Vyměnit byt je možné i přes nesouhlas majitele

Chcete vyměnit velký byt za menší, ale pronajímatel s výměnou nesouhlasí. Pokud vlastník bytu nemá závažné důvody k nesouhlasu s výměnou (vážným důvodem je například fakt, že nový nájemce patří mezi neplatiče), nemůže vám ve výměně bránit a nemůže ani bez vážného důvodu bránit, aby se místo vás nastěhovali ti, kteří si s vámi vyměnili „nájemní právo”.
Dohoda o výměně bytu mezi dvěma nájemci musí mít vždy písemnou formu

Dohoda o výměně bytu mezi dvěma nájemci musí mít vždy písemnou formu

V bytě 3+1 jsme zůstali od loňského roku sami se ženou a chceme ho vyměnit. Vedle v domě, kde jsou byty 2+1, zemřel nájemník, a my máme o tento byt zájem s tím, že bychom ho i koupili. Starosta však odmítá mou žádost, onen byt bude nabídnut k odprodeji zřejmě obálkovou metodou a na výměnu nemám právní nárok. Mohu se někam proti takovému odmítnutí výměny odvolat?

Úpravu práv nájemce při vzájemné výměně bytu řeší § 715 a 716 občanského zákoníku. Jde tedy o výměnu bytů mezi nájemci se souhlasem pronajímatele. Odepře-li pronajímatel bez závažných důvodů souhlas s výměnou, může soud na návrh nájemce svým rozhodnutím projev vůle pronajímatele nahradit.

Ovšem ve vašem případě je situace poněkud jiná. Předkupní právo na byt má nájemce, který tohoto bytu užívá, avšak „privatizace“ by neměla být jakkoli spojována s výměnou bytu. Pokud tedy nedojde mezi vámi a majitelem bytů (obcí) k dohodě, nemáte možnost se proti odmítnutí své žádosti odvolávat.

Dali jsme výpověď nájemníkovi v našem domě s tím, že je ochoten se přestěhovat do našeho nájemního bytu v obci u Plzně. Obecní úřad nám ale neschválil směnu bytu. Odvolat se proti rozhodnutí bytové komise k soudu prý nemůžeme, protože prý nemáme „titul k výpovědi nájemníka“, když pro něj nemáme náhradní byt. Je to pravda?

Výpověď jste dávat nemuseli, mohlo jít o prostou výměnu bytů. Pokud by obecní úřad odmítl dát souhlas k výměně bez vážných důvodů, mohl by nájemce obecního bytu (tím jste zřejmě vy) dát návrh příslušnému soudu, aby rozhodnutím souhlas pronajímatele (obecního úřadu) nahradil. „Titul k výpovědi nájemníka“ je pojem, který nic neříká. Jde zřejmě o důvod k výpovědi, který je popsán v § 711a občanského zákoníku.

Směnu bytu s regulovaným nájemným a dobou neurčitou v obou bytech chce jeden z majitelů řešit omezením na dobu určitou a deregulovaným nájemným. Může takto postupovat?

Směny bytů se řídí ustanovením § 715 a 716 občanského zákoníku. K uskutečnění směny je zapotřebí souhlasu obou majitelů domů. Tímto souhlasem současně berou na vědomí podmínky, za jakých nájemci v dosavadních bytech bydlí. Jestliže v obou bytech, které jsou předmětem směny, bylo, jak uvádíte, regulované nájemné a pronájem na dobu neurčitou, pak nemůže ani jeden z majitelů bytů tyto podmínky měnit (samozřejmě, pokud se s nájemcem nedohodne jinak).

Tuto skutečnost potvrdil i rozsudek Nejvyššího soudu Rc 7/2002, ve kterém tento soud konstatoval, že ke dni splnění dohody o výměně bytů (§ 716 občanského zákoníku) vstupují účastníci dohody (nájemci) ve výměnou získaných bytech do nájemního poměru založeného nájemní smlouvou mezi pronajímatelem a původním nájemcem; ke stejnému okamžiku jim zaniká dosavadní nájemní vztah ke směňovanému bytu. Podmínkou vzniku nájemního poměru k výměnou získanému bytu není uzavření nové nájemní smlouvy.

Po smrti manžela jsem zůstala sama v bytě 1+2. Děti se zařídily již dříve a mají své byty. Takže já teď bydlím ve zbytečně velkém bytě, který těžko platím. Náklady na bydlení včetně inkasa představují dvě třetiny z mých důchodů, které pobírám. Nemám jiného vyhnutí než byt vyměnit, i když mne to velice trápí. Bydleli jsme tu od roku 1951 a v okolí mám přátele a známé. Soukromý majitel, který dům vlastní, mi však dělá potíže. Podmiňuje souhlas s výměnou tím, že s novým nájemníkem uzavře smlouvu na dobu určitou. Do takového bytu přece nikdo nepůjde. Existuje pro mne nějaké řešení?

V zásadě ano. Problematika výměny bytů je upravena ustanovením § 715 a 716 občanského zákoníku. Nájemce má tedy zákonné právo vyměnit byt, což je pochopitelně podmíněno souhlasem pronajímatele. Dohoda o výměně bytu mezi dvěma nájemci musí mít vždy písemnou formu. Pokud však pronajímatel bez závažných důvodů (vážným důvodem je například fakt, že nový nájemce patří mezi neplatiče nebo majitel byt potřebuje pro své blízké a má pro stávajícího nájemce rovnocennou bytovou náhradu) odepře udělit souhlas s výměnou bytů, je možné obrátit se na soud.

Ten nezbytný souhlas nahradí pravomocným rozhodnutím. Vlastník vám tedy nemůže tímto způsobem bránit, abyste se přestěhovala do bytu, který vám více vyhovuje, a nemůže ani bez vážného důvodu bránit, aby se místo vás nastěhovali ti, kteří si s vámi vyměnili „nájemní právo”.

V praxi se tomu někteří majitelé však pokoušejí zabránit jiným způsobem, a to odepřením podpisu nové nájemní smlouvy s budoucím nájemcem na dobu neurčitou. Žádnou novou nájemní smlouvu však budoucí nájemce uzavírat nemusí. Tuto skutečnost potvrdil i rozsudek Nejvyššího soudu Rc 7/2002, ve kterém tento soud konstatoval, že ke dni splnění dohody o výměně bytů (§ 716 občanského zákoníku) vstupují účastníci dohody (nájemci) ve výměnou získaných bytech do nájemního poměru založeného nájemní smlouvou mezi pronajímatelem a původním nájemcem; ke stejnému okamžiku jim zaniká dosavadní nájemní vztah ke směňovanému bytu.

Podmínkou vzniku nájemního poměru k výměnou získanému bytu není uzavření nové nájemní smlouvy. Novou nájemní smlouvu lze tedy podepsat pouze v případě, že nájemci vyhovuje a neomezuje jeho dosavadní nájemní práva. V případě sporu rozhodne samozřejmě opět soud.

Úryvek z knihy: Rádce nájemníka bytu

1. díl: Nájem bytu je v ČR chráněn zákonem
2. díl: Co by měl vědět každý nájemník 
3. díl: Starý dekret na byt platí i v současnosti 
4. díl: Výše nájemného podléhá vyhlášce
5. díl: Různé nájemní vztahy a co z nich pro vás vyplývá

6. díl: Vaše nájemní smlouva platí i po prodeji domu

7. díl: Škodu způsobenou závadou na domu vám uhradí majitel
8. díl: Pes může být důvod k výpovědi nájmu
9. díl: O klíčích od nájemního bytu rozhoduje pouze nájemník
10. díl: Nárok na přechod nájmu má vnuk až po tříletém soužití 
 
 
 

REKLAMA


Úryvek je z knihy
"Rádce nájemníka bytu"
vydané nakladatelstvím
Grada Publishing,
více informací naleznete na
www.grada.cz 


Autor:
  • Nejčtenější

Opustili původní profese a včelaří. Už mají 200 úlů a milionové obraty

16. března 2024

Ze svého koníčka udělali manželé Kölblovi rodinný byznys. Na Vysočině vybudovali medovou farmu a...

Splatili hypotéku, za výmaz z katastru zaplatili dvojnásobný poplatek

19. března 2024

Majitelé rozdílně zastavených nemovitostí kvůli hypotéce si za vklad do katastru nemovitostí při...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Jak financovat pobyt v lázních? Nenechte se odbýt, možná na něj máte nárok

15. března 2024

Premium Léčebný pobyt v lázních může pomoct s nejrůznějšími zdravotními neduhy. Na své si tam však přijdou...

Půjčených 50 tisíc bratr nevrátil. Můžu ho žalovat, i když nemáme smlouvu?

13. března 2024

Premium Jsou tací, kteří říkají, že máme půjčovat jen tolik peněz, o kolik jsme ochotni přijít. Na druhou...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Zmapovali jsme, na co letos přispívají všechny zdravotní pojišťovny

15. března 2024

Všechny zdravotní pojišťovny se snaží motivovat klienty, aby pečovali o své zdraví a využívali i...

VIDEO: Střílej po mně! Kameraman natočil téměř celý útok v centru Prahy

Premium Ve čtvrtek zemřelo rukou střelce Davida K. 14 obětí, 25 lidí je zraněných, z toho deset lidí těžce. Jedním z prvních na...

Máma ji dala do pasťáku, je na pervitinu a šlape. Elišku čekají Vánoce na ulici

Premium Noční Smíchov. Na zádech růžový batoh, v ruce svítící balónek, vánoční LED svíčky na baterky kolem krku. Vypadá na...

Test světlých lahvových ležáků: I dobré pivo zestárne v obchodě mnohem rychleji

Premium Ležáky z hypermarketů zklamaly. Jestli si chcete pochutnat, běžte do hospody. Sudová piva totiž dopadla před časem...

Čím je dlouhodobý investiční produkt výhodný i pro padesátníky?

19. března 2024

Jak už sám název napovídá, dlouhodobý investiční produkt (DIP) je primárně koncipován jako...

Splatili hypotéku, za výmaz z katastru zaplatili dvojnásobný poplatek

19. března 2024

Majitelé rozdílně zastavených nemovitostí kvůli hypotéce si za vklad do katastru nemovitostí při...

Nemovitosti jsou jistota. Investovat se dá i s malým kapitálem

18. března 2024

Advertorial Pokud si chcete zafixovat vysoký výnos v době klesajících úrokových sazeb, není na co čekat. Do...

Jak umět říkat druhým „ne“ a necítit se přitom provinile

18. března 2024

Dvě jednoduchá písmena, jedno jednoduché slovo: „Ne!“ Vyslovit ho však bývá často obtížné. Pro...

Střední škola a Mateřská škola Aloyse Klara
Kuchaře/Kuchařku pro střední školu

Střední škola a Mateřská škola Aloyse Klara
Praha
nabízený plat: 20 000 - 29 000 Kč

Nutný výchovný pohlavek, souhlasí Bouček i Havlová s přerušením projevu na Lvu

Moderátor Libor Bouček ostře zareagoval na kauzu ohledně délky proslovu režisérky Darji Kaščejevové na předávání cen...

Švábi, vši a nevychované děti. Výměna manželek skončila už po pěti dnech

Nová Výměna manželek trvala jen pět dní, přesto přinesla spoustu vyhrocených situací. Martina ze Znojma se pokoušela...

Vyzkoušeli jsme podvod z Aliexpressu. Může vás přijít draho, i po letech

Nakoupili jsme na Aliexpressu a pěkně se spálili. Jednu USB paměť, dvě externí SSD a jeden externí HDD. Ve třech...

Chtěli, abych se vyspala s Baldwinem kvůli jeho výkonu, říká Sharon Stone

Herečka Sharon Stone (66) jmenovala producenta, který jí řekl, aby se vyspala s hercem Williamem Baldwinem (61). Měla...

Byla to láska na první pohled, říká hvězda Gilmorek o manželství s modelkou

Milo Ventimiglia (46), představitel Jesse ze seriálu Gilmorova děvčata nebo Jacka Pearsona ze seriálu Tohle jsme my, je...