2007; města jsou v tabulce řazena podle výše ceny nemovitosti
Výhody a nevýhody vlastnického a nájemního bydlení
Dosud jsme srovnávali pohled na bydlení ve vlastním bytě a v nájmu z pohledu toho, kdo se musí zabývat otázkou, zda si vlastní nemovitost a zatížení úvěrem může dovolit, nebo ne. V případě, kdy jej finanční situace nijak zásadně nesvazuje, má možnost porovnávat výhody a nevýhody nájemního a vlastnického bydlení i z jiných hledisek.
Zabezpečení na stáří
Jednoznačnou a často největší výhodou vlastnictví nemovitosti je zabezpečení do budoucna, na dobu, kdy již člověk není výdělečně činný. I v případě, kdy by cena jeho bytu či domu byla v budoucnosti v porovnání s jinými nemovitostmi nízká, nikdy nebude nulová (byla-li pojištěna). Minimálně bude mít kde bydlet, nebo může byt prodat. Kdo bydlí v pronajatém bytě, bude muset platit nájemné i ve stáří. Majiteli bytu po splacení hypotéky tyto starosti odpadnou.
Kdo nevlastní nemovitost, může si zajištění na stáří vytvořit spořením či investováním volných prostředků, které by jinak vynaložil na pořízení nemovitosti a splácení úvěru. Úspory jsou však v dlouhém období několika desítek let méně bezpečným aktivem než nemovitost. Mohou je ohrozit nečekané události, jako je vysoká inflace, krach banky či fondu, měnová krize, politická rozhodnutí. U investic je zase zvýšené riziko, že výsledek nebude takový, jaký měl být. Diverzifikace volných prostředků mezi spořicí produkty a různé typy investičních nástrojů by měla být samozřejmostí.
Flexibilita versus jistota
Někdo dává přednost nájmu ne z finančních důvodů, ale proto, že více vyhovuje jeho životnímu stylu. Nechce být vázaný na jedno místo, nechce mít starosti s údržbou nemovitosti, nechce přesvědčovat sousedy, aby přispívali na opravu rozpadajícího se domu, nechce se dlouhodobě zadlužit hypotékou.
Na druhou stranu nájemníkovi neustále hrozí, že jej majitel vystěhuje, protože třeba bude chtít byt využívat jinak. Během výpovědní doby si tak bude muset narychlo hledat nové bydlení, což může být problém třeba u rodiny s dětmi. Majitel také nemusí prodloužit nájemní smlouvu, což opět znamená stěhování, nebo může nájemníka v užívání bytu různě omezovat: nemusí povolit provádění úprav v bytě, může omezit spotřebu vody, tepla, počet osob v bytě. Pokud nájemní byty vlastní obec, je možné, že je bude chtít v budoucnosti privatizovat, a tím se situace nájemníků opět může zásadně změnit.
Kdo bydlí ve vlastním, má jistotu, že se jej taková rizika netýkají. Na druhou stranu se musí o svou nemovitost starat a v bytovém domě může mezi jeho obyvateli docházet k rozporům v otázkách správy a údržby domu.
Družstevní bydlení
Na pomezí mezi nájemním bydlením a osobním vlastnictvím jsou družstevní byty, kde je družstevník pouze nájemníkem, ale zároveň vlastníkem družstevního podílu. O svém bytě si většinou může rozhodovat tak jako vlastní majitel a zároveň správu domu a vše s tím spojené zajišťuje bytové družstvo. Společenství vlastníků jednotek, která vznikají v domech s byty v osobním vlastnictví, takovou tradici nemají a potýkají se s problémy častěji než tradiční bytová družstva.