Bezdůvodné obohacení jen při převzetí pozemků s úrodou
Nejvyšší soud dospěl k závěru, že v daném případě se pronajímatel – vlastník pozemku – neobohatí a není tak povinen nájemci hradit za předání takovýchto osetých pozemků žádnou kompenzaci. Nárok na takovou kompenzaci (za bezdůvodného obohacení) by nájemci vznikl teprve tehdy, pokud by pronajímateli vrátil pozemky již s vyrostlou plodinou (např. obilím), které by pak pronajímatel sklidil.
U zemědělských pozemků je datum ukončení smlouvy důležité
Plný text rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 26 Cdo 2145/2011 ze dne 10.7.2012 |
V praxi z tohoto rozhodnutí plyne to, že pronajímatelé mohou v klidu smluvně sjednat s nájemcem to, že i v posledním roce provede veškeré potřebné polní práce a např. pole oseje, aniž by se museli obávat, že mu budou muset hradit nějaké kompenzace. Je ale vždy vhodné dohodnout si ukončení nájemní smlouvy a předání polí nejlépe na podzim po skončení prací. Pokud by bylo předání polí dohodnuto na jaro či léto, může mezi pronajímatelem a nájemcem vzniknout spor o to, komu vzešlé plodiny náleží (pokud by osud takových plodin nebyl přímo v nájemní smlouvě sjednaný, náležely by tyto tzv. užitky nájemci). Z tohoto důvodu ostatně § 677 Občanského zákoníku předpokládá, že nájem má být ukončen vždy k 1. říjnu, tedy až po sklizni. Stejně tak i nový občanský zákoník stanoví, že pachtovní rok je vždy od 1. října do 30. září.
Okrajově se Nejvyšší soud v tomto rozsudku vyjádřil i k tomu, že neuvedení data uzavření smlouvy automaticky nezpůsobuje její neplatnost.
Právní věty rozsudku sp.zn. 26 Cdo 2145/2011
I. Pronajímatel nezíská majetkový prospěch z toho, že mu nájemce po skončení nájmu odevzdá zemědělský pozemek s rozpracovanou výrobou zemědělských produktů. Pronajímatel se tedy neobohatí již tím, že převezme zemědělský pozemek poté, co na něm nájemce učinil určité práce (pozemek – pole zoral a osel), jež mu teprve v budoucnu měly přinést užitky z pronajaté věci (zemědělské produkty). Naopak pronajímatel by se v naznačených souvislostech obohatil (mohl obohatit) jedině tehdy, pokud by pronajatý pozemek převzal s takto již vytvořenými užitky a tyto užitky by si neoprávněně přivlastnil, ačkoli vznikly za trvání nájmu a přináležely nájemci (§ 663 obč. zák.).
II. Z absence údaje o datu uzavření určité smlouvy na listině, na níž je tato smlouva zaznamenána, nelze bez dalšího usuzovat, že jí byl zastřen jiný právní úkon (smlouva jiného smluvního typu), a že se tedy v tomto směru jedná o právní úkon simulovaný.
Rozhodné právní předpisy
Ukončení nájemní smlouvy je v současnosti upraveno v § 677 Občanského zákoníku. V novém občanském zákoníku (č. 89/2012 Sb.) je ukončení tzv. pachtu upraveno v § 2339. Úprava simulovaného (tzv. zastřeného) právního úkonu je pak uvedena v § 41a současného Občanského zákoníku.
Současný Občanský zákoník (zákon č. 40/1964 Sb.): § 663 Nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky. § 677 (1) Zrušit nájemní smlouvu sjednanou na neurčitou dobu lze, nedojde-li k dohodě pronajímatele s nájemcem, pouze výpovědí. (2) Nájemní smlouvu lze vypovědět při nájmech pozemků patřících do zemědělského půdního fondu nebo lesního půdního fondu v jednoroční lhůtě, a to ke dni 1. října běžného roku; při nájmech jiných nemovitostí v tříměsíční lhůtě, při nájmu movitých věcí v jednoměsíční lhůtě. |
Nový Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.) § 2339 (1) Pacht ujednaný na dobu neurčitou lze vypovědět v šestiměsíční výpovědní době tak, aby skončil koncem pachtovního roku. Byla-li smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i výpověď písemnou formu. (2) Má se za to, že u zemědělského pachtu je pachtovní rok období od 1. října do 30. září následujícího roku, u ostatních pachtů jde o kalendářní rok. |
Současný Občanský zákoník (zákon č. 40/1964 Sb.): § 41a (1) Má-li neplatný právní úkon náležitosti jiného právního úkonu, který je platný, lze se jej dovolat, je-li z okolností zřejmé, že vyjadřuje vůli jednající osoby. (2) Má-li být právním úkonem zastřen právní úkon jiný, platí tento jiný úkon, odpovídá-li to vůli účastníků a jsou-li splněny všechny jeho náležitosti. Neplatnosti takového právního úkonu se nelze dovolávat vůči účastníku, který jej považoval za nezastřený. |
