Vyplatí se třicetiletá hypotéka?

Kolik vás celkově bude stát hypotéka? Jak vysoká bude měsíční platba v závislosti na tom, jak dlouho budete splácet? Je výhodnější splácet hypoteční úvěr pět let, nebo deset? Vyplatí se třicetiletá doba splatnosti, nebo je to již příliš drahá volba?

Pokud žádáte o hypoteční úvěr, kromě jeho výše si musíte správně zvolit také délku doby splatnosti a délku fixace úrokové sazby. O době fixace si můžete více přečíst zde, v tomto článku se budeme zabývat splácením hypotéky.

Doba splatnosti hypotéky se většinou volí v rozmezí deseti až dvaceti let, možné je však splácet i déle. To je sice spíše neobvyklé, ale například ČSOB nabízí klientům až třicetiletou dobu fixace úrokové sazby, takže se tu počítá s tím, že taková hypotéka bude opravdu splácena až třicet let. Názory na správnou délku doby splatnosti se různí. Někteří zastávají názor, že by hypotéka měla být splacena co nejrychleji, aby dlužník zaplatil bance na úrocích co nejméně a aby se co nejrychleji „zbavil“ úvěrového závazku. Je to vhodná varianta pro toho, kdo má dostatečné prostředky na placení vysokých měsíčních splátek.

NENECHTE SI UJÍT

Trumfnete souseda povinným ručením?
Pojišťovna Generali přichází s limitovanou sérií povinného ručení. Jedná se skutečně o výhodnou nabídku, anebo pouze o  marketingový tah ?

Pro absolventy je málo míst
Mladí lidé všech vzdělanostních kategorií jsou rizikovou skupinou na trhu práce.  Na čem záleží úspěch absolventů škol?

Cabernet: Nevzrušivé pití pro nenáročné
Hypermarkety zaplavila vína z dovozu. Mnohá z nich nestojí víc než sto korun. Jaká jsou?

Jiní doporučují nebát se delší doby splatnosti, jelikož taková hypotéka je dostupnější, méně zatěžuje měsíční rozpočet dlužníka a inflace pomáhá reálnou hodnotu dluhu postupně snižovat. Má-li dlužník navíc k dispozici další volné prostředky, může je nechat zhodnocovat. Pokud se mu podaří získat vyšší výnos než kolik činí náklady na hypotéku, je výhodnější použít k financování nemovitosti cizí zdroje (tj. úvěr) než vlastní. Dalším používaným argumentem jsou daňové odpočty úroků, kterých se při dlouhodobém splácení zaplatí celkově více. Delší doba splatnosti je také vhodná pro mladého člověka, který očekává, že se jeho příjmy budou v následujících letech postupně zvyšovat. Nemusí si tak hned od počátku zatěžovat svůj rozpočet vysokými splátkami úvěru. Tomuto pohledu vyšly vstříc i některé banky, které nabízejí hypotéky s progresivním splácením. Splátky v tomto případě nejsou konstantní, ale postupně se určeným způsobem zvyšují.

V praxi se však bude zájemce o hypoteční úvěr rozhodovat o délce splácení především podle toho, co si může dovolit. Už jsme řekli, že hypotéka s delší dobou splatnosti je dostupnější a méně zatíží rozpočet dlužníka. Delší doba splatnosti totiž znamená nižší měsíční splátku, a proto na ni dosáhne při stejné výši úvěru i zájemce s nižším příjmem. Nebo může při určité výši příjmu získat vyšší hypotéku. Pokud uvažujeme milionový úvěr s úrokovou sazbou 5 %, měsíční anuitní splátka činí při pětiletém splácení 18 871 korun, ale při splatnosti dvacet let už jen 6 600 korun. Patnáct let splácení navíc tak snížilo splátku přibližně na třetinu.

Takto vysoké rozdíly však vznikají pouze v případě, kdy uvažujeme krátké doby splatnosti, jako je například oněch pět let. Platí totiž, že čím je celková doba splácení delší, tím menší rozdíl pak vznikne mezi výší splátek při prodloužení doby splatnosti o několik let. Pokud ve výše uvedeném příkladu (1 mil. korun, 5 % p.a.) prodloužíme dobu splácení o patnáct let - tedy z pěti let na dvacet, měsíční anuita poklesne o 12 271 korun. Pokud prodloužíme dobu splácení z patnácti let na třicet – opět o patnáct let - pak se výše anuity sníží pouze o 2 540 korun.

Aktuální ceny bytů a nájemného v České republice vám přináší exkluzivní projekt serveru iDNES a společnosti Institut regionálních informací. Více na CENYBYTU.IDNES.CZ

Většinou se proto v praxi nevolí doba splácení delší než dvacet let. Prodloužení splatnosti v takovém případě znamená již jen malé snížení měsíční splátky, zato s sebou přinese o mnoho vyšší celkové úrokové náklady. Prodloužení doby splatnosti u našeho modelového úvěru z dvaceti na třicet let znamená zaplatit na úrocích o téměř 350 000 korun více. A nejen to, zvýší se i ostatní náklady jako jsou bankovní poplatky nebo pojistné životního pojištění, jelikož je musíme platit delší dobu. Kromě toho měsíční splátka poklesne při prodloužení hypotéky z dvaceti na třicet let již jen o 1 232 korun. Samozřejmě v některých krajních případech by to klientům s příjmy tak akorát na hranici úvěrovatelnosti mohlo pomoci. Banka si však rozmyslí, zda pro ni takový klient není příliš rizikový a zda se jí tedy vůbec vyplatí poskytnout mu úvěr.

Vše je vidět z níže uvedených tabulek. Jsou zde výsledky, které se vztahují k hypotečnímu úvěru o objemu 1 mil. korun. V první naleznete výše měsíčních splátek při různých dobách splatnosti a různých úrokových sazbách. V druhé tabulce je pak uvedena celková suma úroků, kterou klient za těchto podmínek zaplatí bance za půjčení peněz.

Tabulka 1 - výše měsíční anuitní platby (úvěr 1 mil. korun)

Měsíční anuita (v Kč)
doba splatnosti	výše úrokové sazby
	5,00%	6,00%	6,50%	12,00%
5 let	18 871	19 333	19 566	22 244
10 let	10 607	11 102	11 355	14 347
15 let	7 908	8 439	8 711	12 002
20 let	6 600	7 164	7 456	11 011
25 let	5 846	6 443	6 752	10 532
30 let	5 368	5 996	6 321	10 286

Zdroj: Fincentrum

Tabulka 2 - celkově zaplacené úroky (úvěr 1 mil. korun)

Celkově zaplacené úroky (v Kč)
doba splatnosti	výše úrokové sazby
	5,00%	6,00%	6,50%	12,00%
5 let	132 274	159 968	173 969	334 667
10 let	272 786	332 246	362 576	721 651
15 let	423 429	518 942	567 993	1 160 303
20 let	583 894	719 435	789 376	1 642 607
25 let	753 770	932 904	1 025 621	2 159 672
30 let	932 558	1 158 382	1 275 445	2 703 005

Zdroj: Fincentrum

Všimněte si, jak zanedbatelný je pokles anuity v případě prodloužení doby splatnosti z pětadvaceti na třicet let. A jak je na druhou stranu vysoký rozdíl ve výši splátek při prodloužení splácení z pěti na deset let.

200 tisíc na bydlení: řekněte si o ně! Více ZDE.

Pokud se dnes úrokové sazby nově poskytovaných hypoték pohybují kolem pěti procent, pak při obvyklé době splatnosti dvacet let klient bance z milionového úvěru zaplatí jen na úrocích 584 tis. korun. Pokud by chtěl hypotéku splácet třicet let, činily by úrokové náklady dokonce téměř milion korun. Při úrokové sazbě 12 %, která před několika lety byla u hypoték běžná, je každé prodloužení splatnosti opravdu velmi drahé.

Jakou dobu splatnosti hypotečního úvěru byste si zvolili? Zdá se vám výhodné splácet hypotéku třicet let? Byla by pro vás únosná hypotéka se splatností pět let? Kde je podle vás rozumný kompromis?