Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Hypotéka, nebo nájem? Rozhodnou mzdy a inflace. Podívejte se na propočty

aktualizováno 
Při pořízení vlastního bydlení na hypotéku řadu lidí vyděsí jedno číslo: kolik přeplatí. Přitom se není čeho bát. Z finančního pohledu se vlastnické bydlení vyplatí i s hypotečním úvěrem. Důvodem jsou mzdy a inflace.

Zatímco inflace reálně snižuje splátku hypotéky, reálné výše nájmu se nedotkne. Ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Vlastnické bydlení má oproti nájemnímu své výhody i nevýhody. O svůj majetek se rodina musí starat, nebo zchátrá, o nájemní byt se stará pronajímatel. A pokud se o něj nestará dobře, nájemník se může kdykoli rozloučit a najít si nové bydlení. Možnost snadného stěhování může být důležitá i z jiných důvodů, jako je kupříkladu stěhování za prací či stěhování od nově postavené dálnice či ubytovny pro nepřizpůsobivé.

Za velkou výhodu vlastnického bydlení je podávána svoboda nakládání. Vlastní byt si může domácnost upravit dle svých představ a nemusí se dohadovat s pronajímatelem, zda požadovanou úpravu schválí a kdo zhodnocení bytu zaplatí. Nevýhodou vlastnického bydlení je, že úpravy i opravy zaplatí rodina vždy. A stejně jako u nájemního bydlení se jí investované prostředky nemusí při stěhování vrátit, protože do vlastního bydlení lidé až příliš často investují více.

Analýzahypotéka versus inflace

Obavy lidí při pořízení vlastního bydlení ovšem směřují k hypotéce. Nejprve ke splátce hypotéky, a zda ji budou moci splácet, zda se nedostanou do situace, kdy budou muset dům nebo byt prodat nebo jim dveře oblepí exekutor. Pokud si rodina dobře zváží své možnosti a hypoteční úvěr si dovolit může, následuje mnohdy další nepříjemné zjištění, že cenu bytu díky hypotéce zaplatí dvakrát.

Kolik zaplatíte za hypotéku ve výši 1 mil. Kč po 30 letech
Úroková sazbaSplátka hypotéky v KčZaplaceno za 30 let v Kč
2,50 %3 9511 422 360
3,00 %4 216 1 517 760
3,50 %4 4901 616 400
4,00 %4 7741 718 640
5,00 %5 3681 932 480
6,00 %5 9962 158 560
 Zdroj: vlastní výpočty autora

Skutečně po třiceti letech splácení hypotečního úvěru odejde na splátkách hypotéky v závislosti na výši úrokových sazeb téměř dvojnásobek pořizovací ceny. Ovšem tyto peníze jsou placeny v průběhu 30 let – a jejich hodnota tak postupem času klesá. Ceny dnes jsou na zcela jiné úrovni, než na jaké byly před 30 lety. A je téměř jisté, že budou na jiné úrovni i za 30 let, až bude rodina odesílat poslední splátku hypotéky. Příčinou je inflace.

Hypotéka od FINmarket.cz

Porovnejte si hypotéky online na FINmarket.cz. Podívejte se na hypotéku od ČSOB, Komerční banky, Raiffeisenbank nebo hypotéku od Unicredit banky a zvolte si tu nejvýhodnější!

Ovšem splátka hypotéky se na rozdíl od ostatních cen s inflací nezvyšuje. Může se měnit vždy na konci fixace úrokových sazeb a může tedy vzrůst, ale i klesnout. Pokud by úrokové sazby z dnešních průměrných sazeb dle Fincentrum Hypoindexu za leden 2014 na úrovni 3,08 % vyrostly na 6 %, vzrostla by splátka hypotéky ze 4 259 korun na 5 996 korun za každý vypůjčený milion korun. Pokud by ale úrokové sazby následně klesly, klesla by s nimi i splátka.

Úrokové sazby běžně kolísají – chvíli rostou, chvíli klesají. Ceny zboží a služeb měřené inflací ale především rostou. Pokud "hrozí" jejich pokles, zasahuje centrální banka, jak to ukázala i svými měnovými intervencemi Česká národní banka (oslabením koruny na 27 Kč/EUR). Reálná splátka hypotéky v průběhu 30 let téměř s jistotou klesne. I při 6% úroku stačí 3% inflace, aby byla splátka reálně méně než poloviční.

Jaká je reálná výše splátky hypotéky ve výši 1 mil. Kč po 30 letech
Úroková sazba hypotékySplátka hypotéky v KčReálná splátka hypotéky v Kč za 30 let při inflaci
2 %3 %4 %
2,50 %3 9512 1811 6281 218
3,00 %4 2162 3281 7371 300
3,50 %4 4902 4791 8501 384
4,00 %4 7742 6361 9671 472
5,00 %5 3682 9642 2121 655
6,00 %5 9963 3102 4701 849
Zdroj: vlastní výpočty autora
Absolutní jistotu nelze mít s jistotou nikdy. Významnou čáru přes tvrzení, že reálná splátka hypotéky klesne, může udělat rozhazovačná a neefektivní politika vlády. Příkladem budiž měnová reforma v Československu v 50. letech minulého století, kdy se většina úspor "upravila" v poměru 1 : 50, ceny klesly v poměru 1 : 5 a ve stejném poměru 1 : 5 se snížily i zůstatky úvěrů. Úvěry se tak desetkrát prodražily.

Analýzanájemné versus inflace a mzdy

Ve prospěch vlastnického bydlení hovoří inflace a čas ještě druhým hlasem. Nájemné podléhá inflaci přinejmenším stejně jako ostatní zboží a služby. Pokud dnes platí rodina nájemné ve stejné výši, v jaké by mohla splácet hypotéku, za 30 let bude nájemné platit přinejmenším ve stejné reálné výši, zatímco její splátka hypotéky by reálně klesla. A co víc, nájemné pravděpodobně poroste rychleji než inflace. Důvodem je růst příjmů a životní úrovně obyvatel.

Dlouhodobé statistické údaje vypovídají o tom, že za nájem domácnosti vydají přibližně 25 % příjmů. Přibližně stejný podíl vychází celých 25 let na našem území (pokud odhlédneme od regulovaného nájemného) i v různě vyspělých státech Evropy. A příjmy dlouhodobě rostou přibližně o dva procentní body rychleji než inflace díky růstu produktivity práce.

Rostou-li příjmy o dva procentní body rychleji než inflace a vydávají-li domácnosti 25 % příjmů na nájemné, roste i nájemné o dva procentní body rychleji, než kolik činí inflace. Samozřejmě se jedná o dlouhodobé statistiky, neznamená to, že každý rok dojde přesně k takovémuto posunu. Třicet let je ale dostatečně dlouhá doba na to, aby statistika zafungovala a výkyvy související s hospodářskými cykly vyhladila.

Jaká je reálná výše nájemného po 30 letech
Současné nájemné v KčReálné nájemné za 30 let v Kč při reálném růstu mezd o:
1 %2 % 3 %
4 0005 3917 2459 709
5 0006 7399 05712 136
6 0008 08710 86814 564
10 00013 47818 11424 273
12 00016 17421 73629 127
15 00020 21827 17036 409
Zdroj: vlastní výpočty autora

Analýzanájemné versus hypotéka

Různé vlivy působící na reálnou hodnotu nájmu a splátky hypotéky fungují jako nůžky. Zatímco inflace reálně snižuje splátku hypotéky, reálné výše nájmu se nedotkne. Naopak reálný růst mezd zvyšuje nájemné, ale nedotýká se splátky hypotéky (pouze usnadňuje její splácení podobně jako inflace; nedotkne se ale její reálné výše).

Pokud by inflace v průběhu 30 let dosahovala v průměru 2 % ročně, což je i inflační cíl České národní banky, a pokud by zároveň reálné mzdy rostly v průměru o 2 % ročně, což odpovídá dlouhodobým statistickým pozorováním, pak by splátka hypotéky získala oproti nájemnému více než trojnásobnou výhodu. Každá tisícikoruna splátky hypotéky by reálně klesla na 552 Kč, naopak současný nájem ve výši 1 000 Kč by vzrostl na 1 811 Kč.

Nájemné versus splátka hypotéky
 HypotékaNájem 
Měsíční splátka1 000 Kč1 000 KčMěsíční platba
Míra inflaceReálná splátka v KčReálný nájem v KčReálný růst mezd
2 %5521 3481 %
3 %4121 8112 %
4 %3082 4273 %
Zdroj: Vlastní výpočty autora

Realitareálná hodnota nepodléhající inflaci

Vlastnické bydlení má ještě jednu obrovskou výhodu související s inflací a reálným růstem mezd. Reality se nenazývají "realitami" pro nic za nic, ale proto, že udržují "reálnou hodnotu" – a nepodléhají inflaci. Pokud si dnes rodina koupí nemovitost za jeden milion korun, za 30 let bude mít stále majetek v reálné hodnotě alespoň jeden milion korun, pokud...

... bude řádně spravován, opravován a rekonstruován, nedojde k významné změně preferencí lidí stran bydlení, nezmění se "socio-ekonomické" okolí nemovitosti (např. stavbou dálnice či ubytovny apod.) a podobných rizikových možností lze jmenovat ještě mnoho.

Vyhne-li se přes svou nepohyblivost nemovitost všem rizikům, za třicet let nejen uchová svou reálnou hodnotu, ale pravděpodobně si i polepší. Podíl cen nemovitostí zůstává stejně jako nájemné stabilní ke mzdám. Vzrostou-li mzdy reálně o 2 % ročně, vzrostou stejným podílem i reálné ceny nemovitostí. Při 2% růstu reálných mezd reálná cena nemovitosti stoupne za 30 let o 81 %. A to bezpečně uhradí i "přeplacení" nejedné hypotéky.

Hypotéka od FINmarket.cz

Porovnejte si hypotéky online na FINmarket.cz. Podívejte se na hypotéku od ČSOB, Komerční banky, Raiffeisenbank nebo hypotéku od Unicredit banky a zvolte si tu nejvýhodnější!

Z finančního pohledu se koupě vlastního bydlení zpravidla vyplatí. Není ale dobré zapomínat na rizika s vlastnictvím nemovitosti spojená. A v konečném důsledku o tom, zda rodina bude bydlet ve vlastním, nebo nájemním bydlení, rozhoduje její životní styl, preference v oblasti bydlení – a finanční možnosti.

Autor:


Hlavní zprávy

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2016 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je součástí koncernu AGROFERT ovládaného Ing. Andrejem Babišem.