Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Vlastník bytu neplatí, v bytě je plíseň. Jak na problémy, radí advokát

aktualizováno 
Bydlení ve vlastním bytě má výhody, ale i úskalí. Potvrzují to dotazy čtenářů, kteří si nevědí rady, jak řešit situace, kdy se po zateplení objeví v bytě plíseň, nebo jeden z vlastníků přestane platit. Jak se bránit a co by měl vlastník bytu znát, vysvětluje advokát Pavel Nastis.

Řada vlastníků si neuvědomuje, že společně s vlastnictvím bytu se stávají spoluvlastníky společných částí domu,“ říká advokát Pavel Nastis | foto: archiv: Pavel Nastis

Je výhodné mít byt v osobním vlastnictví?
Určitě ano. Byt je v katastru zapsán na vaše jméno, s bytem v osobním vlastnictví můžete libovolně nakládat, můžete jej kdykoli prodat nebo pronajmout. Řada práv je velmi podobná jako u bytů družstevních, ale je tady několik zásadních rozdílů. Na rozdíl od družstevního bytu můžete byt ve vlastnictví dát bance do zástavy, pokud si na jeho koupi berete hypotéku. I proto jsou byty v osobním vlastnictví lépe prodejné. K pronájmu bytu nepotřebujete souhlas ostatních spoluvlastníků. A stejně tak můžete byt na své náklady rekonstruovat dle svého uvážení, samozřejmě musíte dodržet stavebně právní předpisy, ale z hlediska občanského zákoníku vám v tom nemůže nikdo zabránit. To v případě družstevních bytů nelze, tam je totiž vlastníkem bytu družstvo a vy jste pouze nájemcem.

Pavel Nastis (36)

  • Absolvent Právnické fakulty Univerzity Palackého v Olomouci
  • Advokátní zkoušky složil v roce 2004.
  • Specializuje se především na občanské, obchodní, směnečné, rodinné a trestní právo.

Jak ale řešit situaci, o které napsala čtenářka. Před pár lety si na vlastní náklady nechala vyměnit okna, teď společenství odhlasovalo výměnu oken v celém domě. Na tu si bere úvěr a ona nesouhlasí s tím, že by úvěr také měla splácet.
Je potřeba nahlédnout do prohlášení vlastníka, zda jsou okna součástí jednotky nebo společnými částmi domu. Zpravidla bývají součástí jednotky. V takovém případě by si měl výměnu oken jednotky hradit každý vlastník jednotky sám. Jiná situace samozřejmě bude u oken ve společných prostorách. Tato okna jsou součástí společných prostor a na jejich výměnu přispívá každý vlastník jednotky. K dotazu čtenářky – pokud shromáždění udělilo souhlas k uzavření smlouvy o úvěru za účelem výměny oken v bytech, ačkoli okna v bytech nejsou společnou částí domu, doporučil bych čtenářce, která byla přehlasována, využít svého práva a obrátit se na soud s návrhem, aby o záležitosti rozhodl soud a aby soud dočasně zakázal jednat podle rozhodnutí shromáždění. Návrh lze k soudu podat do tří měsíců, kdy se čtenářka dozvěděla nebo mohla dozvědět o přijetí rozhodnutí.

A další dotaz. Po rekonstrukci domu se v bytě objevuje plíseň. Čtenářka by ráda reklamovala, je přesvědčena, že je to v důsledku špatně provedeného zateplení. Ostatní vlastníci ale tento problém nemají a tak odmítají jít do sporu. Jak může postupovat?
Společenství vlastníků je odpovědno za správu domu. Pokud je tedy reklamace důvodná, je společenství vlastníků povinno splnit si svou zákonnou povinnost provádět řádně správu domu a reklamovat, protože v opačném případě odpovídá čtenářce za škodu. Členové statutárního orgánu, tedy členové výboru, popřípadě předseda společenství vlastníků, jsou povinni jednat s péčí řádného hospodáře, a pokud by tuto svou povinnost porušili, byli by za škodu, která vznikla, odpovědní.

Jiné společenství řeší jiný problém, jeden z vlastníků nepřispívá na opravy společných částí domu. K dnešnímu dni dluží už sto tisíc. A jen neustále slibuje, že zaplatí.
V tomto případě bych rozhodně nečekal na to, zda dlužník své sliby splní. Doporučuji neprodleně podat žalobu k soudu. Pokud dlužník nebude platit ani v budoucnu, lze potom žalobu rozšířit o další dluhy nebo lze podat druhou žalobu za další období. Poté, co bude soudní spor pravomocně ukončen, je možné na základě soudního rozhodnutí vést proti dlužníkovi exekuci. Exekutor bude moci postihnout veškerý dlužníkův majetek, například nařídí srážky ze mzdy, srážky z bankovního účtu, může ale také nařídit prodej nemovitostí, tedy třeba i bytové jednotky, v níž dlužník bydlí.

Soudy se ale jistě nějakou dobu potáhnou, není zde možná jiná varianta?
Je možné s dlužníkem uzavřít písemnou dohodu, v níž uzná svůj dluh a zaváže se jej splácet ve splátkách, přičemž bude sjednána takzvaná sankce ztráty splátek, tedy že pokud dlužník neuhradí jednu splátku řádně a včas, stane se splatným zbytek dluhu. Doporučuji uzavřít takovou dohodu u notáře ve formě notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti, a to z důvodu, že taková dohoda ve formě notářského zápisu je exekučním titulem. To znamená, že pokud by dlužník splátkový kalendář porušil, pak věřitel může docílit exekuce na základě této dohody a nemusí se s dlužníkem soudit. Věřitel si tak svou situace značně usnadní.

Může tedy o byt v osobním vlastnictví přijít.
V podstatě ano – pokud způsobíte dluhy, které nebudete splácet, a dostanete se do exekuce, může vám exekutor byt prodat a vy přijdete o střechu nad hlavou. Ale pokud si plníte své povinnosti, nic takového nehrozí.

Jaké mám povinnosti jako vlastník bytu?
Tak za prvé platit daň z nemovitých věcí. A řada vlastníků si neuvědomuje, že společně s vlastnictvím bytu se stávají spoluvlastníky společných částí domu. Není to tak, že když nebydlí pod střechou, do které teče, tak je to nemusí zajímat. Nebo když nejezdí výtahem, nebudou na něj přispívat. Vlastníci jsou povinni hradit náklady na opravy společných částí domu podle pravidel stanovených shromážděním vlastníků.

Přinesl nový občanský zákoník nějaké změny v této oblasti?
Ano, nový občanský zákoník přinesl řadu změn, třeba už jen to, že bytové vlastnictví není nadále upraveno v zákoně o vlastnictví bytů (tento zákon byl zrušen), ale přímo v občanském zákoníku. Společenství vlastníků musí do 1. ledna 2017 přizpůsobit své stanovy novému občanskému zákoníku. Výraznou změnou je také to, že na nabyvatele jednotky přechází dluhy související se správou domu a pozemku.

V čem vlastníci dělají největší chybu?
Z vlastní zkušenosti vím, že v tom, že nechodí na schůze a pak si stěžují, že výbor rozhodl špatně. Jenže v případě společenství vlastníků nerozhoduje o podstatných záležitostech výbor, ale shromáždění vlastníků, to je nejvyšším orgánem společenství. Rozhodnutí schválená nadpoloviční většinou přítomných pak musí respektovat všichni vlastníci. Je také třeba si uvědomit, že v případě společenství vlastníků se hlasy počítají jinak než u družstva. Tady neplatí automaticky - co člen, to hlas. Vlastníci rozhodují podle velikosti podílu na společných částech, zjednodušeně řečeno – čtyřpokojový byt má víc hlasovacích práv než garsonka. Nový občanský zákoník však umožňuje, aby se vlastníci jednotek dohodli jinak, například tak, že podíly na společných částech budou u všech jednotek stejné a tedy že všichni vlastníci budou mít stejný hlas.

Pokud vím, tak existují případy, kdy nestačí rozhodnutí nadpoloviční většiny přítomných na shromáždění, ale hlasy se počítají z celkového počtu všech vlastníků.
Nový občanský zákoník přinesl změny i v této oblasti. K přijetí rozhodnutí se zásadně vyžaduje již jen souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují počet vyšší. Zákon vyžaduje nadpoloviční většinu všech hlasů (nikoli jen přítomných) při schvalování změny prohlášení o rozdělení vlastnického práva k domu na vlastnické právo k jednotkám. Zákon jinak vyšší počet hlasů nestanovuje a je na vlastnících, zda si ve stanovách určí vyšší počet hlasů pro určité otázky, které budou považovat za podstatné.

Autor: pro iDNES.cz

Hypotéční kalkulačka

let %
Vypočítat
Měsíční splátka Zjistit přesnější výpočet


Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2016 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je součástí koncernu AGROFERT ovládaného Ing. Andrejem Babišem.